，按照高新园绿地系统建设指标规划，到年，高新园人 均公共绿地平方米，人均绿地面积平方米。

休闲配套 区域内有环境幽雅绿树成荫的柏林公园，花果瓢香绿茵如毯的照母山植物园及古 木峰公园境内的的天然绿肺方尖碑人和民俗文化村玲珑宝塔坐落其间，充分展示了 人和的人文历史金科天籁城小区的进驻，金科盛宴十二坊餐饮条街也随之形成，不仅 吸引了大量来自四面八方的优秀人才的居住和中外客人参观，因此也提高当地房地产开发 水平的提高，为此也起到了积极的推动作用。

居住规划 北部新园高新园规划居住用地约占总建设用地的，各种高品质的住宅小区错落有 致地分布在辖区内，目前已竣工的住宅规模约万平方米。

北部新区地块项目可行性研究报告 第页共页 截止年月底园区土地供应基本情况 类别合计公顷 建设用地公顷非城市建 设用地小计产业用地居住用地公共设施用地交通用地市政设施其它绿化用地水面 合计 所占比例 完善的交通网络 北部新区高新园城市市政道路总长公里未含高速公路公里五条金 系列主干道总长公里，人和组团道路总长公里，大竹林组团总长公里火 车北站片区道路总长公里，已经建成道路公里五条金系列主干道已建成通 车公里，目前正在实施的道路长公里，预计年前，高新园区将完成该区域全 部道路建设。

三北部新区高新园区楼宇工业分析 楼宇工业作为现代都市型工业的新形态，具有占地少税源稳效益好等优势，可以 解决土地资源紧缺与产业发展的矛盾。

北部新区高新园区结合自身发展优势和特点，大力 发展楼宇工业。

目前，该区域七座星系列商务大厦和总部基地已投入使用，据官方信 息，已经有近百万平米的商务楼投入市场，可以满足家以上科技型中小企业办公生 产需要，目前其使用率平均达到了。

据了解，北部新区年将继续扩大楼宇产业，挖掘土地价值。

实施高新园中心区拓 展区总部基地等项目万，到年年底形成万规模。

并于今年下半年全面 开工建设太阳座土星科项 目的正常交房入驻，进而对项目的销售和公司形象等产生影响。

外部环境风险因素 这里主要是指项目南面块土地今后不利用途对项目的影响。

三风险评估 根据风险等级的划分原则，我们将风险等级划分为般风险较大风险严重风险和 灾难性风险。

般风险风险发生的可能性不大，或者即使发生，造成的损失较小，般不影响项 目的可行性目录 第章项目概况 项目简介 二经济技术指标 三四至关系 第二章市场环境分析 北部新区区域解析 二北部新区高新园区解析 三北部新区高新园区楼宇工业分析 第三章区域房地产市场分析 区域房地产概况 二北部新区高新园年季度房地产市场分析 三重点个案调研 四区域商业解析 五周边配套 第四章项目分析 地块解析 二分析 第五章项目初步定位 目标客户定位 二产品定位 三价格定位 第六章项目规划设计方案及评价 项目开发方向分析 二项目规划设计方案及评价 三项目初步方案选择 第七章项目开发建设及销售计划 开发建设计划 二各期开发建设面积三销售进度分析 第八章投资估算 投资估算依据 二建设项目总投资估算 三分年投资计划预测 第九章项目销售收入与资金筹措计划 项目销售收入营业税及附加预测 二项目的启动资金 三项目资金筹措计划 第十章财务评价 评价前臵关键数据 二财务评估静态指标 三财务评估动态指标 四财务评价结论 第十章不确定性分析 主要不确定性因素 二敏感性分析 三临界点分析 四盈亏平衡分析 五土地成交价格分析 第十二章项目风险分析及控制措施 风险因素识别 二风险分析 三风险评估 四风险对策 第十三章项目可行性研究结论与建议 项目可行性研究综合评价 二项目建议 北部新区地块项目可行性研究报告 第页共页 第章项目概况 项目简介 项目位于重庆市北部新区高新园人和街道汪家桥行政村，目前为警备区用地，基地地 形平坦，现为汪家桥停车场，作为物流中心停车场和办公地点，整个宗地呈规则矩形， 落差小，土地平整，地块上有少量简易的临时用房。

地理区位图 场地现状 北部新区地块项目可行性研究报告 区规划概况 规划性质 以发展高新技术产业为基础的现代产业基地，是都市发达经济圈核心增长极和 都市风貌展示区 用地规模 规划区总用地面积平方公里，规划城市建设用地平方公里，占总 用地的 人口规模规划人口规模为万人 北部新区组团规划分布 北部新区七大组团规划 组团主要功能组团概况 人和组团商务中心客运枢纽光电产业高档社区北部新区的中心商务服务区。

规划城市建设用地平方公里，人口万人 大竹林组团信息产业软件产业光电产业生物工程以发展信息软件为主环境优美的现代产业区。

规划城市建设用地平方公里，人口万人 礼嘉组团高新技术研发高档社区以高新技术为核心的研发区和环境优良的生活居住区。

规划城市建设用地平方公里，人口万人 黄茅坪组团现代制造业以发展现代制造业为主的工业园区。

规划城市建设用地平方公里，人口万人 翠云组团 新材料产业区重点发展 新型材料和环保产业及 其他高科技产业 规划用地平方公里，人口万人，组团内规划有 新材料产业区和部分生物工程和新医药产业园 鸳鸯组团服务业高档社区以发展为翠云组团金山组团服务的第三产业。

规划城市建设用地平方公里，人口万人 礼嘉组团黄茅坪组团 翠云组团 鸳鸯组团 人和组团 大竹林组团 金山组团北部新区地块项目可行性研究报告 第页共页 金山组团出口加工业现代物流包括出口加工区寸滩港地区。

规划城市建设用地平方公里，人口万人 二北部新区高新园区解析 园区介绍 北部新区高新园区位于北部新区南部，面积约平方公里，包括人和组团和大竹林组 团，是重庆高新区最新最大的产业拓展区，于年月正式启动，被称为重庆 生态技术商务区。

该园区重点发展电子信息生物医药和食品仪表等三大主导产业，集 团建设重庆光电产业重庆智能仪器仪表产业重庆生物医药产业和重庆软件产业等四大 产业基地。

园区内还规划布局了未来新重庆的中央商务区使领馆区居住新区以及交通 通信枢纽。

人和组团建设成为以光电和生物医药产业，以及商务办公商档社区为主，具有山 水园林特色环境优美的现代化高新技术产业。

大竹林组团建设成为以软件和仪器仪表产业，以及休闲旅游为主，具有山水园林特 色环境优美的现代高新技术产业区。

居住环境 人均绿地面积平方米 北部新区高新园区总面 第页共页 二经济技术指标 总用地面积亩 容积率 建筑密度 绿地率 用地性质居住用地 三四至关系 地块位于北部新区重庆生态商务区，与行政中心金融中心外事中心新牌 坊富人区相临。

重庆消防总队对面，城市快速干道双宁路段北侧与内环高速人和立交 相连，西面靠近金科天籁城，东面是人和丽景楼盘和凤麟苑经济适用房怡和小区。

地块属于四周临路，但是不靠近主干道。

周边区域现状 北部新区地块项目可行性研究报告 第页共页 第二章市场环境分析 北部新区区域解析 北部新区介绍 北部新区位于重庆主城区，南临渝中半岛，北靠江北国际空港区，西接嘉陵江，与高 等院校科研院所密集的沙坪坝区北碚区数桥相连，东依长江寸滩港区，规划面积 平方公里，是重庆中心城区难得的片地势平缓开阔的大面积开发区。

北部新区于年月日设立，年月日挂牌成立，重庆市委市政府 决定把北部新区建成以高新技术产业为基础的现代产业基地都市发达经济圈的核心增长 极和都市风貌展示区，提出用年时间在北部新区再造年重庆工业，即北部新区加经 开区高新区在年实现工业总产值亿元相当于年重庆市工业总产值。

据了解，年，北部新区生 产总值达到亿元，比 年增长倍工业总产值从 年的亿元迅速飙升到年的 亿元，增长倍，年均增幅达 固定资产投资总额从年 的亿元猛增到年的亿 元，增长倍。

年累计， 北部新区固定资产投资总额已达到 亿元，其中基础设施建设投资 亿元北部新区的入库税金总额 从年的亿元迅速增长到 年的亿元，增长倍，年 均增长率达。

截至年底，北部新区历年累计引进项目达到个，合同投资额亿元，目前 已开工投产或营业项目共个，开工投产率达到。

经过几年的开发建设，北部新区已基本形成个的发展格局座汽车城 个星系列百万方高新技术楼宇产业条嘉陵江滨江景观带，目前，北部新区两园已由北部新区地块项目可行性研究报告 第页共页 个城郊乡镇区域变成个新城区的雏形，奠定了在北部新区建设以高新技术为基础的现 代产业基地都市风貌展示区都市发达经济圈核心增长极的布局构架。

北部新区发展规划 北部投资财务内部收益率所得税前 项目投资财务内部收益率所得税后 项目投资财务净现值所得税前万元北部新区地块项目可行性研究报告 第页共页 项目投资财务净现值所得税后万元 资本金财务内部收益率 三其他指标 项目总投资万元 项目销售总收入万元 税前利润总额万元 税后利润总额万元 项目启动资金万元 项目资本金万元 外部融资万元 北部新区地块项目可行性研究报告 第页共页 表项目现金流量表 序号 年年年年 现金流入 销售收入 其他收入 现金流出 建设投资 营业税及附加 土地增值税 税前净现金流量 累计税前净现金流量 所得税 税后净现金流量 累计税后净现金流量 计算指标 项目投资财务内部收益率所得税前 项目投资财务内部收益率所得税后 项目投资财务净现值所得税前