商品房空置面积出现大幅度回落，房地产市场呈现出产销两旺的局面。

随着 国家经济形势的好转和相关政策的出台， 开发投资量持续增长，投资结构趋于合理。

消费主题发生变化，销售总量逐年上升。

销售价格稳中有升，消费信贷不断扩大。

二级市场日趋活跃，租赁市场渐成气候。

需求状况发生变化，市场供求呈现多样。

总而言之国家宏观经济形势是良好的，房地产市场也在稳步发展，加之相关 政策法规的出台，进行住宅投资是适宜的，是和国家形势相致的。

第三章项目周边休闲度假地产市场调查分析 投资地块的地理环境 土地是不可再生资源，个项目的土地价值是有多种因素综合作用的结果。

土地所处的地理位置，周边的自然环境，人文环境，市政配套及临近楼盘的品质 等，决定了此地块大部分的市场家者，因此，我们首先从地块环境入手调查分析。

土地性质及地理位置综述 地块面积建设用地规模为亩合公顷南面为约亩度假配 套和发展备用地。

北面为米藤桥西河生态绿带，用地处在农场旅游规划中确 定的藤桥西河休闲运动公园中。

周边水系风光旖旎，植被资源丰富。

整个地块较 平整，无丘陵，小山包。

地块自然景观及环境质量 自然环境 该地块总体来看属于山区地势较平坦地区，空气较好，植被水系丰富。

以下为地块四个方向的环境情况 南向远望是大片次生林带，自然生态环境较好。

北向北面为藤桥西河，带状的防护林向东西两侧延伸，和水清澈，空 气清新，宁静而美丽。

东向远望为小山包，景致较佳。

西向视野开阔，有大水塘。

项目周边情况 靠近呀诺哒旅游景点，还有零星的农场职工住宅，有楼盘正在施工建设中。

二三道地区区域分析三道农场地属保亭县，保亭县以其独特的热带自然景观独特的气候条件和 独特的民族风情而独具吸引力，其热带雨林可与南美洲的亚马逊河流域印度尼 西亚的热带雨林相提并论。

得天独厚的自然与环境条件，使得保亭县的旅游休闲度假房地产业有如雨后 春笋，悄然兴起，且发展潜力强劲，成为了可与五指山冬季度假避。

有亩高尔夫运动户外拓展运动用 地 四强化项目进程中的投资质量进度控制，注重对可能发生的不利条件及 变化因素的预测与防范对策，以保证项目按期完成。

严格执行设计标准，积极推广标准设计 及时对工程进度进行偏差分析以调整后续工作 按照工程质量保证标准在工程各个阶段进行工程质量管理。

目录 第章前言 报告编制目的 二报告编制依据 三项目概况 第二章项目开发经营环境分析 近年三亚旅游经济圈的房地产市场分析 二有利投资经济形势成因分析 第三章项目周边休闲度假地产市场调查分析 投资地块的地理环境 二三道地区区域分析 三项目周边主要地产开发项目物业分析 第四章项目开发经营优势点与机会点分析 房地产投资项目开发经营机会形成模式 二项目开发经营优势点 三项目开发经营机会点 第五章项目定位 目标市场定位 二产品定位 核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，第六章项目规划建筑设计建议 项目总体规划建议 二住宅建筑设计建议 三小区配套设施建议 四环境艺术设计建议 第七章项目开发经营策略及投资估算 项目开发经营策略 二项目投资估算 三项目实施进度安排 四项目投资与筹资计划 第八章项目开发经营状况分析 项目销售价格定位 二项目销售收入估算 三项目利润估算 第九章结论与建议 第章前言 报告编制目的 在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环 境，对该地块的市场价值进行合理的评估。

对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计 建筑方案设计环境艺术设计提出相应的建议。

结合开发公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。

对项目进行投资分析和风险分析。

对项目决策及其实施的优化提出建议。

二报告编制依据 海南三道农场三队九队度假地产项目概念规划 亿房网站 国家建设部及海南省颁布的与房地产相关法律与政策 三亚市房地产年鉴 现场勘察和实地调研所得资料。

三项目概况该地块位于保亭县三道农场，住宅开发总面积约亩，另有亩的度假 配套市场出现的变化，三亚的房地产开发商及时做出了调整，统计数据表明，户型 结构仍以小户型为主，那些产权式酒店酒店式公寓共管式度假公寓项目因户 型小而保持较高的销售率。

产权式酒店酒店式公寓等休闲度假产品渐成雏形三亚作为我国唯的热带滨海旅游城市，作为全国人民的第二第三居 所，三亚房地产业近期最大的特点就是与旅游业联姻。

与国内第居所不 同，第二第三居所无需具备通常意义上的居家功能比喻较大的储藏空间 较大的封闭式厨房书房佣人房及客人房等，大部分购房客户更看重的是休 闲度假的环境和氛围，同时，在空闲时谁来负责对物业进行维护和管理以及物业 是否能够带来投资回报。

正是因为大部分购房客户因工作繁忙，年当中只能有 较少的时间前来休闲度假，造成第二第三居所使用率偏低，而资产闲置维 护成本物业管理物业维护等费用偏高，使得产权酒店酒店式公寓等休闲 度假产品应运而生。

产权酒店实际上就是房地产业与旅游产业联姻的结果产权 酒店的开发与普通房地产开发无异，产权酒店的经营比普通酒店相似但更有特 色，它很好地解决了第二第三居所存在的各种问题，是国际上所有旅游 度假胜地最畅销的产品之。

目前，在三亚产权酒店酒店式公寓共管式度假 公寓等休闲度假产品的开发方兴未艾，成为三亚房地产市场的新宠。

二有利投资经济形势成因分析 投资机会孕育于经营环境之中，作为基础性先导性的房地产业更是如此。

因此，对宏观经济社会与政策环境的把握是每个开发决策者所关注的首要问 题。

年根据经济发展的要求，我国坚持扩大内需的方针，继续实行积极的 财政政策和稳健的货币政策，大力推进经济结构调整，加强农业基础，加大国有 企业改革和脱困的力度，实施西部大开发战略，采取多种措施扩大出口，这些重大措施的实施，使得我国国民经济保持了较快的发展势头，呈现出积极变化。

投 资，消费和出口增长加快，社会需求进步回升，结构调整稳步推进，基础设施 建设得到加强，经济体制改革取得新的进展，企业效益和财政收入大幅增加，经 济运行质量进步提高。

同时全国房地产开工，竣工面积增势不减，据国家统计局固定资产投资统 计局提供资料显示，年国房景气指数值达到点，比上年增加 点，保持了快速上升的发展趋和发展备用地。

根据调查项目产品定位为中等档次的住宅新区。

建筑以高层 及情景洋房为主，同时配套会所以具备商务功能。

并初步确定项目主要技术指标 如下 总用地面积公顷，合约亩。

容积率 建筑密度 绿地率 以上数据是依据周边物业的指标参考提出的，该方案仅为初步方案，在很多方 面还有待于进步优化 第二章项目开发经营环境分析 近年三亚旅游经济圈的房地产市场分析 地产整体市场特点 房地产市场主要为岛外市场 与国内其他城市商品房开发及销售的对象主要针对本地市场不同，三亚旅游 经济圈 的房地产开发及销售的对象表现在越来越突出的岛外市场购房客户不仅来 自于国内，还有部分来自于国外，绝大多数的购房客户来自于岛外，而且这种 比例将随着地产开发档次以及国际化程度的不断提高而提高。

如三亚因为拥有高 质量稀缺的旅游度假资源，它已经成为或正在成为中国甚至是世界的旅游目的地，那些事业有成崇尚健康注重生活品质的人士在三亚投资置业作为其第 二居所第三居所就成为种必然的选择。

但就目前而言，由于三亚在世界上的知名度旅游度假产品质量意识形态 差异等因素，国内市场仍是三亚房地产最主要的目标市场，但可以预见，随着中 国改革开放以及三亚国际化程度的不断提高，国外购房客户数量会逐年提高，也 将波及三亚旅游经济圈的整个地产开发市场。

与旅游业联系紧密销售曲线随季节呈字型分布 通过观察发现，三亚旅游经济圈的房地产业与旅游业相关度极高，与旅游存 在淡季旺季样，房地产销售与旅游季节大致呈现字型分布，即两头年 头年尾高，中间年中低。

典型的候鸟城市，已售商品房使用率低，小户型成为市场主角 商品房作为岛外客户的第二居所第三居所存在使用效率低的问 题，购房客户年中除了集中在冬季避寒或选择在黄金周来海南度假居住以 外，绝大部分时间房间均处于空置状态，呈现出典型的候鸟城市特征。

从需 求层面来看，由于大户型总价高，门槛高，且大户型因租金较高导致出租率低， 而小户型总价低，门槛低，且小户型租金较低因而有较好的出租率，从而导致市 场上小户型的房屋销售受到市场的追捧，大户型的房屋出现滞销，为了适应房地 产为 众多小区的个卖点。

在当前以及未来相当长的段时间内，人们买房除了考察 室内布局质量及小区的整体规划等因素外，也越来越重视其环境，这实际上也 反映了人们追求人与自然的和谐统，远离喧闹闹腾嘈杂的都市的种心态。

基于上述原因和项目自身的环境优势，充分利用场地北面藤桥西河水系景 观和周边的农场林地景观以及预留的亩配套体育休闲用地的高尔夫运动户 外拓展运动景观，打造处亲近自然善待自然的生活自然环境，展示大树底下， 健康人家的绿色生态意境，为购房者描绘出诱人的健康生活家园。

第七章项目开发经营策略及投资估算 根据本报告前六章的论述与分析，本