地产市场存在的主要问题 齐齐哈尔市商业地产分析 政府的商业规划及市场情况 城市商业规划逐步成熟 城市商业发展过程中商业布局尚需优化整合 城市商业特征 齐齐哈尔市商业地产现状 商用地产发展趋势分析 商业地产分析小结 齐齐哈尔市住宅物业分析 齐齐哈尔市住宅物现状 齐齐哈尔市住宅市场分析小结 第二篇项目概况及分析 项目概况 项目分析 中铁二十三局集团第二工程有限公司营销部 项目优势 项目劣势 项目机会点 项目威胁点 结论 第三篇项目开发定位 项目开发定位指导理念 项目形象功能定位 项目价格定位及策略 项目案名建议 项目命名的基本定位 案名建议 第四篇效益分析 成本预算按照地块规划占地面积计算 土地成本 中铁二十三局集团第二工程有限公司营销部 财务成本 前期费用 建安工程成本 基础建设配套费 小区配套费 营销费 管理费 总计 经济效益分析 实际缴税金 项目投资构成总投资估算 经济效益估算表 实缴税金表 经济效益分析表 总体布局详见附表规划图 中铁二十三局集团第二工程有限公司营销部 第五篇项目营销策略建议 项目策略 总体营销策略和思路 销售策略 促销策略 项目营销推广策略 齐市公共传播媒体分析 本项目整合传播分析及实施策略 项目前期推广节奏及方案 媒体投放计划表 项目营销推广费用概算总计万元 项目包装方案 客户接待中心包装 样板间包装 工地现场包装 在对项目进行研究分析的基础上，确立项目的战略切入定位和实施营运的前提效益条件 从外部和内部视角把握项目的核心利益契合点，提出构筑体化价值转换体系启动并整合多个营销推广概 念，筑巢引凤速战速决的战略思路 做足前置营销准备。

大胆假设，小心求证，为项目审慎拟定总体定位，包括主题功能等 对项目的整体建设提出规划设计指导性建议，并对开发计划做出部署。

本策划需解决的问题 本项目不能单纯从建筑面积的单层面出发，应从项目自身的产品组合业态设置，从所处区域，从鹤城城市 发展态势乃至城市对省乃至整个东北的城市占位级，应高屋建瓴的，以城市运营的高度对待。

城市升级与产业格局调整成为主旋律。

城市运营的时代，这是开发商必须深度认知的更高级能量从地产开发 到更为进步的生活方式的开发和城市文明的开发。

今天，地产营销本质是为更进步的生活文明开发与城市运营的复 合价值增值体同时引导城市升级扩展，同时。

做为地产开发企业，建筑规划必须保证日后该物业的正常经营需求， 产品涉及开发商投资者经营者三个主体层面中，开发商在种意义上是提供服务的主体，要保证自己开发的产 品能得到投资者经营者的支持，首先须保证产品能满足市场的基本需求。

任何脱离市场规律的开发理念，最后的 结局是开发商被动的成为房东，成为经营的主体，被动的经营不是每个开发商的开发初衷，目前，国内众多的商 业地产开发的多数项目，基本都是这样和绥化地区，南接 吉林省白城地区，西靠内蒙古呼伦贝尔盟，北与黑河大兴安岭接壤，距省会哈尔滨市公里，距绥化市 公里，距白城市公里，距海拉尔公里，距黑河市公里。

全市总面积，平方公里，其中市区面积 ，平方公里，海拔高度般在至米之间。

齐齐哈尔西北和东北三面为大兴安岭和小兴安岭所环绕，地势呈马蹄型，两侧高，中间低，由北向南逐步 下降。

地形主要为平原含河谷平原河口平原湖沼平原沙丘覆盖的冲积平原，比重为高平原含 剥蚀高平原冲洪积高平原，比重为山地含低山丘陵火山及玄武岩台地，比重为。

面积 中铁二十三局集团第二工程有限公司营销部 齐齐哈尔是黑龙江省第二大城市和省直辖市，我国北纬以北的最大城市，国家重要的工业基地商品粮 基地和畜牧业基地，是黑龙江省西部地区的政治经济科技文化教育商贸中心和重要的交通枢纽，也是国务 院批准的全国十三个较大城市之。

齐齐哈尔辖区县市，人口万，其中市区人口万，幅员面积 平方千米，耕地万亩，草原万亩，苇塘万亩，水面万亩，大小河流条。

气候 齐齐哈尔市属温带大陆性季风气候，四季特点十分明显春季干旱多风，夏季炎热多雨，秋季暂短霜早，冬季 干冷漫长。

齐齐哈尔南部属温暖干旱农业气候区，中部属温和半干旱农业气候区，北部属温凉半湿润农业气候区。

齐齐哈尔市年平均气温在至摄氏度之间，南北相差摄氏度左右。

年平均无霜期至天。

年 日照时数在至小时，生长期五至九月日照时数为至小时。

年降水量在至毫米之 间，生长期降水量般在至毫米之间，占年降水量的以上。

齐齐哈尔市有利的气候条件是辐射充裕， 雨热同季，不利的气候条件是旱涝低温早霜风等。

人口及人文 人口 齐齐哈尔市总人口万，市区万项目地所处市中心区人口约万人。

齐齐哈尔市是多民族的城市，少数民族有满族朝鲜族蒙古族回族达斡尔族鄂温克族柯尔克孜族 中铁二十三局集团第二工程有限公司营销部 锡伯族鄂伦春族苗族赫哲族等个民族。

人均居住面积 齐齐哈尔市人均居住面积为平米，其中大部分为福利分房。

恩格尔系数及分析 目前，齐齐哈尔恩格尔系数。

从年开始，到年，齐齐哈尔市恩目将在市民心目中已经初步形成了良好的品质和价值印象 项目内部功能完善品质高，能较好的满足市场目标客户群的需求 规划布局优势，本项目无论是商业还是住宅规划布局都按国际先进设计理念来考虑，充分注重功能性和实 用性 成熟的营销管理模式和先进的营销理念 城市商业业态不完善，商业发展落后，该区域仍有商业业态空白可以利用该区域产权商铺销售市场情况 良好，消费者比较关注商铺投资。

目录 第篇齐齐哈尔市房地产市场概况简析 齐齐哈尔市基本情况概述 自然概况 人口及人文 经济发展概况 宏观分析小结 齐齐哈尔市房地产市场概况及动态分析 齐齐哈尔市房地产整体分析 核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传， 中铁二十三局集团第二工程有限公司营销部 当前齐齐哈尔市房的结结构战略性调整的风向标和建设现代农业的重要环节，是促进农 民就业增收的重要途径和建设社会主义新农村的重要支撑，是满足城 乡居民生活需求的重要保证。

中华人民共和国国民经济和社会发展 第十二个五年规划纲要提出，要推进农业结构战略性调整。

„„ 推进农业产业化经营，扶持壮大农产品加工业和流通业，促进农业生 产经营专业化标准化规模化集约化发展。

年月，为深入贯彻落实党的十七届五中全会精神，根据 国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要和全国农业和农村 经济发展第十二个五年规划的要求，农业部出台了农产品加工业 十二五发展规划，提出十二五期间农产品加工业的发展目 标是加速转变农产品加工业发展方式，加快自主创新，加大产业结 构调整力度，提高质量安全水平，降低资源能源消耗，力争规模以上 农产品加工业产值实现年均的增长率，年突破万亿元 力争加工业产值与农业产值比年均增加个点，年达到∶ 。

年四川省农产品加工业十二五规划发布，指出农 产品加工业已经成为支撑四川经济和社会发展的重要力量，提出十 二五期间四川省农产品加工业要在规模效益企业集聚创新能力 质量安全四个方面实现大的突破。

成都市第十二次党代会报告提出，实施产业倍增战略，加快构 建高端化的产业格局。

要坚持三产联动双轮驱动的产业导向， 大力构建先进制造业现代服务业和都市现代农业联动发展的现代产 业体系，努力把成都建成支柱产业的高密集中区和新兴产业的重要孵 化地，牢牢把握西部地区高端产业和产业高端的战略制高点。

着力 培育都市现代农业。

突出农业基础地位，坚持以工促农以贸带农 以旅助农的思路，大力发展高附加值农业，打牢农民持续增收和农 村持续繁荣的产业支撑。

突出发展高端种业生态有机生态高效 农业和农产品精深加工业，加快完善农工贸体化产加销条龙 的产业化链条，推进农业专业化发展规模化生产和品牌化经营。

积 极发展休闲农业和乡村旅游业，充分发挥都市农业的景观功能生态 功能和休憩功能。

抓好全国予大力支持，在项目支持资金上给予重点倾 斜以便项目顺利实施，尽早发挥应有的效益 从敏感性分析得出结论，项目效益对产品销售价格和经营成本都 比较敏感，项目承建单位拟在项目投产后加大产品宣传力度和营销力 度，强化现代企业管理制度，降低产品生产成本，充分依靠科技进步， 提高产品质量和市场竞争力，使项目按预期目标发挥效益 第章项目概述 项目名称 文井乡亩结构农业开发综合示范区项目 项目建设地点 新津县文井乡 项目用地规模 流转及配套土地亩 项目建设单位及概况 建设单位 投资人 拟投资万元。

固定资产投资万元，流动资金万元。

成都投资担保有限公司主要从事对外投资业务，主导资源与 资本相结合。

全资子公司有四川汽车销售服务有限公司成都 贸易有限公司成都贸易有限公司成都贸易有限公司， 公司下设部门有融资理财部项目投资部市场策划部行政管理 部财务地产市场存在的主要问题 齐齐哈尔市商业地产分析 政府的商业规划及市场情况 城市商业规划逐步成熟 城市商业发展过程中商业布局尚需优化整合 城市商业特征 齐齐哈尔市商业地产现状 商用地产发展趋势分析 商业地产分析小结 齐齐哈尔市住宅物业分析 齐齐哈尔市住宅物现状 齐齐哈尔市住宅市场分析小结 第二篇项目概况及分析 项目概况 项目分析 中铁二十三局集团第二工程有限公司营销部 项目优势 项目劣势 项目机会点 项目威胁点 结论 第三篇项目开发定位 项目开发定位指导理念 项目形象功能定位 项目价格定位及策略 项目案名建议 项目命名的基本定位 案名建议 第四篇效益分析 成本预算按照地块规划占地面积计算 土地成本 中铁二十三局集团第二工程有限公司营销部 财务成本 前期费用 建安工程成本 基础建设配套费 小区配套费 营销费 管理费 总计 经济效益分析 实际缴税金 项目投资构成总投资估算 经济效益估算表 实缴税金表 经济效益分析表 总体布局详见附表规划图 中铁二十三局集团第二工程有限公司营销部 第五篇项目营销策略建议 项目策略 总体营销策略和思路 销售策略 促销策略 项目营销推广策略 齐市公共传播媒体分析 本项目整合传播分析及实施策略 项目前期推广节奏及方案 媒体投放计划表 项目营销推广费用概算总计万元 项目包装方案 客户接待中心包装 样板间包装 工地现场包装 在对项目进行研究分析的基础上，确立项目的战略切入定位和实施营运的前提效益条件 从外部和内部视角把握项目的核心利益契合点，提出构筑体化价值转换体系启动并整合多个营销推广概 念，筑巢引凤速战速决的战略思路 做足前置营销准备。

大胆假设，小心求证，为项目审慎拟定总体定位，包括主题功能等 对项目的整体建设提出规划设计指导性建议，并对开发计划做出部署。

本策划需解决的问题 本项目不能单纯从建筑面积的单层面出发，应从项目自身的产品组合业态设置，从所处区域，从鹤城城市 发展态势乃至城市对省乃至整个东北的城市占位级，应高屋建瓴的，以城市运营的高度对待。

城市升级与产业格局调整成为主旋律。

城市运营的时代，这是开发商必须深度认知的更高级能量从地产开发 到更为进步的生活方式的开发和城市文明的开发。

今天，地产营销本质是为更进步的生活文明开发与城市运营的复 合价值增值体同时引导城市升级扩展，同时。

做为地产开发企业，建筑规划必须保证日后该物业的正常经营需求， 产品涉及开发商投资者经营者三个主体层面中，开发商在种意义上是提供服务的主体，要保证自己开发的产 品能得到投资者经营者的支持，首先须保证产品能满足市场的基本需求。

任何脱离市场规律的开发理念，最后的 结局是开发商被动的成为房东，成为经营的主体，被动的经营不是每个开发商的开发初衷，目前，国内众多的商 业地产开发的多数项目，基本都是这样