前来居住。

出售对象分析 内乡县目前人均收入仍较低，以上属于工薪阶层，由 于收入限制工薪阶层对购房得首选条件是价位问题，因此高品 位适度低价位得住宅在省会有巨大得热销潜力。

建设规模 项目规划总用地面积亩，建设内容包括住宅工程，公 建工程包括小学幼儿园活动中心商业等。

总建筑面积 万平方米。

其中住宅面积万平方米，公建面积万 平方米。

第四章建设场址与建设条件 建设场址 场址选择本项目拟建场址北至花园路，南至北园村组和二组村间 路，东至滨河西路牙石，西至卫校土埃子。

自然条件 内乡县地处伏牛山南麓，属亚热带湿润型季风型大陆气 候，湍河穿境而过。

春季干旱多风，夏季高温多雨，秋季天高 气爽，冬季寒冷干燥，四季分明。

每年降水集中于月份。

地质状况 该地区位于湍河西岸，地质条件较为复杂，上部为粘土， 下部为中粗砂层。

内乡县地界烈度为六度，根据抗震设计规划，按抗震六级 建设。

抗震设防 依据中国地震局制定，由国家质量技术监督局发布的中 国地震动参数区划图，本项目抗震地动峰值 加速度按设防。

建设条件 供电 小区电源引自县城供电系统，经变压器变压后使用， 可满足居民用户用电。

给排水 城区规划均有市政给水干管经过，可为小区提供足够的给水引入管道，满足生活用水和消防要求。

小区生活污水经处理 后可排入县城排水管道。

第五章工程技术方案 工程设计原则 自然是与人工的完美结合，此设充分结合现代化的设计理 念，即以天人合的设计思想为指导来构建新世纪居住工 程。

小区的建设是城市建设的部分，把小区建设融入整个城 市的规划之中，优美的自然环境，淳厚的文化底蕴，较高的文 化品位，现代化的生活理念，将构成小区的大特色，可谓风 景这边独好，同时又考虑到城市总体环境，两者要达到水乳 交融般和谐。

新颖而独具特色，人类与自然的完美结合是本项目总体设 计原则。

总平面布置 总平面布置原则 根据功能不同，居住空间与公共平坦。

本项目属城中村改造住宅项目，需交纳的各种土地费用有 保证。

第十章结论 金河家园城中村改造项目，严格贯彻执行国家和地方 政府有关法律政策法规，符合城市总体发展规划，向社会提供 舒适经济的现代化住宅。

其建设十分必要，同时具有良好的 经济效益和社会效益，该项目是可行的。

第章项目基本情况 项目名称及承办单位 项目名称金河家园城中村改造项目 拟建地点项目位于老桥头西花园路以南，城关镇北园 村组。

项目主管单位城关镇政府 项目主管领导 项目承办单位 法人代表 承办单位概况市房地产开发公司，是经市发改委基计 号文件批准于年月成立的国有公司，隶 属于市国土资源管理局，注册资金人民币万元，经营房 地产开发和旧城改造项目。

公司资金雄厚，各专业技术管理人 员齐备，下设办公室项目部财务部人事部工程部销 售部。

公司总部共有职工人，其中具有大专以上学历的 人，具有中高级专业技术职称的人，对房地产开发管理 具有丰富的经验。

公司下属家工商企业，年实现总产 值亿元，增加值万元，利税万元。

连续三年跨入市 核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，万元以上利税大户行列。

十年来连续被授予市级文明单位 称号政绩突出领导班子先进党支部光荣称号。

目前公司为搞好这次改造项目，上下干部职工，已经全力 以赴，准备迎接挑战，为内乡县添光彩，为我们生活的更好， 为子孙后代造福。

研究工作的依据和范围 研究工作的依据 县委县政府关于加快内乡县城中村改造的文件 精神 二项目场址地形图 三有关基础数据资料。

研究工作范围 本报告重点对建设的必要性市场预测建设规模建设 内容工程技术方案投资估算及效益分析等进行研究。

研究工作概况 金河家园城中村改造项目，是城关镇政府为落实县政府 号会议纪要，改善北园村组居民居住条件，提高城 市品位的项民生工程，由城关镇政府牵头实施。

建设方案 建设指导思想 结合城市总体规划，根据当地实际，以人为本，合理利用土地，创造舒适优美经济的住宅小区。

建设规模 小区规划总占地万平方米，总建筑面积万平方米，建 有住宅活动中心商业网点等遗留了很多问题，城中村的 现象越来越突出，已经到了非改造将会影响整个城市建设的关 键时刻，县委县政府在此时提出城中村改造的计划，真正符 合内乡县发展建设战略上的需要，符合城市村民的需要。

这次 大规模改造完成之后，内乡的城市建设将会有个大的飞跃， 城市综合环境将会有较大的改观，人民生活也将会得到较大的 改善。

从个城市的宏观上讲，首先表现在土地作为城市的宝 贵资源，未能实现其效用效益的良性循环，未能发挥土地的 最大经济效益社会效益环境效益其次，城中村未能体现 以人为主体的人文环境，城市的发展应该充分体现城市中人 的地位和作用，不断满足人们的物质和精神需求，促进人的身 心和个性的健康发展。

同时，尤为值得关注的是随着城市化进 程加快，原郊区村庄的改造将为当地居民和全体市民的居住和 生活质量的提高带来非凡而深远的影响，因此加快城郊的改造 是城市发展的必然结果。

项目发展概况房地产开发公司，积极响应县委县政府关于城中村改造 的决议，经过与多次接触，广泛调查和积极运做上报市规划局 市计委市房改办和市城中村改造办公室并取得初审意见后， 我公司编制了项目建议书。

第三章市场预测与建设规模 市场预测 基本形势分析 近几年，随着我国经济形势持续走强，我国房地产业也得 到了迅猛发展。

在国家下大力减少各类名目繁多的收费项目及 不断出台鼓励和支持房地产业发展政策的形势下及建筑市场 和建筑法规进步完善，使房地产业进入了良性循环发展阶 段。

市场供求 内乡县现今房地产市场的个重要问题就是产品结构不 合理，住宅建设单，品质低，但相对价位高，中低收入家庭 买得起房子的数量不足品质不够地段不好。

在购房需求方面，首先，目前省会上市房大多属于低档次 住宅，中高档价位对于此类房有投资能力的业主在次置业和 二次置业中已经购买，而资金有限的业主业只好望房兴叹。

其 次，符合省会老百姓投资置业安居的房子明显不足。

其次，尽 管内乡县经济发展稳健，但其实真正缺房的是工薪阶层，他们对于几十万元的房价是很难接受的。

所以，开发高品质低价 位的小户型住房是房地产开发商的明智选择。

另外，还可吸引 次二次置业的业主，进行三次四次置业，以求得质优价 廉得绿色环保高档施。

建设条件 供电供电电源引自县城供电系统，经变压器变压后 使用，可满足居民用户用电。

供水按城区规划均有市政给水干管经过，可为小区提供 足够的给水引入管道，满足生活用水和消防要求。

土地利用 本项目建设为城中村改造项目，符合国家及省市的产业政 策，土地在本市总体规划范围内，属旧城改造用地。

研究结论 内乡县城关镇金河家园城中村改造项目，将加快内乡县城 市建设步伐，改善和提高内乡县人民的居住条件，为内乡县城 的建设增加新的亮点，社会效益十分显著。

第二章项目背景与建设的必要性 项目背景 产业政策 改革开放三十多年来，我国经济已经进入了个新的增长 阶段，经济的发展迫切要求调整和优化产业结构，积极培育新的增长点。

房地产业作为新兴产业，带动了建材冶金化工 轻工等数十个相关行业的发展，提供了大量的就业机会，已成 为目前带动国民经济发展的个先导性行业。

中共中央国务院对房地产业高度重视，把加快房地产建 设开发，拉动消费增长作为扩大内需的重要内容，实现了以市 场化为取向的系列制度创新和突破，使我国房地产业开始在 更高更新的层次上发展。

内乡县委县政府十分注重本地区 房地产业的开发和建设工作，为此出台了系列非常优惠的政 策，为我县房地产业的发展提供了便利的条件，并在工作上给 予了有力支持。

项目建设的必要性 金河家园原址在城关镇北园村组，位于老桥头西花园路 以南，现有村民户，人，房屋为上世纪年代所 建，土木结构，砖木结构占大多数，房屋已破烂不堪，其中六 户村民住房已成危房，不敢居住。

近年来不少村民申请建房， 可是由于该处属于城控区，几年未批自行建房，群众怨声载道， 上访不断。

北园村组建房问题已成为县镇两级政府最为头 疼的问题之，引起了县委县政府高度关注。

年月 日，政府会议纪要以镇政府牵头，作为城中村改造履行 项目进行拆迁回迁建设。

近年来，投入大量人力物力 财力，历经艰难，目前已拆迁完毕，该项目进行到规划设计阶段。

改革开放三十多年来，内乡县政治经济有了快速发展， 但比起沿海开放城市来讲，其发展速度已经滞后，发展建设过 程中城市范围扩大的趋势非常之快。

但是，我因为历史原因， 城市范围比较小，城区扩大的同时热月最高温度平均值度，夏季主要降温设备 是空调器，主要用电负荷可分成四类全年经常性负荷，降温 负荷，电热取暖负荷和电炊负荷，每户住宅建筑面积超过 的，确定般住宅为户，高级住宅为户。

道路照明 小区内道路照明和庭院灯照明灯具集中控制，采用光敏元 件控制开关。

广场和景观照明可就近控制。

所有照明电缆均穿 管埋地敷设。

防雷接地系统 在建筑物顶层设独立避雷针或避雷网，利用建筑物柱内主 筋做防雷引下线，基础钢筋网做接地极，辅助人工接地极。

引 下线与接地网及顶层屋面避雷网可靠焊接。

组成防雷接地系 统。

变压器中性点直接接池。

设备接池，通讯等电子设备接地 与防雷接地系统共同接地装置，要求综