年年年初借款累计万元本年借款万元本年应计利息万元年底还本付息万元，年末借款累计万元备注年利率为。

表十五银行贷款还本付息计算表年份结余贷款与原始贷款之比结余贷款额万元还贷本息万元还贷利息万元还贷本金万元年，年，年合计表十六敏感性分析预测表成本不变而租金售价变化对收益影响序号租金和售价变化系数基准方案税后财务净现值，财务净现值变化幅度税后财务内部收益率财务内部收益率变化幅度租金售价不变而成本变化对收益影响序号成本变化系数基准方案税后财务净现值，财务净现值变化幅度税后财务内部收益率财务内部收益率变化幅度租金售价上升时成本变化对收益影响序号租金和售价变化系数成本变化系数税后财务净现值，财务净现值变化幅度税后财务内部收益率财务内部收益率变化幅度租金售价上升时成本变化对收益影响序号租金和售价变化系数成本变化系数税后财务净现值，财务净现值变化幅度税后财务内部收益率财务内部收益率变化幅度租金售价下降时成本变化对收益影响序号租金和售价变化系数成本变化系数税后财务净现值，财务净现值变化幅度税后财务内部收益率财务内部收益率变化幅度租金售价下降时成本变化对收益影响序号租金和售价变化系数成本变化系数税后财务净现值，财务净现值变化幅度税后财务内部收益率财务内部收益率变化幅度表十七工程成本核算分类表商业部分工程成本核算表序号项目名称投资成本元投资总额万元备注前期开发费地质勘探施工用水施工用电政府规费元办理开工手续费二设计费方案设计费施工图设计费景观设计费三工程建安费土建工程，外装修费设备安装工程费水电安装工程消防防盗报警系统通风空调工程综合布线电梯安装物管监控配电设备柴油发电机组室外工程四市政配套费供电及增容供水及增容五运作期间费开办及管理费建安费监理费工程建安费六不可预见费建安费七营业税及附加八合计编制说明本核算建筑面积按测算容积率按考虑建筑密度为商业占地上建筑面积考虑地上按两层商业预估。

住宅部分工程成本核算表序号项目名称投资成本元投资总额万元备注前期开发费地质勘探施工用水施工用电政府规费元办理开工手续费二设计费方案设计费施工图设计费景观设计费三工程建安费，土建工程，外装修费设备安装工程费水电安装工程消防防盗报警系统综合布线电由于考虑到该笔费用具有不确定性，因此在实际测算时，将该笔费用纳入了成本。

财务费用假定公司自有资金为，万元左右，则资金缺口为，万元万元，万元，万元，万元左右，需向银行申请流动资金贷款，万元，贷款个月。

利率假定为中国人民银行至个月贷款基准利率，则财务费用为万元。

若开发方案为土地开发模式，则总投资为，万元。

具体见土地开发模式附表总投资与成本估算表。

二房产开发模式总投资估算开发成本测算土地成本土地成本为，万元。

前期开发费前期开发费预计为，万元。

设计费设计费预计为万元。

工程建安费工程建安费预计为，万元。

基础设施费基础设施费预计为万元。

公建配套费公建配套费预计为万元。

运作期间费运作期间费预计为万元。

不可预见费不可预见费预计为万元。

以上项合计为该项目开发成本，万元。

二开发费用测算管理费用管理费用取开发成本至项计算，合计为，万元。

销售费用销售费用取销售收入计算，合计为，万元。

具体见房产开发模式附表销售费用估算表。

财务费用本项目财务费用主要由利息费用构成，利息费用计算参照建设部发布经济评价标准按如下方法确定假定贷款发生当年均在年中支用，按半年计息，其后利息按全年计算，还款当年按年末偿还，照全年计息，即每年应计利息年初借款本息累计本年借款贷款年利率根据中国人民银行年月日开始执行利率，至三年含三年贷款年利率为。

本项目假定按此至三年期贷款基准利率计算，至项目开始第二年需贷款，万元，至项目开始第三年按年等额还本付息，至项目开始第四年还清贷款，利息合计为万元。

具体见房产开发模式附表银行贷款还本付息结算表银行贷款还本付息计算表。

本项目若采用房产开发模式，则总投资预计为，万元。

具体见房产开发模式附表总投资与成本估算表。

第八部分项目资金筹措土地开发模式投资方案本项目若只进行土地整理，则总投资为，万元，整个建设经营期为年半。

本项目开发投资资金来源有二个渠道是自有资金，二是银行贷款。

资金运作方式如下自有资金全部用于破产启动费用管理费用其他可能尚需启动资金。

此外还缺少资金，则向银行贷款。

即公司先以自有资金，万元启动项目至项目转让，改变土地用途，然后以银行贷款支付地价款至项目拍卖，以拍卖收入偿还银行贷款及利息。

其启动资金使用计划如下序号项目年年小计管理费用万元破产启动费用万元，其他可能尚需启动费用万元合计万元，二房产开发模式投资方案投资组合方式本项目总投资为，万元，整个建设经营期为年。

为了降低融资压力，有助资金流通，降低开发风险，使项目顺利开发，拟采取组合投资方案。

本项目开发投资资金来源有三个渠道是自有资金，二是银行贷款，三是预售收入再投入用于投资部分。

资金运作方式如下自有资金用于破产启动费用其他土地整理可能尚需启动费用前期管理费用，有收入第年按销售收入用于投资，第二年按销售收入用于投资，第三年按销售收入用于投资。

此外还缺少资金，则向银行贷款。

二资金运作方式在设税教育费附加交易印花税副食品调控基金租赁及转售税金及附加营业税城市维护建设税教育费附加交易印花税副食品调控基金房产税所得税，盈余资金，盈余资金累计，表十四银行贷款还本付息结算表序号项目名称合计年年年年年初借款累计万元本年借款万元本年应计利息万元年底还本付息万元，年末借款累计万元备注年利率为。

表十五银行贷款还本付息计算表年份结余贷款与原始贷款之比结余贷款额万元还贷本息万元还贷利息万元还贷本金万元年，年，年合计表十六敏感性分析预测表成本不变而租金售价变化对收益影响序号租金和售价变化系数基准方案税后财务净现值，财务净现值变化幅度税后财务内部收益率财务内部收益率变化幅度租金售价不变而成本变化对收益影响序号成本变化系数基准方案税后财务净现值，财务净现值变化幅度税后财务内部收益率财务内部收益率变化幅度租金售价上升时成本变化对收益影响序号租金和售价变化系数成本变化系数税后财务净现值，财务净现值变化幅度税后财务内部收益率财务内部收益率变化幅度租金售价上升时成本变化对收益影响序号租金和售价变化系数成本变化系数税后财务净现值，财务净现值变化幅度税后财务内部收益率财务内部收益率变化幅度租金售价下降时成本变化对收益影响序号租金和售价变化系数成本变化系数税后财务净现值，财务净现值变化幅度税后财务内部收益率财务内部收益率变化幅度租金售价下降时成本变化对收益影响序号租金和售价变化系数成本变化系数税后财务净现值，财务净现值变化幅度税后财务内部收益率财务内部收益率变化幅度表十七工程成本核算分类表商业部分工程成本核算表序号项目名称投资成本元投资总额万元备注前期开发费地质勘探施工用水施工用电政府规费元办理开工手续费二设计费方案设计费施工图设计费景观设计费三工程建安费土建工程，外装修费设备安装工程费水电安装工程消防防盗报警系统通风空调工程综合布线电梯安装物管监控配电设备柴油发电机组室外工程四市政配套费供电及增容供水及增容五运作期间费开办及管理费建安费监理费工程建安费六不可预见费建安费七营业税及附加八合计编制说明本核算建筑面积按测算容积率按考虑建筑密度为商业占地上建筑面积考虑地上按两层商业预估。

住宅部分工程成本核算表序号项目名称投资成本元投资总额万元备注前期开发费地质勘探施工用水施工用电政府规费元办理开工手续费二设计费方案设计费施工图设计费景观设计费三工程建安费，土建工程，外装修费设备安装工程费水电安装工程消防防盗报警系统综合布线电梯安装物管监控配电设备柴油发电机组室外工程四市政配套费供电及增容供水及增容五运作期间费开办及管理费建安费监理费工程建安费财务管理费六营销策划费包装及推广费销售及提成产权费税七不可预见费建安费八营业税及附加十合计编制说明本核算建筑面积按测算容积率按考虑建筑密度为地上层住宅，共户。

配套项目部分工程成本核算表序号项目名称占地面积建筑面积单位成本元合计成本万元备注社区服务站前期费用工程建安费市政配套费运作期间费二小区绿化及小品，三全民健身场地二环路以内四自行车棚五合计六平均摊到总建筑面积，编制说明本核算小区绿化率为社区服务站包括门卫室垃圾站。

地下停车场部分工程成本核算表序号项目名称投资成本元投资总额万元备注前期开发费地质勘探施工用水施工用电政府规费元办理开工手续费二设计费方案设计费施工图设计费三工程建安费土建工程设备安装工程费水电安装工程消防防盗报警系统通风工程综合布线电梯安装物管监控配电设备柴油发电机组室外工程四市政配套费供电及增容供水及增容五运作期间费开办及管理费建安费监理费工程建安费六不可预见费建安费七合计编制说明本核算建筑面积按测算地下层，机动车停车位个，自行车辆机动车位按位，自行车位按辆。

发模式该项目若只进行土地开发整理，前期只需分批次投入，万成都破产启动费用及较少其他费用和财务费用，便可启动项目，至土地转让交纳土地费用含土地出让金补差后，便可挂牌或拍卖，取得收益。

这种开发模式比较简单，风险系数小，能较快回收成本。

但这种模式远远没有取得本地块最大利用价值，而且土地拍卖，政府将收取划拨土地成交价款土地出让金，这将大大降低项目经济效益。

二房产开发模式根据成都目前房地产现状，若该项目不只进行前期破产清理，改变土地性质和进行土地转让，还进行房产开发，将给北亚集团带来良好经济回报。

而且，房产开发将使北亚集团在成都投资步入良性循环和可持续发展道路。

第五部分项目规划方案项目规划设计要点由于地块目前尚无规划设计条件，为了便于测算，设定其规划条件如下净用地面积亩。

容积率不大于。

建筑密度不大于。

建筑高度不大于米。

绿地率不小于。

户型平方米平方米