五主要技术经济指标 财务内部收益率 财务净现值 投资回收期年。 三问题与建议 存在的主要问题 区块企业较多，尤其是有二家市骨干化工企业，其搬迁费用和 进度直接影响了开发的效益。对企业搬迁不仅要使企业通过搬迁得到 长足的发展，而且又要降低搬迁成本，确是有定难度的。 区块改造拆迁涉及千家万户，必定会损害部分人的利益， 更何况如此大的拆迁量，处理不当造成拆迁周期长，增大开发成本， 而且也会造成不良的社会影响。 由于国家宏观经济政策的调整，尤其是目前国家对房地产市场 的进步调控，项目受国家政策影响大，不仅在开发成本控制和土地 的供应上有定的难度，而且融资也存在较大的压力。 建议 政府应组成强有力的综合协调班子，全面负责协调处理区块 改造过程中遇到的困难和问题，不要因为互为扯皮推委而影响改造 项目开发的实施。 在加大企业搬迁力度的同时，要研究企业通过搬迁如何做大 做强的相关扶持政策，以增强企业搬迁的信心，对此不仅可加快企业 的搬迁进度，又使企业在搬迁后得到长足的发展，而且又降低搬迁成 本。 拆迁安置工作是天下最难事之，应本着“以人为本”和“公开 公平公正”的原则，严格按国家法律法规制定相应的拆迁安置办法， 正确处理好搬迁成本控制和改善百姓生活条件的关系。使百姓通过搬 迁不仅改善了居住环境，而且使生活条件也得到定的改良。 处理好国家宏观调控政策的落实和进步规范本地房地产市 场，促进地方持续发展的关系，使开发工作有计划有步骤有序稳 妥地进行，尽量降低政策风险融资风险。 四项目实施的作用和意议 通过项目的实施改善了城市交通状况，完善了总拆迁房屋面积为万 ，住户户，企事业单位家。其中集体土地住宅拆迁面积 万，拆迁户国有地住宅拆迁面积万，拆迁户 户商业用房万，拆迁户户企事业单位拆迁面积万 ，企业家需拆除违章建筑万。 该项目地处建德市新安江街道东南区域，是主城区中仅剩的旧城 未改造的区域，她滨临新安江，北靠牛头山，自然环境得天独厚。由 于历史的原因，厂区居民区混杂，基础设施薄弱，配套设施较落后， 尤其是家大型化工厂，不仅给周边环境居民生活环境造成污染， 而且也存在着巨大安全隐患。为改善城市交通状况和人居环境保障 城市的安全加快城市化进程，合理优化城市资源和土地资源配置， 建德市委市政府拟对新安江街道桥东区块实施拆迁企业搬迁基础设 施配套改造。 二项目开发的主要思路 对该区块实施整体改造后，出让土地所得收益部分用于企业搬 迁居民拆迁安置，另部分用于基础设施配套建设和公益事业建设， 以达到旧城改造目的，并取得良好的社会效果和经济效益。 三规划及建设条件 规划设计 根据市政府批准的由浙江大学设计的建德市桥东区块城市设计 方案，通过实施企业搬迁，住户拆迁安置，基础设施配套设施的 建设，未来该地区将建设成为个滨江特色突出公共服务设施完善 和集中，金融商业氛围浓郁人居环境优良的集商业文化娱乐商 务办公旅游信息休闲宾馆为体的建德市现代化城市功能区和 城市公共中心区域。 场址建设条件 地形地貌情况 桥东区块地形狭长，呈带状，沿山脚地势高，江边地势低，有 定的高差，但相对平坦。自然高程在米米之间。 工程地质与水文条件 桥东区块基本为河谷泛滥冲积层，基岩夹砂岩成砂岩加泥岩，地 基承载力般为吨。桥东区块临近新安江，属钱塘江流域。 新安江流量受电站发电泄洪控制，常年较稳定，皆可通航，水体清澈 透底。区块内基本无自然溪流和水塘。 气候条件 桥东区块属中热带北缘季风气候，气候温暖湿润。年平均气温 ，年平均总积温，无霜期天。年平均降水量为 ，雨日天，主要集中于月中旬到月中旬，平均湿度 。常年多东北风，平均风速。 交通运输条件 桥东区块主要通过东西向的桥东路连接各地块，其西端接白沙 路，东端可通往溪头区。原桥东路现状让的地价应为万 元亩，土地出让收入为亩万元亩万元。 住宅安置房的收入估算约万元 集体土地房屋拆迁安置房的收入 集体土地房屋拆迁安置房与被拆迁房屋等面积部分按拆迁补偿 价计收，超拆迁面积部分按元计收。则收入为万元，其 中 集体土地安置房等面积部分收入 按市政府建政号文件和新安江东入城口土地征用房 屋拆迁补偿安置实施细则规定集体土地安置房的收入即为拆迁户 拆迁面积的拆迁补偿费见计万。 集体土地安置房超面积部分收入 万万 国有土地住宅安置房收入 由于安置小区的出售对象为属于原区块内国有土地上的被拆迁 户，在产权置换结算时，根据建政函号文件规定，属出让 地被拆迁户按出让土地房价元，属划拨地的被拆迁户按划拨 土地房价元，则收入为万元，其中 属出让土地住宅安置房收入 属划拨土地住宅安通拥挤出行难已成为个突出的矛盾。而桥 东区块工业生活居住混杂，交通等公建配套设施极弱，更何况区块 位于市政府城市建设实现“东扩南拓”目标中“东扩”的中间节点上。为 此，通过改造形成与新安东路平行的严州大道和江滨大道，极大地提 高了城市道路网的通行能力和服务水平，破解了“行路准”的矛盾，同 时区域内公建配套设施得到改善，使城市东西二区域得以贯通，创 造了良好的休闲消费空间，增强城市向心力，有效提高中心城市集聚 功能，加快城市化进程，有十分重要意义。 二是市政府贯彻“三个代表”和“以人为本，构建和谐社会”的 重要实践。 由于多方面历史原因，目前桥东区块环境极差，主要表现在以下 几个方面企业用地尤其是些有定污染的化工企业用地与居住 用地混杂建筑密度高道路狭窄，排污交通等配套设施无法完 善建筑年代久远，无卫生设施，房屋成套率低年久失修，违 章建筑多，存在严重的安全隐患。通过改造项目实施，上述落后面貌 将彻底改变，最大限度改善了人民群众的居住环境，使更多百姓享受 到改革成果，这是市政府很好地贯彻“三个代表”重要思想和“以人为 本，构建和谐社会”的重要实践。 三是打造旅游休闲城市，实现城市可持续发展的重大战略 桥东区块北靠牛头山南依新安江，具有明显的区位优势，但由 于多重原因其城区功能不断衰退，已成为发展落后的代名词，严重地 影响了“全国优秀旅游城市”的形象。通过改造的桥东区块，使城市融 于山水之间，其不可多得的自然景观，和沿江休闲设施的配套，充分 体现了“山水意识”“天人合”的多层面山水之美，营造出“诗意栖居” 的城市环境。同时通过改造，统规划将彻底改变目前破旧的，建筑 与周边自然环境极不和谐极大浪费土地资源的现象，打造出体现江 南山水特色的精品，极大地挖掘和利用土地生态价值和景观价值， 实现土地价值最大化和可持续的发展。 四是加快城市发展，维护城市安全的需要 桥东区块不仅工业用地与居住用地混染，尤其是化工企业的存 在，存有极大安全隐患，而且据历会损害到部分人和部分企业的利益，拆迁工作被称之“天下 第难”，因此，不可避免地会出现个别“钉子户”，进而影响改造项目 的期限，而增大项目的成本。 第八章结论 综上所述，建德市桥东区块开发具有良好的经济效益社会效益 及生态效益，具有重大的建设意议，项目建设者有较强的还贷能力。 该改造项目是可行的。 第章总论 项目背景 项目名称 本报告分析研究对象为建德市桥东区块改造开发项目。 二项目承办单位概况 该改造项目承办人为“建德市城兴城防工程建设有限公司”。该公 司经建德市人民政府号抄告单和建德市财政局国资 号函批准，由建德市土地收购储备中心出资，于年月注册成 立的，注册资金为人民币万元整。该公司目前主管部门为建德 市桥东区块开发建设领导小组该小组是市委市政府为确保桥东区 块改造开发建设项目顺利实施而专门设立的机构，由市长担任领导小 组组长，下设开发建设指挥部，负责指导协调项目建设所涉及的各 项工作，由副市长担任总指挥。 三可行性分析研究报告编制的依据 建德市人民政府建设函号关于公布年度建德市 城市房屋拆迁货币补偿基准价的通知 关于建德市基准地价更新结果的批复浙土资函 号 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传！ 建德市人民政府建政号关于印发建德市征用集 体所有土地实施办法的通知 建德市人民政府关于印发建德市实施浙江省城市房屋拆 迁管理条例若干规定的补充规定的通知建政号 建德市人民政府办公室号关于征使用集体 所有土地房屋拆迁补偿安置政策 建德市人民政府关于加快城区工业企业搬迁的若干意见 建政号 建德市城市总体规划建德市桥东区块城市设计 浙江省建筑工程预算定额浙江省安装工程 预算定额浙江省市政工程预算定额浙 江省建设工程收费定额 浙江省建筑工程计价暂行办法 建德市建筑工程造价信息。 二项目总概况 项目地点和环境状况 本项目地点及范围是位于建德市新安江街道，东起国道和 建德大桥南依新安江水西至白沙路和白沙大桥北为严州大道 靠牛头山体。规划用地面积约为亩，全长米，现状路面宽 米，泥路面砼路面混杂。原浇砼路面已破损严重道路纵坡 大弯路多路况差事故隐患多。排水设施极不完善。遇上下班人 流高峰期堵塞严重。 四项目投入总资金及效益情况 项目投入总资金 经估算项目投入总资金亿元。 效益情况 经济效益经估算改造项目总投资万元，项目收入 万元，收支相抵后尚有留余，为计万元人民币。 社会效益通过改造群众居住环境得到改善，消除了城 市安全隐患，完善了城市功能和基础设施配套及公益服务设施，加快 了城市化进程。 所属条支渠为 骨干网络的桥水库灌区，由于资金投入不足，技术条件有限等多 方面原因，灌区骨干工程在建设期间未能按设计标准完成。渠系建 筑物也没有配套完善，加之运行多年，维修配套资金有限，致使灌