家取消福利分房政策的出台和人民生活水平的提高，曾度低迷的房地产市 场开始火爆，房屋销售再度看好，购房客户的主体已由集团逐渐转为个人。

预计今后几 年住宅商品房的需求量仍将稳步提高，并会进入个平稳的发展阶段。

改革开放以来，中高收入阶层逐渐崛起，在南京的消费群体中占有较大的份量，促 成了对环境优美品质优良的中高档住宅较旺盛的消费需求。

从目前情况看，南京房地 产住宅业总体基本供需平衡，但交通便利套型设计优越售价合理的商品住宅呈局部 热销供不应求局面。

开发商往往把握这些市场需求作为项目开发的切入点。

鸿德嘉园住宅小区具有以下优势 项目优势 从项目选址上看，其有下列特定优势 自然环境优势。

随着社会的发展，环保观念日益为人们所重视，人们对居住区 的自然环境的要求日趋苛刻。

而鸿德嘉园住宅小区地处栖霞区仙林大学城，环 境优美空气清新，很适合人们居住。

人文环境优势，本项目东侧为已建成的花园，西南侧有南京大学，使西花 园有独特的人文环境优势。

交通及其他配套条件优势。

本项目位于利源中路西侧，而该路东与国道相 接，西与机场高速公路连通，北与绕城公路相连，其交通条件与公司以前开南京工程咨询公司 发的样具有十分优越的条件。

同时项目用地邻近开发区文苑路商业街， 商业配套条件较为完善。

此外，临近鸿德嘉园还有南财邮电大学等教育配套 设施。

与竞争对手的优势分析 项目与南京市区的住宅园区比较有两大显著优势环境优势和价格优势，这两 大优势将能吸引部分特定的消费人群。

项目与栖霞区及仙林地区其他居住区比较，本项目具有显著的后发优势。

随着 房地产业发展日益迅速，园区的建设理念也在不断发展变化。

鸿德嘉园将 立足于新世纪，建设新型居住家园，从而与栖霞区的其他居住区拉开差距。

加 上公司的企业形象及其在栖霞区乃至南京市的显著影响也有利于本项目赢 得市场。

二价格定位 周边楼盘定价调查 楼盘开发商楼盘性质售价元 鸿德嘉园公寓物业现房 量，以减轻项目单位的 现金占用量，降低现金支付风险，并可减少贷款额，以进步减轻 项目的财务风险。

在项目营销中要加强广告宣传，注重从生态环保的角度 策划百家湖西花园的宣传，让本项目先进的建筑技术丰富的人文 内涵和以人为本的环境生态思想能够融合利源公司的良好品牌，为 社会广泛认知，形成品牌营销优势。

目录 第章总论 第二章市场分析 第三章建设规模和建设内容 第四章项目选址及配套建设条件 第五章建设方案 第六章实施进度 第七章工程投资与财务分析 第八章结论与建议 附表附图和附件 南京工程咨询公司 第章总论 项目建设背景 仙林新市区位于风景秀丽的紫金山东麓，北抵国道，南达沪宁高速公路，东 西分别以规划中的公路三环和绕城公路为界，距新生圩深水外贸港口公里，距规 划中的龙潭深水外贸港口公里，通过绕城公路和机场高速可直达禄口新机场。

公路 铁路航空水运等对外交通条件应俱全，大运量低能耗出行便捷的交通网络 是未来仙林大学城的交通特点。

仙林新市区所依托的古都南京，为江苏省省会。

是全省的政治经济和文化中心， 也是我国重要的综合性工业科技教育基地和长江三角洲地区仅次于上海的大商埠。

近期被评为中国城市综合实力五十强第七名和城市投资硬环境四十优之。

仙林新市区坚持高起点高标准的开发战略。

目前，基础设施投入已达亿元， 平方公里的开发框架业已形成。

区内道路总长达公里，沿路埋设各种管网线 公里日供水万吨的新区水厂万伏双回路变电站万门程控电话邮电大楼已 投入运行。

日供水量万吨水厂日处理万吨的污水处理厂等重点工程已基本建成。

区内已有金融房地产商贸流通饮食服务等近百家三产企业投入运营。

按照教育现代化标准兴建的新区小学新区中学已经建成开学，其中新区小学并被批 准为省级实验小学。

以南京大学南京师范大学仙林校区和南京财经大学南京邮电 大学为龙头的大学城已在区内开工建设。

沙滩浴场网球场壁球馆保龄球馆 水上娱乐中心等批娱乐休闲设施已相继投入使用。

区内六通平的基础设施和日趋完善的社区服务设施已基本能满足进区企业 生活生产和建设的需要。

该区以优越的地理位置和优良的投资环境，已吸引了 个国家和地区的多个项目进区落百家湖杂志编辑部。

三可行性研究报告编制依据 栖霞区区管委会年宁经管委发 号文关于同意南京发展有限公司建设鸿德嘉园建立项的批 复 二栖霞区建设局鸿德嘉园住宅小区规划红线图公南京工程咨询公司 司提供的项目有关资料 三公司年月委托南京公司编制本项目可 行性研究报告的协议。

四项目建设的必要性 我市总体经济发展的需要 房地产业是从事城乡尤其是城市房屋和土地的综合性开发及经营行业，是城市 存在和发展的物质基础，是发展国民经济的支柱产业之，房地产业的发展可以加速市 场经济的进程。

根据我市国民经济和社会发展九五计划和年远景目标纲要精神， 从九五开始已将房地产业列为重点培育发展产业。

按照市委市政府提出的年初 见成效，三年面貌大变五年跃上新台阶的要求，我市房地产业在九五期间充分发 挥了先导性产业的作用，加快房地产业的商品化市场化现代化步伐，坚持统规 划，合理布局，综合开发，配套建设的原则，按照以新区建设开发为主旧城改造为辅 的方针，以住宅建设为重点，进步优化土地与房产资源配置，提高产业总体水平和整 体规模效益，使之真正成为我市国民经济发展的支柱产业之，这是当前经济建设中的 重要举措。

本工程为中高档住宅建设项目，对进步加快我市住宅建设，满足逐步富裕起来的 人们对中高档住宅日益增长的消费需求，提高人们生活品质，培育新的经济增长点具有 十分积极的意义。

二进步完善栖霞区投资环境的需求 随着改革开放的不断深入，南京市及栖霞区的经济建设日新月异，禄口国际机场的 通航又带来了无限商机，大批国内外企业纷纷落户栖霞区，来江宁工作的中外企业员工 不断增加。

但多年来栖霞区的生活及服务设施建设相对滞后，尤其是有定品质的中高 档住宅数量有限，这已成为该地区投资环境中的大缺憾随着区域经济水平的提升， 中高收入阶层已不仅仅满足于居有定所，而是对居住环境和生活品质提出了更高的要 求。

在拥有较强经济实力的前提下，他们因休闲追求生活情趣及投资等需要已在追求 第二甚至第三居所另外，远离都市的优美环境和清新空气也吸引众多老人来此颐养 天年海外及港澳台的投资者也倾向于就近选择环境优美价格适宜的户，投资总额突破亿美元，其中三资企业占 ，外商投资额占，第二三产业之比为∶，高新技术企业占。

实际利 用外资亿多美元。

投资额在万美元以上的大项目有个。

世界排名前强 的企业中已有瑞典爱立信日本东陶和三井美国摩托罗拉和百事可乐等家进区。

仙林新市区已从昔日的荒郊变成南京地区海内外客商竞相投资的热土和创业的宝地。

南京工程咨询公司 随着仙林新市区的持续快速发展和我市人民生活水平的不断提高，人们对高品质 居住环境的追求也呈较快上升趋势。

我市及栖霞区近几年建成的普通住宅在数量上有 了较大突破，开工面积和竣工面积都有较大增加，但从总体上看，栖霞区的住宅建设 仍以中低档为主，中高档住宅建设仍然不能满足开发区快速发展的需要。

为了进步 推动仙林新市区经济发展，营造流投资环境，改善人们居住环境，提高生活品位， 南京发展有限公司以下简称公司拟在仙林新市区建设鸿德嘉园居民小区。

二项目单位概况 南京发展有限公司成立于九九三年，投资方为香港大陆发展有限公司和南 京仙林经济技术开发总公司，注册资本万美元，主要从事房地产开发销售租 赁自建房屋并提供配套服务。

公司下设南京房地产开发有限公司南京度假 村有限公司南京电子有限公司南京建设发展有限公司南京物业管理 有限公司南京农林休闲观光有限公司南京旅游有限公司和南京发展 有限公司销售分公司南京集团物资贸易分公司。

公司主要开发项目为百家湖别墅花园百家湖公寓花园和百家湖西花园，开 发土地面积万平方米，总规划建筑面积万平方米，其中别墅面积万平方米， 公寓面积万平方米，公用及配套设施万平方米。

百家湖公寓花园由凯旋门维也 纳城罗马城米兰城威尼斯城中心配套区组成。

百家湖别墅花园共建幢别 墅，已全部竣工，年被建设部评为全国城市物业管理优秀住宅小区。

百家湖公寓花园凯旋门于年被上海基尼斯总部评为最大的住宅小区主门 楼，年公司被建行江苏省分行评为级信用单位，年连续被南京市 外商投资企业评为外商投资先进企业，连年被江宁开发区评为开发区先进集体。

公司 总部现有员工人，其中教授及具有高级技术职称人员人，中级专业技术人员 人，经营管理机构为财务部工程部总经办企划部整个小区均按无障碍设计。

小区道路设置安全步行道，地面铺 设导向步行防滑砖，满足视残人安全步行需要。

局部变标高处设置 缘石坡道，住宅楼梯间入口均设坡道，满足肢残人需要。

四消防 本项目消防主要是住宅小区的室外消防及小区公建变配电所 等处的室内消防。

商场等人流量集中的公共建筑室内设消防栓，并 配备定数量的泡沫灭火器住宅按楼梯间设置泡沫灭火器小区南京工程咨询公司 煤气调压站配电间设置固定或手持式二氧化碳灭火器。

室外沿主要道路设置消防栓，次消防用水量按升秒计。

小区主要道路沿各建筑组团环形布置，宽度为或米，以保 证消防车行驶。

五环境质量综合保障 水压保障技术 根据南京市建设委员会规定，本项目不设屋顶水箱，水压不足 处采用变频调速水泵加压保证水压和水质稳定。