飞机 火车与长途汽车有较大差异。

指示休闲度假地建设中应充分 注重道路停车场的建设，加强交通组织的管理。

存在明显的理想时间距离统计数据表明对于城市周边的休闲度假，所有游客有个心目中理想的时间距离，即游 客休闲度假的理想距离围绕小时车距双向递减，集中度 明显。

随着交通条件的改善，小时左右车程可以覆盖 范围的乡村，覆盖面比较明确。

过远觉得行程太累，太近没 有出游的感觉。

出游动机凸显休闲度假多数游客选择休闲度假的动机是休 闲度假释放工作压力和观光旅游，约占。

说明我国旅游 业已从异地观光旅游逐步走向了本地休闲与度假旅游，符合 旅游业发展演进规律。

乡村概念吸引人们前往缓解压力旅游吸引力是人们做 出旅游决策时的重要影响因素，调查表明，乡村概念成 为多数游客认定的吸引源。

其次才是休闲度假活动 项目综合服务和距离和交通条件等。

同时，游客选择休闲 度假存在三大自身性原因缓解工作压力景点本 身的吸引力和时间上更好安排，三者差 别不明显。

说明乡村本身的吸引力是休闲度假行为的首要决 定因素，而价格和费用问题关注程度并不高，这与异地观光 旅游有较大的区别。

出游频率高客观上，城市周边的休闲度假目的地，使出游 的时间限制空间限制费用限制较小，随着人们生活生平 的进步提高，会越来越普及，成为城市居民的经常性消费 活动。

调查表明，休闲度假出游频率高，约九成的游客有过多次城市周边短程旅游的出行经历。

存在季节差异，冬季明显偏冷长株潭周边休闲度假存在 定的季节性，春秋季节成为旺季，夏季为平季，冬季为淡季。

访谈得知，春季是乡村美丽的季节秋季是乡村收获的季节， 最吸引人部分人夏季嫌热，多数人冬季怕冷，人们难于选 择这样的季节前往。

旅游花费高，消费潜力大长株潭城市周边休闲度假的现实 旅游花费较高约六成游客花费为元，也有约成 的游客消费超过元。

在未来休闲度假花费方面，有半 游客集中在元，而愿意花费元以上的网站下载。

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第章项目概况 项目选址 项目位于宁乡县黄材镇松华村大冲里，为处狭长山谷，南 北两端分别以古塘堤坝和李家坟山处山顶为界，东西两侧各以山 脊为界。

大致范围为南至，北至，东至 ，西至。

该区域东西平均宽约，南 北长约，总面积约合亩。

项目分期 旅游开发是项长期渐进的工程。

依据规划项目的资源条 件资金实力市场趋势等各种情况，将松华生态休闲农庄旅游 发展期限划分为近中远三个时段，分别对应于年 年年年年年。

近中期着重于项目建 设游憩方式的摸索和市场的拓展，远期则注重产品更新转型。

指导思想 脚踏实地，因地制宜，紧抓特色，滚动发展。

要认清优势与不足，本着经济可行的原则，充分利用本地资 源物产，吸引互补型的优良资金，坚持特色就是生命，打造 极具乡土气息的特色产品，先易后难，分期分片，滚动发展。

发展目标 核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，近期项目启动初期，主要以推介休闲型旅游产品为主，在 年实现人日的接待规模，在年达到人日 的接待规模，年进入乡村旅游服务接待单位名录， 年被评为四星级农家乐 中期随着互补型优良资金的加入，旅游产品将逐步由休闲 型向度假休闲并重转变，形成人日的接待规模，并不断 进行景观建设，年被评为五星级农家乐 后期结合市场需求进步进行产品更新和转型，成为宁乡 县域内独无二的山村旅游目的地，年被评为级 旅游景区。

项目定位 总体定位长沙大河西乡村旅游的颗新星。

产品定位以山村酒店生态餐饮为重点，以农事体验山 地观光山野拓展为辅助。

市场定位积极溶入大沩山旅游线，近期以宁乡县及长沙市 区为主要市场中期开始拓展株洲湘潭及周边其他城区市场。

总体思路 依托环境气候景观物产大优良资源，开发山村酒店 政策机遇新农村建设对发展旅游业积极支持，目前经济危 机形势下拉动内需加强基础设施建设的政策，以及国家对 于乡村旅游的贯支持等系列的利好政策机遇。

主要劣势威胁名气劣势旅游经营完全要从零开始，没有半点知名度。

资源劣势虽然规划区内景观相对良好，但不能成其为吸引 力因素，游客不会因为这里的风景而来到这里此外，水资 源不足，供水水景营造及相关活动的组织成为难题。

生态威胁规划区面积较小，生态系统单而脆弱，面临火 灾洪灾雷电灾害虫害等多种威胁。

竞争威胁周边区域如本镇龙泉村的旅游项目对本项目存在 定的同质竞争威胁各成名景区对本项目存在定的屏蔽 威胁外围农民可能形成定的分流威胁。

尤其是在目前经 济危机形势下，对于刚刚踏进旅游行业的经营者来说，所可 能面对的挑战更是未知的。

第三章市场分析及产品构建 长株潭城市居民休闲度假市场的总体特征 笔者对曾参与规划编制的长株潭地区景区所进行的调查 数据进行了引用 市场面宽，潜力巨大市场面的宽度可以通过游客的人口学 特征来反映。

当现实市场的人口学特征越接近客源地的人口 学特征，市场发育面就越均衡。

通过最近的调查经验发现， 长株潭现实旅游客源市场的性别年龄文化程度职业与 家庭人均月收入等指标都呈现相对分散分布，与长株潭建成 区现有人口学特征接近，表明长株潭周边休闲度假市场发育面宽广，均衡度较好，说明了休闲度假产品能广泛适应长株 潭市场，潜力巨大。

旅游活动注重亲情出游方式是旅游消费行为的重要征之 ，游客选择不同的出游方式，反映了内心深处的心理需要 指向。

最近的相关调查数据显示，多数游客是与家人起 或亲友结伴前往休闲度假，由单位组 织的占。

家庭市场与亲友市场是长株潭休闲度假市场的重 心，也是区别于标准观光旅游重要特征。

参照群体作用显著调查显示，的游客是通过亲友介 绍，获得休闲度假信息的。

其次是旅游宣传册等， 这反映了参照群体口碑宣传对游客的出游决策存在着高影响 现象，从另个方面也揭示了休闲度假开发必须重视游客经 历对潜在市场的作用。

同时，网络已成为人们获取 旅游信息新兴途径和选择旅游目的地的重要参考，应加强网 络营销的力度。

自态餐饮农事体验山野拓展山地观光种旅游产品，设置 综合服务区农事体验区景观游憩区野营拓展区森林保育 区个旅游功能区，尽快解决路电水大基础问题，重点抓 好产品设计和市场营销项关键工作，将农庄打造成为长沙市大河西乡村旅游的颗新星。

近期重点 建好水电路，搞成综合区，摸索好的玩法，打开市场局面。

第二章项目开发条件分析 现状和问题 规划区所在山谷中有昊天园林工程实业有限公司建设的猕 猴桃基地，该基地由湖南省农科院提供技术支持，通过年持续 投入和建设，已基本建成并实现了经济收益。

对于旅游开发，该 基地老板也已有所谋划和行动，做了些基础工作，打下了好的 基础。

目前，该项目主要存在以下问题 整个生态休闲农庄还没有确定个明确的区域界线 当前的猕猴桃基地老板没有两侧山林的承包权，而要开发和 保持谷中良好的生态环境和景观条件，就必须维护两侧山林 的完好 基础设施方面，入口道路还没有硬化，山谷中的供水和景观 用水是个难题，供电情况也不理想 目前的开发商实力不强，资金上存在缺口没有旅游经营经 验，需要个具备较强旅游市场开拓能力的合作伙伴 休闲农庄的具体项目产品的形式和特色等方面，尚没有 个明晰的概念。

主要优势 环境优势林茂土净，水清气洁，环境清幽。

景观优势植被茂盛，林相优美，流水潺潺，春有杜鹃，秋 有红叶，具备很好的景观资源条件，是开发乡村旅游的好地 方。

区位优势区位优良交通便捷可进入性强。

规划区毗邻 长株潭城市群，与周边主要城市均能快速便捷地到达，距宁 乡公里，距长沙公里，距湘潭公里，距株洲公 里。

后起优势规划区此前未有过旅游经营，还是张白纸，而 且本身规模较小，可塑性灵活性极强，同时又具备生态农 业等良好基础条件，只要合理规划科学发展，后起优势明显。

主要机遇 氛围机遇规划区处于大沩山旅游区范围内，临近密印寺 沩山漂流峡溪漂流千佛洞三福门及清羊湖等景区，只 要找准定位，就定能利用好这种旅游行业发展的氛围。

市场机遇城市居民离退休者家庭自驾车者机关团体 等市场主体的旅游消费需求持续增长，长假改短，短假增 多，短途旅游郊野旅游越来越盛行，对乡村旅游的需求量 越来越大。

两侧应建设排水 沟，迅速有效的排除地表水。

排污处理工艺流程如下生活污水 厕所污水化粪池 栅栏沉淀池氧化池排入池塘农田或林地 电力电讯配套 农庄内目前用电直接采用低压接入，规划采用 高压接入，设计负荷接入电信网络，满足游客上网需求 电视采用卫星接收器接收后进行信号分转。

综合服务区西北侧上 方闪窝中建变电房机房，集中进行变压网络信号分转和卫 星电视信号分转，机房引出的输电线路全部采用地下敷设接入。

环卫设施配套 农庄内目前没有还没有进行环卫设施建设。

规划在农庄内道 路沿线观景点等区域设置垃圾箱。

综合服务区野营拓展区等 区域按个垃圾箱设置环形游道沿途按个垃圾箱 设置垃圾箱外观要与周围环境相协调。

在综合服务区野营拓 展区各设冲水式公厕处，蹲位分别为个和个在山顶观 景台附近设旱厕处，蹲