项目定位的合理性，特对本案周边物业进行 调研。 调研区域说明 本调研区域为安远路以南，新闸路以北，常德路以东，昌化路以西的 闭合区域。 办公楼物业行情 经调研，本区域的办公楼基本上以租为主，租金水平为元天平 方米，详见表本区域办公楼个案汇总表。 表本区域办公楼个案汇总表 序号个案名称所处位置租金元 天平方米 包物业管理费 与否艺海大厦江宁路康定路不包 时美大厦江宁路康定路包 和大厦江宁路昌平路包 新城大厦江宁路新闸路包 住宅物业行情 静安区是上海典型的城市中心区，也是上海房价最高的区域，该区域 住宅的平均售价为元平方米，详见表本区域住宅个 案汇总表。 表本区域住宅个案汇总表 序 号 个案名称所处位置个案类别售价元平方 米 交房 状态 康宁雅庭江宁路康定路高层住宅毛坯 新格公寓江宁路康定路酒店式公寓全装修 静安枫景常德路新闸路高层住宅全装修 静安晶华安远路陕西北 路 高层住宅毛坯 酒店式公寓未定全装修 定位建议 根据上述调研结果，结合中心城区寸金寸土的地段价值以及目前次开发期间的间接费用及原始开发商利润。 二次建造成本 由于以下原因，产生了二次建造成本 本案的原始定位为商办楼，现定位为商住楼，即裙房以上部分为酒店 式公寓，所以内部格局将有所变动 改建为住宅项目，将增补公用部位装饰小区装饰和智能化建设 本案已空置两年余，部分建材有所损毁或不适应当前的市场要求，须 修补或调换。 本案裙房部分外立面装饰未完成。 因定位为酒店式公寓，所以将新增酒店式公寓的装修及配置费用。 这部分建造成本的具体数额详见表二次建造成本明细表。 表二次建造成本明细表注指标栏的计算基数为总建筑面积 平方米 部位内容内容明细金额 万元 指标元 平方米 主 楼 部 分 设计费内部房型及窗体结构变动 建 安 费 公用部位装饰电梯厅大 堂墙地门套大理石 层新砌半砖隔墙 内墙板面满批腻子粉刷 换窗凿除，新开 进户门樘及五金 楼梯地砖，木扶手，防滑条 智能化红外报警楼宇对 讲电视监控宽带 卫星电视 小区围墙门头绿化 分户门内装修配置 小计 裙房部分建安费外立面装饰 小计 地下车库建安费停车管理系统人工 小计预备费不可预见费按上述费用的计提 小计 总计 间接费用 管理费用按二次开发建造成本的计提。 销售费用按销售收入的计提。 财务费用购置成本及二次建造成本总额的为自有资金， 为银行贷款。因租金收入非次性收入，具体财务费用的金额及发生时机 详见表投资回收期计算表。 上述费用详见表间接费用明细表。 表间接费用明细表 费用名称金额万元指标元平方米 管理费用 销售费用 财务费用见表见表 总计 总投资 详见表总投资明细表。 表总投资明细表 名称金额万元指标元平方米 购置成本 二次建造成本 间接费用 总投资 如上表所示，本项目的总投资为万元。 第五章财务效益分析 分析依据及说明 本财务分析根据国家现行财税制度进行。 本财务分析测算起始日为年月日。 本财务分析测算中暂不考虑物业管理的收入及成本。 本财务分析中不考虑租金递增因素。 收入 详见表租售收入预测表。 支出 成本支出 本项目的总投资为万元。 税金支出 税金分租赁税金和销售税金两部分，按计提。 财务费用 指尚未收回的投资在每年产生的利息支出，在原始投资收回后，利息 支出转为利息收入，利息支出按年期固定资产贷款利息计，利息 收入按暂按计取。具体详见表投资回收期计算表。 第章项目概况 建设单位 本项目的开发商为上海海联置业有限公司。 项目位置 江宁路大厦项目位于静安区昌平路以南，康定路以北，江宁路以 东，昌化路以西区域，处江宁路康定路交界处。主入口在江宁路上。 项目规模 江宁路大厦为幢层楼的点式商办楼，其中地下层为车库， 层为裙房，层为敞开式办公楼，层为公寓式办公楼， 层为屋顶花园。总建筑面积约为平方米。 主要建筑技术指标 本项目的主要建筑指标详见表。 表主要建筑指标表 序号指标名称单位指标值 基地面积平方米 总建筑面积平方米 其中地下部分建筑面积平方米 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,地上裙房部分建筑面积平方米 地上其他部分建筑面积平方米 总户数非裙房部分户 项目现状 江宁路大厦项目于年竣工，至今已空置两年余。本案的现状为 主体为框剪结构，主楼部分的建安工程已完成裙房部分除设备未安装， 其余已完成公用部位装饰及小区建设基本没有大产证已获得。基于上 述现状，本案的开发商要求以万元的价格整体托盘转让。 第二章市场研究 为了明确接盘的可行性和项目定位的合理性，特对本案周边物业进行 调研。 调研区域说明 本调研区域为安远路以南，新闸路以北，常德路以东，昌化路以西的 闭合区域。 办公楼物业行情 经调研，本区域的办公楼基本上以租为主，租金水平为元天平 方米，详见表本区域办公楼个案汇总表。 表本区域办公楼个案汇总表 序号个案名称所处位置租金元 天平方米 包物业管理费 与否艺海大厦江宁路康定路不包 时美大厦江宁路康定路包 和大厦江宁路昌平路包 新城大厦江宁路新闸路包 住宅物业行情 静安区是上海典型的城市中心区，也是上海房价最高的区域，该区域 住宅的平均售价为元平方米，详见表本区域住宅个 案汇总表。 表本区域住宅个案汇总表 序 号 个案名称所处位置个案类别售价元平方 米 交房 状态 康宁雅庭江宁路康定路高层住宅毛坯 新格公寓江宁路康定路酒店式公寓全装修 静安枫景常德路新闸路高层住宅全装修 静安晶华安远路陕西北 路 高层住宅毛坯 酒店式公寓未定全装修 定位建议 根据上述调研结果，结合中心城区寸金寸土的地段价值以及目前住宅 产品价格普遍上扬的市场特点，建议将本案定位为商住楼，即裙房以上部 分为酒店式公寓，经改建包装后推向市场。 第三章租售计划 销售定价 销售定价针对裙房部分而言。 根据市场研究章节中所列明的周边楼盘的价格及本案的自身条件， 作出以下有竞争力的定价。 裙房均价元平方米不含设备报价，可售建筑面积按 平方米计，销售收入为元。 租金定价 租