价 六项目销售模式与合作方式 七项目综合评价结论 项目综合评价结论本项目具有良好的经济效益社会效益和环境效益， 本项目可行。

第二部分项目背景和发展概况 提出项目建设背景 本市相关政策及城镇发展规划 近年来本市委市人民政府给外商创造更为优越的投资环境，加快辖区经 济发展，依据当地实际，制定了关于进步扩大对外开放加快非公有制经济发 展改善投资环境和体制机制的系列优惠政策，采取多种形式让外商放心投资 大胆经营。

二项目发起人和发起缘由 随着住房制度改革的全面推进，住宅的商品化社会化程度不断提高，房地 产开发对经济增长的促进作用日益凸现随着生活质量的不断提高，人们对住宅 的需求从单纯追求空间的简单型向生态化艺术化智能化人性化兼而有之的 综合型过渡。

适应时代的发展，社会的要求 二投资的必要性 品质决定价值，价值决定价格，随着本市人们生活水平的提高，对居住环 境的提出越来越高的要求。

本市地区特点推动了本市房地产业的不断向前发展。

第三部分市场投资环境和市场研究 本市城市概况 本市基本概况 位于省西部，流域西江水系的上游。

地处山区，与云南贵州越南接壤， 是滇黔省区结合部交通枢纽和商品物资主要集散地。

二本市经济概况 年上半年，全市生产总值完成亿元，同比增长，总量排在第 六位，增幅排在第位。

其中，产增长，二产增长，三产增长。

第二产业仍然是拉动全市经济增长的主要力量。

三本市城市建设概况 城市建设进行了总体的规划，目前已全面推进城镇化进程，启动了现代化的 森林山水生态城市建设，城市基础设施和环境有了较大的变化。

加快中心城市建 设，再造个城。

努力创建全国优秀旅游城市园林城市生态城市最佳人居 城市。

四本市招商概况 截至年，全市共新签约市外合同项目个，其中重点招商项目达 个，分别增长和。

其中与外客商含国 外售收入分期比例预测表 四销售收入与经营税金及附加估算表单位万元 五投资计划与资金筹措估算表单位万元 六资金来源与运用表单位万元 七损益及利润分配表单位万元 八现金流量表全部投资单位万元 九借款偿还期测算表单位万元 十敏感性分析表 附件 目录 第部分项目总论 项目建设大体的概况 二项目可行性研究结论 第二部分项目背景和发展概况 提出项目建设背景 二投资的必要性 第三部分项目市场投资环境和市场研究 本市城市概况 二本市城市发展规划 三本市房地产市场综述 四本市小高层住宅市场分析竟争性楼盘分析 五本市房地产市场分类分析 六本市各区域房地产市场分析 第四部分项目选址及建设条件 项目选址 二项目建设条件 第五部分项目地块环境经济评价与分析 项目地块解析 二项目地块层次分析方法中国与外国理论与实践结晶 第六部分项目地块分析与应用 项目的矩阵分析 二项目策略应用 三项目地块分析总评 第七部分项目定位及项目评估 项目定位 项目整体定位 核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，二项目功能定位 三项目形象定位 四项目档次定位 二项目目标客户定位 目标客户类型 二目标客户心态分析 第七部分户型进行评价与选择房产价值工程原理 项目评价工程原理及程序过程 二项目价值工程在房地产应用中的原理及程序 三项目市场调研分析与评论 四项目方案评价及比较分析 五项目方案评价及改进分析 六项目方案评价结论 第八部分对项目的价格定位 均价的确定 二单价的确定 第九部分项目的结论 第十部分开发企业的组织及结构 企业组织 企业组织形式 二企业工作制度 第十部分的建设工程规划与安排 本市本项目项目建设规划 建设方案规划 二建设方式及进度安排 开发计划拟定的原则 二建设方式 三进度安排 四项目周期设定 五分段周期设定第十二部分投资估算及资金筹措计进行反复的分析比较，根据自前房地产市 场现状与发展趋势，选择在本市域内投资建设精品住宅小区。

结合本市城市建设 与改造的优惠政策，这优越条件为本项目的开发带来不可多得的商机。

二建设项目基本概况 项目名称 建设地点 建设单位 管理单位 企业性质 经营范围房地产开发 公司类别集团化企业 注册资金 资质等级 资信等级 法人代表 法定地址 联系方式 企业概况 企业业绩 住宅项目亩已竣工精品旅游地产项目亩热销中休闲美食 中心亩招商中国际标准化尊贵高尔夫球场项目亩已投入使用 海景旅游度假村亩已竣工等。

企业可持续发展规划 出于对重大项目进行整体把控的需要，调整了企业的领导层和管理层，巩 固传统行业，拓展房地产行业，并根据企业长期发展和可持续发展需要，对本公 司的经营和发展做出以下战略性规划 项目的基本概况 本市本项目项目位于本市城东区，项目规划经本市规划国土局批准，用地 功能为商住及配套设施。

三独立承担可行性研究工作单位及相关成员 项目的可行性研究工作由项目开发商本公司独立承担并享有最终解释权， 项目编制过程严格按照建设部省建设厅市建设局国土资源局等相关政府部 门文件，由开发单位组成本市本项目项目可行性研究与评价工作委员会 四可行性研究报告编制依据 国家计委建设部建设项目经济评价方法与参数第二版 建设部房地产开发项目经济评价方法 中国国际工程咨询公司关于印发经济评估方法的通知及附件 五可行性研究报告研究范围 研究范围主要包括住宅市场分析及营销战略，建设规模及功能，住宅及公 用工程建设方案，投资估算与资金筹措，项目经济效益评价，银行贷款评价等。

六项目建设规模与内容 表项目主要技术经济指标 内容指标内容指标 建设地点站前大道旁规划总用地面积万 实际用地面积万总建筑面积万 建筑占地面积万综合容积率 建筑密度绿地率 住宅面积万商业面积 地下室面积居住总户数户 七项目开发手续 项目用地取得 开发公司资质 本项目项目总投资与成本费用估算投资估算 开发成本估算 二开发费用估算 三总成本费用汇总及分摊表 二项目资金筹措 项目投资组合方式 二资金动作方式 三资金筹措投资使用计划与借款利息 资金筹措与投资使用计划 二贷款本金的偿还及利息支付 第十三部分销售及经营收入测算 住宅销售单价的确定 根据本市本项目市场调研报告制定价格体系平均价格 二建议销售测算单价运用最低估算标准 三总销售收入的确定 第十四部分建设项目的财务评 税金计算 住宅与商铺车位部分销售税金及附加估算 二损益表与静态盈利分析 住宅与商铺车位部分损益表 三现金流量表与动态盈利分析 住宅与商铺车位全部投资现金流量表 四资金来源与运用表的贷款偿还能力分析 第十五部分不确定性分析 盈亏平衡分析 全部销售盈亏平衡点分析 二结论 二敏感性分析 三决策树概率分析四风险规避和控制措施 风险类型及防范措施 二风险控制 第十六部分国民经济评价 项目社会效益评价 项目对社会发展的适应性 二目前对人和社会影响 二项目环境效益评价 第十七部分银行贷款支撑条件 项目贷款综合评价指标 本市本项目项目开发商的资信指标 二本市本项目项目贷款评估情况 三本市本项目项目贷款担保方式评价 二项目贷款综合评价 三项目贷款评价结果 项目贷款的概况 二项目贷款的评价过程 第十八部分可行性研究报告结论及建议 评估结论 二结论的建议及说明 第十九部分可行性研究附报表 项目工程计划横道图 二项目开发成本估算表 三全部销售收入分期比例预测表 四项目销售收入与经营税金及附加估算表 五项目投资计划与资金筹措估算表 六资金来源与运用表 七损益及利润分配表 八现金流量表全部投资 九借款偿还期测算表十敏感性分析表 附件 第部分项目总论 项目建设大体的概况 开发建设项目前言 为满足本市城市居民的住房要求，创建新型精品城市住宅小区，公司经过 全面认真的市场调研，对项目区位环境 套费拆迁补偿费等 前期工程费包括项目前期投入的调研费用规划设计费用可行性研 究费用等。

建安工程费包括建造本项目所发生的建筑工程费用，以及设备及安装 工程费用，以上费用参考市建筑工程价格信息，以及根据类似工程建设经验 估算确定。

基础设施费建筑物以外和项目用地规划红线以内的各种管线与道 路主要包括排水供水供电道路。

此项运用单价估算法求得。

公建配套设施费包括项目公建项目的会所物业管理用房等费用。

开发期间税费即本项目所负担的与房地产投资有关的各种税金和地方 政府或有关部门征收的费用。

不可预见费，根据本项目规模的大小，以及开发商的背景情况，项目的 可变影响因素相对较易控制，同时参照市房地产开发项目的平均水平，并结合类 似的工程建设经验提取定的比例。

开发成本。

二开发费用估算 管理费用即房地产开发企业管理部门，为组织和管理本项目的开发经 营活动而发生的各项费用，参照市房地产开发项目的平均水平，并结合本项目的 特点，取以上费用。

销售费用即用于本项目销售的广告宣传费市场推广费等。

参照市房 地产项目的销售平均水平和经验值，结合本项目的特点，取相关值。

财务费用贷款还本付息表见第十七部分附表 以上项目开发建设投资在房地产项目产品建成时，应按照国家有关财务与会 计制度形成开发产品成本 三总成本费用汇总及分摊表 本项目的总成本费用详见投资成本费用估算汇总表 二项目资金筹措 项目投资组合方式 本项目开发投资的资金