展。

最近 三年，武汉房地产市场各项指标增长迅速，武汉房地产市场拥有巨大的发展空间。

发展特征 房地产投资稳步增长武汉市近几年的房地产开发投资均保持较大幅度的增长，其中年，房地产开发完成投资亿元含 经济适用房，同比增长，增幅创年来最好水平，房地产开发投资占固定资产投资的比例达。

在旺盛的住房需求的刺激 下，武汉市房地产开发规模稳步放大。

商品房施工面积逐年增加年年房地产施工面积万平方米，增长竣工面积万平方米，增长。

其中住宅施工面积万平方米，增长竣工面积万平方米，增长。

高层小高层占市场主流，以下户型热销年武汉市商品房销售面积为万平方米，同比增长商品住房销 售高层和小高层占总销售套数的以上平方米以下的户型所占比例超过商品住房的销售主体以本市和省内为主，占 全市去年商品住房销售套数的以上，境外人士购买住房仅套，占。

商品房价格顺势上扬成交量激增在宏观调控政策作用下，年武汉市商品房综合价格上涨度趋缓但步入年后整体市 场集中放量，价格呈蓄势爆涨状态。

截止年月，全市在售楼盘个，成交均价为元平方米月销售总套数高达 套。

发展规划 近年来武汉旧城改造新区建设发展态势良好，城市建设也进入了新的发展阶段。

武汉市房地产业的发展前景及市场开发潜力较 大。

但武汉市作为个内陆城市，与国内沿海城市相比较，目前城市经济社会发展的水平还不高，人民可支配收入和消费水平有限。

因此，政府方面要发展房地产业，保证房地产的健康平稳发展，带动地方经济的发展，促使房地产发展水平与全市经济发展水平和 居民收入水平基本适应，体现武汉的城市价值另方面必须建立起个满足不同人群多层次的住房供应体系，形成商品住房经济适用住房廉租房协调发展的局面。

目前武汉市以优化住房供应结构为主导，有序发展房地产业。

注重引导和促进住房消费，重点 发展与市民承受能力相适应的普通商品住房和经济适用房，适当发展中高档商品房，控制别墅项目建设。

坚持旧城改造与新区开发并 举，中心城区与远城厨房调到户型中以加大户型面积，改为如户型紧凑的两室厅，户型中卧室调整到户型中改造为厨房餐 厅。

户型做跨越两层楼的小复式，底层为客厅厨卫，上层为卧室和花园阳台，二层户，三四层户，以此类推。

户型改造类似户型，户型底层次卧可以去掉以增加厅的面积。

第部分市场篇 ，项目现状添图片 汉口西园项目位于武汉市硚口区古田二路与南泥湾大道交汇处，该项目首期正康花园始建于年，早期已修建完 成栋多层住宅，楼已入住多年。

期间由于出现项目资金周转困难而停止建设。

目前该项目后期居住组团规划已启动。

项目信息特征览表 项目名称汉口西园 项目地址武汉市硚口区古田二路与南泥湾大道交汇处 占地面积 建筑面积其中已建，拟建 容积率 项目用地性质居住用地 物业形态多层小高层 建设内容规划建设城市和谐居住小区 核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，二项目立地研究 区域环境 汉口西园项目位于古田区域范围内，古田区域过去直是武汉的老工业基地，近年来随着区域城市规划建设的不断完善，现在 的古田片区已经由原来城市的老工业区转变为城市新规划的居住新城区及城市商业副中心。

区域共建配套 交通配套 古田区域范围内道路畅通，交通便利。

主要包括城市交通主干道建设大道和解放大道目前城市轨道交通号线和号线正在修 建，建成后将在宗关交叉并贯穿城市的东西南北，形成立体的交通枢纽，同是也是武汉西部地区通向武汉市商业中心的交通枢纽。

具体路况情况如下 建设大道双向车道主要公交线路路等 解放大道双向车道主要公交线路路等 长丰大道双向车道主要公交线路路等。

商业配套 根据城市规划，古田区域将建设发展成为城市的商业副中心。

目前区域主要商业配套有大武汉家装市场中百仓储超市麦德龙 超市。

在未来的时间里区域的商业配套还将不断发展完善。

文教配套 古田区域文教配套规模较大，设施齐全，主要包括幼儿园永红幼儿园，海工幼儿园，商业厅幼儿园 小学陈家墩小学 中学武汉市中武汉市中市中兴华中学 其他湖北警官学院武汉市供销商业学差异较大，这与项目地理位置规划及产品设计有着紧密联系。

融侨锦城在项目 规划产品设计等方面优势明显，所以价格也处于市场主导地位。

产品分析 由右表可以看出古田区域目前市场供应量以中大户型为主小面积户型市场占有 量少，这是区域产品供应市场的个空白点。

客源分析 客户范围主要集中在硚口区域 客户职业呈现多样化，包括政府机关职员企事业单位干部及学校老师等 大部分客源多为二次置业者，文化程度高，经济收入较高，对居住环境及物业管 理有较高要求，希望提高居住舒适度 客源购房多以银行贷款为主。

市场优劣势分析 优势 古田区域作为城市规划中的汉口三大居住组团之及主城区人口向外拓展分流的承接地，古田板块的价值逐步得到市场认可与实现 城市有关古田区域的众多利好规划政策将提高该区域在社会上的公众认知度，区域市场开发环境较好 古田区域各户型面积比例分布 以下以上目前区域开发项目较多，这些项目的成功运作将为后续项目入市降低了相应的市场开发风险 区域目前存在较大规模的古田当地居民，随着居民生活收入的提高，他们将成为区域市场主要的客源供应量 目前区域市场客户主要来自古田当地居民，有利于项目锁定目标客户群 随着区域交通配套系统的不断建设完善，今后势必加强古田区域与城市其他区域的交通联系，区域市场客源范围将得以扩大 本区域紧邻城市建设中的王家墩中央商务区，受其辐射将带有较为浓厚的商业氛围，有利于挖掘项目的商业部分市场开发价值。

劣势 本区域属于硚口的中心城区，现有人口密度大，旧式居民住宅较多，会对市场后续项目的开发带来大量的拆迁工作，增加项目的开 发成本 古田区域属于武汉的居住老城区，目前区内住宅建设年限久远，将影响区域整体居住档次的提升 目前区域开发项目规模较大，开发商实力较强，市场竞争激烈。

三武汉房地产市场概况 发展历程 从年武汉市首届房交会举办至今近年时间里，武汉房地产发展经历了起跑飞速规范三个阶段。

从年开始武 汉房地产市场进入起跑阶段，但此时的武汉房地产市场土地供应量少，项目开发层次参差不齐，房地产市场发展不规范。

进入世纪， 伴随着中国经济的高速发展军事经济学院 医疗配套 古田区域医疗配套设施较齐全，主要包括同济协和医院普爱医院。

区域环境总结 优势 区域范围内道路畅通，交通便利，未来将成为城市西部地区通向武汉市商业中心的交通枢纽，区内交通环境较好 区域商业文教医疗配套齐全，能够满足居民日常生活需要 与汉江相邻区域目前正在修建江滩公园，未来将给居民提供面积较大的公共活动场所，同时有助于区域整体居住环境的改善。

劣势 区域范围内道路通行车辆量较大，会存在定的空气污染，影响居住环境 区域旧式住宅较多，暂住人员较多，会对区域治安环境产生定的影响。

区域市场 市场概况现在古田片区作为政府旧城改造的重点区域，开发项目向规模化方向发展。

片区内商品住宅产品已经脱离了以往小规模设计单 多层为主的住宅特点，产品的形态及品质都有较大的提高。

先后有汇丰企业总部汉口春天汉水熙园融侨锦城等项目总建筑 面积在万上下的住宅大盘推出。

由于古田区域紧邻汉口中心城区，加上城市轻轨号线二期工程的建设，交通生活配套优势将日 趋明显。

目前该区域市场楼盘销售情况良好，城市花园汉口人家汉水熙园等项目都已售罊。

区域在售项目主要有融侨锦城 汉口春天天泽方。

本月市场成交价格在元左右。

其中融侨锦城项目在项目规划产品设计及内部公建配套方面都具有代 表性。

古田区域在售楼盘项目览表 项目名称建筑面积容积率物业形态主力户型均价元开盘时间销售率客源组成 汉口春天多层小高层硚口区域公务员湖北警官学校教师私营业主等，客户年龄主要集中在岁 融侨锦城小高层高层古田片区公司职员中学老师国企干部等，年龄结构集中在岁岁 天泽方高层古田片区企事业单位干部私营业主 香港映象小高层高层预计古田片区企事业单位干部私营业主 价格分析 项目名称最高价元最低价元均价元 汉口春天 融侨锦城 天泽方 汉口春天融侨锦城天泽方 最高价元最低价元均价元总结分析由图表可看出目前古田区域在售楼盘价格升的局面下，本项目进入市场时机选 择洽到好处 劣势 形象由于项目前期已建成栋多层住宅，现有的建筑与本项目拟建部分在外观环境及整体形象方面存在定的反差，将影响项目 后期市场整体宣传推广 遗留问题基于本项目前期市场操作存在定误区，目前存在少量客户已付款但无房可住的现象，对项目市场去化产生定的影响 规模本项目建筑规模较小，与其他项目相比市场竞争力会有所减弱 使用年限由于本项目地块存在定的市场闲置时间，减少了项目居住使用年限，与周边项目相比在市场竞争中处于劣势 治安由于本项目古乐路周边环境流动人口较多且人员构成复杂，势必会影响项目周边治安状况机会 随着古田区域改造的不断深入，政府该区域进行了重新定位，古田区域将建设成为城市商业副中心及城中主要居住区。

项目区位优 势日益明显 随着政府对项目区域范围内城市轻轨南泥湾大道等基础公建项目的建设完成，势必使项目周边的居住环境得到有效改善 基于古田区域与城市正在规划建设的王家墩相毗邻，今后势必受到王家墩中央商务区的强大辐射，将大大提升项目地段价