量万平方米所占比例 以下以下 以上以上 表表显示我市商品房市场结构性矛盾比较突出。

从商品住 宅供应情况看，单价在每平方米元以上的供应量占总量的 ，单套面积在平方米以上的总量是从销售情 况看，单价在每平方米元以上是占总量销售的，单 套建筑面积在平方米的占总销售量是。

商品房价格走势 年南昌市市区商品房的均价为元平方米，较上年增长 ，其中商品住宅的均价为元平方米，较上年增长 ，全年各季商品住宅的均价分别为第季度元平方 米，第二季度元平方米，第三季度元平方米，第四 季度元平方米，价格走势基本平稳。

表商品房价格与同期居民可支配收入情况表 商品房均价元平方米增幅 商品住宅均价元平方米增幅居民人均可支配收入元增幅 居民消费价格指数增幅 年，我市商品房的价格继续上涨，除了有效需求量增大， 结构性供不应求外，还与土地拍卖，竞争激烈，建材上涨等因素 有关。

另外，些楼盘质量提升，环境优化，增加了建设成本， 也促进了房价的上升。

从房价涨幅与居民人均可支配收入增幅比 较，前者较后者高个百分点，显示房价涨幅较大，超出大部分 居民承受能力，应引起注意。

新建商品住宅购买对象情况 年全市交易量的万平方米商品住宅中，本市居民的 为万平方米，比重达外地居民购买的为万平 方米，比重为。

表购买对象构成情况表 商品住宅交易量万平方米按销售对象划分按购房目的分类 本地居民所占比例自住所占比例 外地居民所占比例置业投资所占比例 近年来，随着经济的快速发展和花园城市建设步伐的加快，我市 的居住环境不断改善，作为省会城市的辐射功能日益显现，吸引了外地特别是省内其他地市的人士纷纷来我市购房置业，外地 居民购房的比重逐年上升，由年的上升到年的 。

从购房的目的面积为平方米，高层住宅平方米，多层 住宅平方米，商铺平方米。

各单位单方工程造价分别为高层元平方米，多层 元平方米，商铺元平方米。

项目的应缴税金为。

经对财务数据的估算 可销售总面积平方米销售均价元平方米 总论 项目建设背景 根据南昌市城市规划发展的需要以及沿江东路片区控制规划要 求，上海金厦房地产有限公司已通过拍卖取得原江西第四建筑工 程公司，共亩。

开发建设用地及土地用途性质变更手续由 南昌市土地管理局和市规划局办理。

该项目初步方案设计已经完成，项目建议书已经省计委批准，各 项前期工作和规划报批方案工作已相继开展。

项目概况 项目名称风华盛世 建筑规模 建设地点沿江东路原江西第四建筑工程公司 规划用途居住商业 建设单位上海金厦房地产有限公司 经营类型房地产经营综合技术服务员咨询服务 企业性质其他有限责任公司 资质等级二级 企业概况上海金厦房地产有限公司于年月正式成 核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，立。

公司现有员工人，其中各类职称的技术经济管理人员 人，注册资金万元，资质等级为二级。

公司资金技术实力 雄厚，管理严密，能够独立承担各类大中小型房地产项目开发与 建设，自公司成立以来，先后开发的项目有九江市赵家花园 平方米旧房改造开发项目。

目前在规划和开发建设的项目 有南昌市建设路号省建总公司建苑住宅小区旧宅基地改造 项目等。

公司采取新工艺新技术，不断坚持科学管理，以开 拓求实优质高效为宗旨，竭诚为社会各界服务。

工程概况风华盛世项目占地亩，约平方米， 总建筑面积平方米。

其中住宅平方米，高层住宅 为平方米，多层住宅为平方米，商铺平方米 容积率，绿化率，建筑密度。

资金来源本项目建设资金由上海金厦房地产有限公司自 筹和银行贷款，不足的投资通过预售房款来解决。

根据收益计算，所得税前项目的财务内部收益率为，财 务净现值万元。

财务分析结果表明，项目的社会效益 和经济效益较好。

型平方米四房 多层户型平方米户平方米户平方米户户型平方米两 房户型平方米三房户型平方米三房商铺面积平方米 总户数户 车位数地上个 表居住区用地平衡控制指标 序号用地构成居住区用地面积平方米 民建用地 公建用地 道路用地 公共绿地 居住区用地市场调研分析 南昌市房地产市场运行情况分析 今年以来，在宏观经济快速发展的大背景下，在南昌市委市政 府垄断级市场调控二级市场放活三级市场方针的知道下， 南昌市房地产市场显现出了前所未有的快速发展态势，各项指标 大幅度增长，投资与消费同步发展，存量与增量相互拉动，房地 产业进入具有南昌自身特点的新轮快速增长期。

年房地产业市场运行情况 房地产业与国民经济协调发展情况 年南昌市预计完成国内生产总值的亿元，较 上年增长，增幅为历年来之最全社会固定资产投资预计 完成亿元，较上年增长。

全市预计完成房地产开发投 资亿元，较上年增长，占固定资产投资和的比重分 别为和，较上年分别提高个百分点和个百分点。

表房地产投资与主要经济指标情况表 房地产开发投资额亿元同比增长 固定资产投资额亿元同比增长 亿元同比增长 房地产投资占固定资产投资比重房地产投资占比 重 今年以来，我市经济发展速度创历史之最，主要得益于投资的拉 动，而房地产开发投资作为固定资产投资的组成部分，直扮演 着重要角色，全年每月完成的房地产投资均保持以上的增 长，占固定资产投资的比重，对经济的拉动作用日渐增大， 与国民经济的发展基本同步。

房地产投资快速增长的原因只要是 市委是政府拉大城市筐架扩大投资规模加快基础设施建 设政策的推动，加上新建商品房是热销也刺激了投资的加温。

新建商品房供求结构情况 年全市市区核准预售商品房面积万平方米，较上年增 长，其中商品住宅万平方米，较上年增长完成 商品房交易面积万平方米，同比增长，其中商品 住宅交易面积万平方米，同比增长。

表商品住宅供应量情 可行性研究报告编制依据 省计委计投号文关于风华盛世项目建议书的 批复 上海金厦房地产有限公司签定的国有土地使用权出让合同 南昌市规划设计院沿江东路沿线控制性详细规划 上海同济大学建筑工程学院设计研究院风华盛世项目 初步规划方案 原江西第四建筑工程公司地质勘测资料 南昌市城市规划局南昌市土地使用变更通知书 省审计事务所验资证明 中国建设银行江西分行资金证明 国家计委建设项目经济评价方法与参数第二版 建设部房地产开发项目经济评价方法 国家计委投资项目可行性研究指南试用版 可行性研究报告研究范围 根据风华盛世项目建议书批复和初步规划方案，本研究工作范 围主要是住宅市场分析及营销战略建设规模及功能，住宅及公 用工程建设方案，投资估算与资金筹措，项目经济效益评价等。

研究结论及建议 本项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业 政策，开发用地变更及项目建设规划手续已在办理，部分建设资 金通过自筹和银行贷款来解决，其余部分由预售房款解决，现场 建设条件具备。

针对商品房升级换代，住宅建设由低档走向高档 的发展趋势和南昌市已有部分收入较高的住宅消费群体，户型规划为中高档住宅，根据对南昌市住宅市场分析预测，项目开发 有市场销路。

财务分析结果表明，项目经济效益可行。

从目前房地产市场分析，商品住宅结构性矛盾还很突出，建议在 下步方案规划时，对初步确定的住宅户型和功能标准再进步 的市场调研，尤其是面积较大的商品房，如完全作为住宅，要根 据市场变化作出更为准确的市场定位，调整户型和面积，并做好 工程建设规划，加强楼盘营销工作，降低开发建设成本，尽量减 小项目风险。

主要经济技术指标 风华盛世项目主要设计指标见表表 表风华盛世项目主要规划设计技术指标 序号项目名称单位指标 总占地面积平方米 总建筑面积平方米 容积率 绿化率 建筑密度 高层户型平方米户平方米户平方米户平方米户户型平 方米两房户型平方米三房户型平方米三 房始施工。

高层楼开始施工。

多层楼主体工程完工。

高层楼开始施工。

楼设备安装。

楼室内外装修。

多层楼主体工程完工。

多层楼设备安装。

多层楼竣工验收。

多层楼室内外装修。

高层主体完工。

高层设备安装。

高层室内外装修。

多层楼竣工验收。

高层设备安装。

高层室内外装修。

高层楼竣工验收。

公共设施配套工程。

高层楼竣工验收。

正式全部入住。

工程施工进度详见附表。

二本项目物业销售租赁价格 根据工程所处位置周围环境条件和房地产市场的趋势预测，考虑房地产销售风险和工程建设成本等综合因素，多层住宅每平方 米元，高层住宅每平方米元商铺每平方米元 地下车位每个万元 三销售进度及付款回收计划 本项目计划在年半个月左右内完成销售，各年销售计 划见表。

表本项目销售计划表 项目合计 多层住宅 高层住宅 商业 停车位 由于银行按揭的时限，所以年和年销售的房款收入按 回收，其余的房款在下年度全部收回，年销售的房款 收入，当年全部回收。

车位销售按分期付款形式实行，即第年还，第二年还剩余 。

回款进度详见表。

表回款金额估算表单位面积平方米销售收入万元 销售期间项目 面积销售收入面积销售收入面积销售收入面积销售收入 销售计划合计 多层高层商业车位 百分比回款金额百分比回款金额百分比回款金额百分比回款金 额 收款计划多层高层商业车位 多