心现代服务业孵化园区等等。

综上所述，无论是深圳市还是宝安区，在发展现代服务业，尤其 是在发展商贸服务和文化产业，建设集聚基地等方面，都给予了高度 的重视，并在政策扶持和导向上做出了积极的努力，为本项目的规划 建设创造了良好的宏观环境氛围。

第二节项目建设的微观背景 本项目选址在深圳市宝安区西乡街道河西工业村，之所以选择在 此，主要是综合考虑宝安区和西乡街道当前良好的微观环境。

宝安地处穗港深黄金分割点上，深圳市关于珠三角小时 商业圈的规划，将会给宝安带来前所未有的发展机遇。

作为连通珠 三角城市群的交通枢纽，宝安已基本形成陆海空立体交通网络， 具有发展物流产业的良好地理条件以及发展大型商贸产业的受众群 体基础。

宝安区商业持续兴旺，市场规模不断扩大。

社会消费品零售总额 由年的亿元增长到年的亿元，年增长率直 保持在以上。

全区共有商业网点万多个，其中经营面积 平方米以上的大中型网点个，营业面积在平方米以上的大中 型批发市场个，形成了以沃尔玛家乐福天虹商场苏宁电器 海雅百货国美电器好百年等多家知名品牌企业为龙头，拥有 大型现代先进超市专卖店购物中心和主题商场为结构的多种商贸 业态。

与此相对应的，西乡汽车交易市场沙井电子专业市场观澜体 育休闲用品专业市场公明专业内衣市场大浪服装专业市场福永 家居专业市场等六大专业市场的规划和建设，已经纳入宝安区十 五发展规划，将成为宝安发展现代商贸服务集聚基地的重头。

而在文化产业群规划上，位于西乡劳动村的深圳创意产业园福永 的劲嘉印刷园观澜版画基地深圳职业技术学院宝安校区四大项目 将形成宝安区文化产业的基本格局。

尽管如此，对比深圳市其他各区的文化与商贸服务产业规划布局 和宝安区的规划可以发现，宝安区目前尚没有个以珠宝首饰和工 艺礼品为主题的大型集聚基地。

从当前深圳市已经形成规模和正在 规划建设的类似项目来看，东部有罗湖水贝珠宝首饰基地和笋岗工艺 品基地中部有福田市和宝安区十五发展规划和产业导向要求，弥 补了深圳市产业布局中的项空白，利用现有旧工业区进行翻新改 造，充分体现了项目的经济性。

因此，项目可行，且成功运作，将使 其成为深圳西部文化产业集聚基地的引领者，对周边地区的现代服务 业起到积极的辐射和带动作用。

深圳市实业有限公司年月日 目录 第章总论 第节项目概况 第二节项目建设单位 第二章项目建设的背景 第节项目建设的宏观背景 第二节项目建设的微观背景 第三节项目的市场环境分析 第三章项目建设的指导思想和原则 第节项目建设的定位 第二节项目建设的优势 第三节项目建设的指导思想和原则 第四章项目建设内容 第节项目的功能规划 第二节项目的建设规划 第三节项目总投资及构成 第五章项目经济效益分析 第六章项目的运营与管理 第节项目管理模式 第二节项目营销管理 第七章项目的环境影响分析 第八章项目的风险分析 第九章结论 核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，第章总论 第节项目概况 项目名称深圳市珠宝及工艺品文化广场项目 建设单位深圳市实业有限公司 建设地点深圳市宝安区西乡街道河西工业村 项目总占地面积，平方米 项目总建筑面积约，平方米 项目总投资约人民币万元 项目建设周期 自年月开工，至年底竣工。

其中，项目分四期建设 期拟定开发期为年月至年月为第期，总 占地面积约平方米，总建筑面积约平方米，总投资约 万元。

二期拟定开发期为年月至年月为第二期，总占 地面积约平方米，总建筑面积约平方米，总投资约 万元。

三期拟定开发期为年月至年月为第三期，总 占地面积约平方米，总建筑面积约平方米，总投资约 万元。

四期拟定开发期为年月至年月为第四期，总 占地面积约平方米，总建筑面积约平方米，总投资约万元。

第二节项目建设单位 深圳市实业有限公司成立于贰零零肆年，注册资金万元， 为民营全资公司。

公司的主营业务是兴办实业房地产开发房地产 咨询，房地产策划管理，房地产经纪，物业管理，自有物业出租，建 材五金制品的销售，国内商业物资供销业。

第二章项目建设的背景 第节项目建设型经济增长模式难以为继，经济增长与资源短缺之间的矛盾日益突出，成为制约未来发展的 主要瓶颈。

二是产业处在国际产业分工体系中的较低层次。

以加工贸 易为主，产品拥有自主知识产权与自有品牌的企业少，工业支柱产业 外资企业占统治地位，产业竞争力低下。

三是基础设施发展滞后成为 发展的瓶颈。

四是社会管理压力大。

为此，在未来相当段历史时期 内，宝安区的经济社会发展必须实现四大转变经济增长从速度型 向效益型转变从追求经济总量增长向追求经济社会和谐发展转变 资源的粗放利用向资源的集约化生态化利用转变从发展外向型经 济为主向外向型内源型经济并重转变。

未来五年，将重点发展商贸 业物流业旅游业，稳步提升房地产业，积极培育文化产业金融 业信息服务业。

其中有关发展商贸业和文化产业的规划内容包括 商贸服务业方面，以增强城市服务功能和辐射功能为重点，建设 批与制造业相结合的带有专业市场性质的物流配送项目，与旅游业 相结合的旅游商业项目，与休闲活动相结合的大型购物中心主题购 物中心等有特色的大型商业项目。

重点发展专业批发市场，鼓励发展 集散型批发市场，尤其是为产业配套服务的生产资料市场和承接特区 内功能转移的市场。

文化产业方面，将努力使其发展成为宝安区新的支柱产业和经济 增长的新亮点。

将在做大做强印刷工艺礼品玩具等优势产业的基 础上，扶持广告影视动漫网络游戏文化中介等现代文化产业， 聚集提升广电传媒休闲娱乐文化旅游等传统产业积极培育创意设计产业。

培育三大文化产业群即包括印刷玩具工艺礼品动 漫游戏艺术创作等在内的文化创意产业群包括数字电视演艺 娱乐艺术培训等在内的文化传播产业群包括法律专利品牌 版权服务咨询中介营销在内的文化产业服务群。

建设三大文 化产业基地即现代印刷包装产业基地，工艺礼品创意设计加工制 作交易展示及出口基地，玩具创意设计加工制作交易展示及出 口基地。

在利用和结合现有旧城旧村的改造来促进第三产业发展方面，宝 安区十五规划中，特别强调要依区位条件招商条件成本 或其它条件，对处在各街道办的中心地带的城中村旧村旧工业 区，按照规划要求，变更用途，大力发展商业服务业，完宏观背景 深圳作为经济特区，已经在我国改革开放的道路上走过了个 年头。

在新的形势下，深圳面临着转型和可持续性发展的重大转折抉 择。

随着粗放型重污染简单制造和加工产业逐步移出深圳，现代 服务业已经越来越呈现出巨大的活力和发展前景。

根据深圳市十 五发展规划，深圳将建设三圈，即深港半小时生活圈珠 三角小时商业圈和泛珠三角日到达圈。

所有这些都为深圳 带来了难得的历史发展机遇。

在深圳市政府确立的高新科技物流 金融和文化四大支柱产业中，属于现代服务业的就占了三项。

建设自 主创新型城市，大力发展循环经济，建设先锋城市，打造品 牌之都设计之都钢琴之都等，并将文化立市作为城市发展的基本战略方针。

系列的发展规划伴随着各项扶持政策的出 台，为深圳顺利地完成转型和发展奠定了基础，创造了良好的宏观氛 围。

在政府强有力的政策支持和明确导向下，集聚基地的建设成为深 圳发展现代服务业，由深圳制造向深圳创造转变过程中的重 头。

所谓集聚基地，就是将同产业及相关的产业链条中上下游单位 尽可能地聚在起，将以往分散竞争的态势转变为聚集竞合，从 而避免不必要的资源浪费，提升效率，节约成本，企业也从集聚带来 的整体形象提升中扩大了影响，因为集聚基地吸引的关注和客户远比 企业单打独斗来得更多更有效。

目前，位于罗湖的水贝珠宝首饰集 散基地动漫创意基地古玩文化城以及位于福田的世纪工艺品文化 广场和田面创意产业园等项目，都是在这样的前提下建成的，其中很 多项目已经实现了很好的社会和经济效益，有些即便还没有全面启 动，但巨大的社会影响已经形成。

伴随着这些集聚基地的建成和运行， 人们看到的不仅是个产业的发展，而且以集聚基地为依托而逐步 带动起来的商业氛围更使人惊喜。

以往工业园区单纯生产和开发的模 式，现在已经逐步被开发生产批发销售和娱乐休闲相结合的产 业集聚基地所取代。

现代服务业的融入已经产生了效果。

相比之下，作为深圳市最大的行政区，而且处在经济龙头地位的 宝安区，由于历史上直作为个工业大区，在建设现代服务业方面 还有很长的路要走。

根据宝安区十五发展规划，宝安区从自身 条件来看，将受到四大因素的制约是粗放 动漫主题体验区， 休闲会所与俱乐部 教育研发区 创意设计中心 培训中心 公共服务区 珠宝首饰质量鉴定中心 会议与创意演示中心 设计师公寓， 物流服务中心， 园区管理中心含市政电子 商务平台消防等 合计， 本项目分四期，共年建设完成，各期投资构成参见表。

按建设期划分的项目总投资构成表表 项目建设期起止时间总投资万元 期年月至年月， 期年月至年月， 期年月至年月， 期年月至年月， 合计年月至年月， 第五章项目经济效益分析 本项目综合修缮建筑面积为，平方米，修缮后的园区内物 业租金等综合收益均价有望达到元平方米，原合约租金价格为 元平方米，仅租金项年收益约为，万元，项目采取滚动方式发 展，自项目启