产业。 宽阔通畅的盐南路。里水近两年就投入 近亿元，兴建和改造镇内外多条主 干道。 里水地理资源环境总结 深厚的资源优势为里水的经济发展奠定坚实基础。 地缘优势和完善的交通运输网络使得里水有着广阔的发展前景。 良好的区域品牌和合理的城市规划为里水的经济运行增添了无限 动力。 人口分析 人口数量及密度 里水镇的人口总数达到万，占南海区总人口的。 其中，里水镇的户籍人口为万，外来人口万。从人口密 度中，里水人口密度为人平方公里，比整个南海区的人均密度 人平方公里，多平方公里。 从人口数量方面分析，里水的流动人口比户籍人口相对较多， 可以体现，户户南北向 项目外围就是大冲村，外围配套齐全，生活成本低。 劣势 合拼户型，销售抗性大 价格较高，与镇街客户的心理价格承受力出入较大 周边村落环境较差，项目内没有商业配套 物业管理质量令人担忧，区内无人车分道。 时代糖果二期个盘分析 项目概况 项目地址金沙洲里横路 占地面积万平方米 总建筑面积万平方米 总户数户 项目规模二期由栋层的小高层组成 开盘时间年月 小区配套网球场私家后山公园休闲情景泳池 周边配套幼儿园旗峰小学里水小学洲村肉菜市场等 开发商广东时代胜誉房地产开发有限公司 时代糖果二期产品销售均价元平方米虽说户型和产品 作了相应的升级，但是对比之前的字头均价，几乎是翻了番，甚 至还贵过年月出售的期联排别墅元平方米价格。在 工业厂房民宅包围金沙洲位置最角落距离广州最远的楼盘，价格 的确是超过了其产品的真实价值。 六项目综合投资分析 地块占地，容积率可建总建筑面积是 商业，住宅地下室面积 汽车位个。 项目总投资估算与销售总收入预测分析 以理想销售状态销售率，忽略市场较大变化地影响为 前提，按以下三个方案做预算 方案商铺元车位均价万元个住宅 元来预算 投资估算 项目 折合露面预计成 本 元 投资总额 投资总额 万元备注 土地成本 开发前期准备含土地税费 土建建筑工程费含建安费楼层 地下室等及其他 工程费设计费 监理费等 精装修 安装工程费 园区建造成本 配套设施费 前期成本合计 项目管理费 营销费总收入的记取 资本化利息每月万记取 财务税费总收入的记取 其他不可预见费用建安费与其他工程费之和记取 税后开发成本总计 销售总收入 销售名称销售工程量平方或个销售单价元或元个销售收入万元 商铺 车位 住宅 合计 投资回报分析 方案名 称 总销售收入 万元 总投资 万元 税后净利 万元 项目回报 率 方案 方案二 方案三 市场总结 从需求方面来看，作为佛山南海区的个工业强镇，里水的 人均收入其实相当可观，消费潜力十分庞大，特别是群企业的中坚 力量人员多为外来人口，在本地无房公务员和商人，他们的收 入可观，迫切需要改善居住环境，因此是群不可忽视的购买力，市 场的刚性需求很大。 从供给方面来看，里水镇缺乏中等规模以上的项目，这对我 们项目来说是最好的个市场因素。 从行业政策方面看，二套房限购令对房地产影响很大。但是 还是存在有定市场需求。关键在于对销售时机市场形势的把握。 从政府推出的廉租房限价房方面看，其所处地理位置及面 万元备注 土地成本 开发前期准备含土地税费 土建建筑工程费含建安费楼层 地下室等及其他 工程费设计费 监理费等 安装工程费 园区建造成本 配套设施费 前期成本合计 项目管理费 营销费总收入的记取 资本化利息每月万记取 财务税费总收入的记取 其他不可预见费用建安费与其他工程费之和记取 税后开发成本总计 销售总收入 销售名称销售工程量平方或个销售单价元或元个销售收入万元 商铺 车位 住宅 合计 方案二商铺元车位均价万元个住宅 元来预算 投资估算 项目 折合露面预计成 本 元 投资总额 万元备注 土地成本 开发前期准备含土地税费 土建建筑工程费含建安费楼层 地下室等及其他 工程费设计费 监理费等 安装工程费 园区建造成本 配套设施费 前期成本合计 项目管理费 营销费总收入的记取 资本化利息每月万记取 财务税费总收入的记取 其他不可预见费用建安费与其他工程费之和记取 税后开发成本总计 销售总收入 销售名称销售工程量平方或个销售单价元或元个销售收入万元 商铺 车位 住宅 合计 方案三商铺元车位均价万元个住宅 元精装修来预算 投资估算 项目 折合露面预计成 本 元上升。 的重要经济增长点，个体私营工商户数量将大量增加，在 有效拉动消费的同时也为房地产业提供坚实的客户基础。 三政策影响下的态势分析 年月份之前，国家地方性政策虽对房地产行业直处 于打压政策，但因为市场需求大行情处于成长期。房地产行业并没 有受到太大的影响。 年月日，佛山市住房与城乡建设局发布关于贯彻国务 院房地产调控政策进步促进佛山市房地产市场平稳健康发展的通 知佛府办号规定二套房等限购令以来。佛山房产成交量出 现下滑现象 附表佛山市月市场运行单位套元平方米 佛山市月市场运行 附表佛山市第季度第三季度存量住宅市场运行单位套 佛山市第季度第三季度存量住宅市场运行 四里水镇区域房地产态势分析 南海区住宅供应情况 南海区商品房成交状况 年南海区成交量约占年的全年成交量的，政策打 压下成交量出现萎缩。 商品房成交价达到元的高位，同比增幅达到，可 见房价并未受到遏制，增幅明显。 南海区住宅供应情况 东部区域的黄岐盐步大沥，供应环比下降近，其中黄岐 供应近套，占据本区域近。 中心区域的桂城平洲向消费人群不同，对商品房销售影响对大。 从投资角度来看，目前里水市场主要以刚性需求为主，投资 环境不成熟，吸引周边人员来本地投资的可能性较小，但有很大的发 展潜力。 八项目建议 应结合良好的生态环境，借势“南海东部黄金三角居住片区” 价值，利用产品创新亮点，确立“广佛优居板块”市场站位。 针对项目临主干道但居二线使项目昭示性差这问题，可在沿 盐南路建造销售中心，增强项目的昭示性。 “以板块带动项目，以项目带动品牌”，利用项目特殊地理位 置造势，迅速完成品牌落地。 项目概况 宗地位置 宗地位于佛山市南海区里水镇沙涌村上亨田村民小组。 简要规划控制要点 土地面积平方米折合亩 土地用途商品住宅 规划容积率多层高层 规划建筑密度多层高层 绿地率多层高层 建筑间距须符合南海市城乡建设规划管理实施细则的规 定。 交通现状 地块不直接临路。东面临上亨大道，该道路连接里水大道。 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传！ 项目配套 周边生活配套俱全，镇区具备旗峰小学旗峰初级中学龙脊 岗教师村等盐南公路上政府机构绿地等配套设施应俱全。但镇 街配套档次不高。 二里水社会经济运行状态研判 地理资源环境 地理位置 “佛山前庭，广州后院”。佛山市南海区里水出里水有定的经济发展吸引流动人口进驻，对于发展房地 产市场，里水镇可以采取多元化发展。 居民收入水平 里水镇到年农民人均纯收入元，比年增长。 城乡居民储蓄存款余额亿元，比年增长。在岗职工平 均收入为元，同比增长。但相对佛山大市和南海区的人 均职工收入，仍有所差距，但农民纯收入却比佛山农民纯收入多 元，同比增长，体现了里水镇的村民也拥有定的资金，潜在消 费力也很大。 里水镇，人均收入普遍较高，小资产企业占全镇的，高层企 业占。因此里水镇潜力消费空间很大，并且他们学历普遍较 高，容易接受新事物。 居民储蓄存款情况 里水镇居民储蓄存款余额逐年增加，反映出镇内居民有定资 金积累，藏富于民，里水人拥有强大的消费潜力。年城乡居民储 蓄存款余额亿元，比年增长。 根据调查分析，将资金储蓄起来的，大部分是农民，由于般 农民投资意识薄弱，生活简朴勤俭，所以，他们多数都会选择把资金 存入银行，或者购买些养老保险，再取另部分做小生意。 经济环境对房地产行业的影响 房地产开发需要良好的经济环境，近年来，里水镇的社会经济 处于不断上升的阶段，有利于促进社会的安定与团结，进步推动房 地产开发投资及消费者的购房行为。 过去几年，里水的住宅建筑以自建房为主，商品住宅项目极少， 难以满足消费者的日益提升的居住要求，房地产发展水平与里水经济 繁荣不相配，市场存在较大镇位置佛山市东北 部，东与广州接壤，南距佛山中心城区近多公里，坐拥两大中心 城市的资源辐射。全镇总面积平方公里。 镇内拥有交通路发达。广佛高速公里佛山“环”快速干线 珠二环高速公路广州华南快速干线第三期以及其它纵横交错的公路 干线构筑了完善的交通网络，交通方便快捷地缘优势得天独厚。 资源环境 里水拥有招商引资亮点纷呈。年里水共引进超千万以上项 目个，超亿元项目个，计划总投资达亿元，以第三产业 投资增长迅速，包括旅游地产和物流业为主的产业，将对未来里水 城市发展起到重要作用。 舒适宜人的里水。为吸引更多广佛 人到里水消费，里水除了承接广州商贸 “溢出”，还通过“三旧”改造，引入 高档次的商贸房地产等第三难监管，而且，给环保 社会治安带来系列的问题 “差”从业人员素质不高，管理水平低 左图个体户式的废旧电器回收点 右图城郊结合处破旧的废旧金属回收点 企业回收拆解由粗放加工逐步迈向深