区的建设将起到积极的作用，所建项目具有很好的社会效 益环境效益和经济效益。 主要经济指标 主要经济指标见表 经济技术指标 建设总用地面积亩 建筑总面积 地下建筑面积平方米 容积率 建筑密度 绿化率 各类用途建筑面积构成 全部商业店面建筑面积 第二章市场分析与营销战略 天津商业市场分析市场运行特点 项目采取带租约产权商铺，年均租金收益率，福盛 地产在项目规划建设过程中已经开始强力招商，目前项目刚开 始销售，已经开始招商，为投资者租金回报给予强大保证。通常 商业物业投资国际惯例为年收回成本年租金收益率约。 而福盛盈门采用年委托经营管理，年平均租金收益率， 远高于国际惯例。第年，年租金收益率率第年， 年租金收益率第年，年租金收益率。项目全国首 创家居体验馆，集楼盘样板间展示家居装饰产品展示家居装 饰新品发布消费者现场体验四大功能为体。打造武清主 流户型实景样板间，让开发商以最快速度将产品推向市场让家 装消费者最真实的看到装修效果。家居体验馆同时引进专业装饰 顾问团队为业主装修设计出谋划策。 商业品质决定投资价值，福盛盈门作为武清城市新中 心首个大型商业项目，凭借高端的商业环境，合理的功能分区， 科学的业态组合，流的运营管理，细致的售前售中售后服务， 周全的消费者权益保障同时坐享近百万消费人群，形成特色鲜 明又具有极强生命力与获利的主题型城市商业广场。年 通，北临京津塘高速杨村口和京津高速武 清北出口，南接武清传统商业中心，详见地理位臵附图。 建设单位概况 天津福盛房地产投资有限公司成立于年月，主营开 发房地产项目，房地产开发资质为四级。 注册地址武清徐官屯街汇源道南侧号，注册资本 万元人民币。 开发建设及规模在武清徐官屯街与武宁路交口，规划部门 规划红线范围内进行房地产开发和销售。“万家商业广场”拟开 发规划占地总用地面积平方米，总建筑面积平方米，地上建筑面积平方米，地下建筑面积平 方米。公司不设董事会，只设立名执行董事，赵茂灼先生为法 定代表人。 公司性质为有限责任公司。 可行性研究报告编制依据 天津市城乡规划局地字第号建 设用地规划许可证 津国用字第号国有土地使用证 天津市城市规划管理技术规定 项目规划方案图 现场勘察和实地调研所得资料 天津市城市总体规划 国家建设部及天津市颁布的与房地产相关法律与政 策 可行性研究报告研究的范围 在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结 合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。 对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并 对项目的规划设计建筑方案设计环境艺术设计提出相应的建 议。 结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营 的可行方式。对项目进行投资分析和风险分析。 对项目决策及其实施的优化提出建议。 项目研究的结论 该项目的开发是武清区加快城市化建设的重要组成部分。该 项目是武清区独无二的，集购物休闲餐饮娱乐于 体的站式购物消费体验。项目拥有世界 强的大型家装超市福盛盈门家居广场欧亚风情酒吧街 娱乐美食街四大主题业态组成项目引入商业 模式，把系列的零售商店服务机构组织在起，提供家居卖 场大型超市餐饮商务休闲酒吧金融等各种服务的站式 消费服务。同时，项目采用全室内集中式物业形态，充分注重消 费体验，让所有消费都处在舒适的环境中。满足了武清区对区域 位臵好，物业形态佳，商品档次高，管理到位，售后统，购物 环境舒适的大型家居装饰卖场的需求。此外，福盛盈门开设美食 广场酒吧风情定额年全国统安 装工程预定额及年第四季度天津信息价进行估算。 有关税费按有权机关规定计算。 贷款利率按年期固定资金年贷款利率计。建设单位管理费按直接投资的计。 基本预备费本次估算取直接投资的。 涨价预备费根据计算建设期分年度投资计划，采用复利方 法，按。 投资估算 项目总投资估算为万元不含提前支付的税费，具体 见下列表格。 资金筹措 项目建设资金万元，全部通过业主以注册资金银行 贷款预售房款等渠道自行筹措解决。 资金使用计划 共亿元，分年投入。 第十章财务测算与经济评价 财务测算依据与说明 根据国家计划委员会年颁布实施的建设项目经济 评价方法与参数，并结合房地产项目的特点进行财务测算经 济评价与不确定性分析。 用于出售的店面面积为商业建筑面积。 销售价格是通过对天津市武清区目前周边商城销售价格 的调查与对比分析，综合考虑地段差价与配套设施条件等因素而 拟定的。预售价格如下商业店面价格地上平均元 管理费用按收入的估算不含不可预见费。 销售费用按销售收入的估算。 财务费用按预计年利率按估算用全室 内集中式物业形态，充分注重消费体验，让所有消费都处在舒适 的环境中。年前，武清区累积交房量可达万套，将产生 亿家装消费市场。福盛盈门应时而生，满足了武清区对区域 位臵好，物业形态佳，商品档次高，管理到位，售后统，购物 环境舒适的大型家居装饰卖场的需求。此外，福盛盈门开设美食 广场酒吧风情街，也填补了武清行业空白。 市场供给分析 土地供地。控制增量，盘活存量。未来天津市对增量土地 的供应会有所控制，而更多地盘活存量土地。 热点区域。由市区向周边分散转移。未来几年，武清区将在 城市外延以西拓南扩为主，在城市内涵方面注重提升城市品位， 加快旧城改造。 投资开发。投资开发继续稳定增长。市场供应大幅放量。 武清区建设新区的开发投资格局巳逐渐成型 市场需求分析 资料显示，武清区，年开工面积万平方米 年开工量万平米，年开工量万平米，至年 全区竣工面积万平方米以上。武清巨大的住宅开工量和交 房量形成数百亿家居消费与商业消费需求，迫切需要区域位臵 好，物业形态佳，商品档次高，管理到位，售后统，购物环境 舒适的大型家居装饰卖场大型消费商业氛围。销售价格分析 稳定上扬，但涨幅趋缓。随着房地产开发的原材料钢材水 泥等建材的提价，土地招拍挂后成本的提升以及设计规范条 件城市基础设施配套费以及产品品质的提升等将从成本上影响 着房价商业店面价格因此，武清未来的房价仍会继续上涨，房 价上涨带动商业店面价格上涨，因此，未来房价将更加趋于理性， 增幅趋于平缓。 项目定位 商业定位以高档家居装饰广场为主体，结合大型超市餐饮 休闲酒吧金融中心等为体的新型购物场所。家居装饰广场业 态包括卫浴陶瓷橱柜厨具家居家纺家用电器实木家具 灯饰五金软装日用儿童家居家居体验馆等。硬件配臵方面 公共区域采用酒店式装修配备大型展示屏客货电梯系统 电子导购系统统收质量进度控制，注重对可能发生 的不利条件及变化因素的预测与防范对策，以保证项目按期完 成。严格执行设计标准，积极推广标准设计 及时对工程进度进行偏差分析以调整后续工作 按照工程质量保证标准在工程各个阶段进行工程质量管 理。 天津福盛房地产投资有限公司 年月日 第章总论 项目建设背景 本项目坐落于京津明珠武清，傲踞徐官屯街与武宁路 交口，西侧紧贴北运河，东侧规划路与老城区相通，北临京津塘 高速杨村口和京津高速武清北出口，南接武清传统商业中心武 清凭借得天独厚的区位优势与完善的交通整体的市政规划与雄 厚的产业支撑以及宜居商业地产的打造，在京津体化过程中将 飞速发展。项目公里半径覆盖运河城尚清湾开发区徐 官屯机场片区上朱庄等人口密集区域且为往返大碱厂曹 子里梅厂大良河北屯下伍旗上马台大黄堡崔黄口 等乡镇的必经之路，辐射消费人群上百万。本项目规划定位以高 档家居装饰广场为主体，结合大型超市餐饮休闲酒吧金融 中心等为体的新型购物场所。家居装饰广场业态包括卫浴陶 瓷橱柜厨具家居家纺家用电器实木家具灯饰五金软 装日用儿童家居家居体验馆等。硬件配臵方面公共区域采 用酒店式装修配备大型展示屏客货电梯系统电子导购 系统统收银系统智能安防系统等五星级标准，全打造精品 市场，提升城市消费形象项目主体采用混凝土框架结构，室内 高档精装修，外立面采用干挂大理石，风格简约大气大型高清 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传！电子显示屏手扶电梯垂直货梯电子导购系统统收 银系统智能安防等五星级硬件配臵，全面提升物业品质。停车 位全部为地面停车位，能达到个，足以满足经营商家及消 费者的停车需美食条街将会荟萃中西餐饮特色美食休闲 茶饮雅致洁净的就餐环境品种繁多的美食，是消费者饕餮圣 宴的好去处酒吧风情街融汇欧亚风情，展现异国文化魅力，是 商务会友娱乐的好去处。 项目概况 项目名称 福盛盈门万家商业广场 项目建设地址和地理位臵 该项目位于武清徐官屯街与武宁路交口，西侧紧贴北运河， 东侧规划路与老城区街，也填补了武清行业空白。它将与周围配套设 施的建设，共同形成武清新城区的新景观，展现出更加艳丽多姿 的城市风貌。同时对推动武清区城市化进程，促进武清区人从根 本上改变其生活方式，对促进城市战略和城市经济的发展具有十 分重要的意义。 该项目的开发，高标准配套完善环卫供电给排水邮电 消防绿化及娱乐场所等公建设施，对于改善区域环境建设城 市文明具有显著的促进作用该项目的建设不仅能改善区域商业环境，而且会有力推动城 市繁荣和经济发展，取得较好的经济效益。 该项目建设的组织机构健全，资金来源明确，实施有保障。 综上所述，该项目的开发建设符合天津市总体规划，对促进 新城城 市对内，郴州需要培育几个可持续发展的有比较优势的核心产业集群。客观环 境不容郴州按自己的步调来发展，郴州需要急起直追，在泛珠三角经济圈的大整 合浪潮中傲立潮头，成为中部崛起的颗璀灿明珠！