月，平均气温度， 全年无霜期天，日照小时，年平均降雨量毫米。

良好的自然 环境有利于项目建设 区域地形地貌条件 位于带上，地貌轮廓大体是北阔南窄，以山 地为主的倒葫芦状地形，整个地势西北高峻东南平缓。

地貌形态以山地为 主，高原山地丘陵岗地平原水面等类型齐全，地势相对高差 米，地势比降为。

县城北部和西部均为山地地形，东南部沿澧水两岸形 成冲积平原，县县城规划区属平原岗地类型，为河流冲积平原，平原区是 构成县县城规划区的最主要的地貌类型。

全县地层发育较全，从远古界冷 家溪群到新生界第四系均有出露，构造形迹以燕山期褶皱为主，武陵喜山期 褶皱次之，断裂不太发育。

从整体看，县境北部构造较复杂，南部较简单，但 均能反映地史上地壳运动的性质程度形成。

地基承载力平均为吨平方 米。

虽然属中强地震活动区，但活动频率较低。

区内除地下水位较高外， 其他地质条件均好，有利建设。

区域公共设施条件 随着县行政中心向该区迁移，现已有县武装部广电局教育局林 业局环保局等行政单位搬迁到该区，个科局单位的行政办公大楼已开始 动工建设，县政府办公大楼建设将在近期启动。

教育设施已经完善，已建成 所中学多所小学和幼儿院，其中有占地面积亩办学规模为个班 能容纳学生就读的全省重点中学中。

火车北站东侧正在建 设具有现代化水平的物流中心，将为广大购销商家客户提供低成本高效 率多功能体化的综合服务。

完备的公共设施条件对对项目建设有利。

区域市政设施条件 区基础设施已趋于完善。

电力通讯有线电视等线路已全线贯通。

管道燃气自来水，雨污排水系统等基础设施已基本完成。

桥和 扩建的省道线即将建成通车。

区主干道永兴大道黄金路和 大道均已建成。

大道连接着广场和大道，与站前路天门北路形 成了环形路网。

市政设施的完善为项目建设奠定了基础。

区域规划条件 县城市总体规划确定城市性质为西北地区主要的能地块及时顺利地推向市场。

第八章相关附件资料 县城乡规划管理处西溶出让地块规划设计条件石规设 界址点坐标图 土地确权及地类资料 规划兰线图 建设用地预审报告书 征地拆迁补偿测算资料 县人民政府的相关批文。

由于报省审批的有关文件资料已装订整理，故可研报告的附件资料没有复印装订，以 免资料重复。

第章总论 第节项目概况 项目名称 新征商业性房地产项目用地。

项目主办单位 主办单位县国土资源局负责人 承办单位县土地储备中心负责人 主管单位县人民政府负责人 编审人员 项目选址位臵任务及目标 新征商业性房地产项目用地选址位于县区社区， 路段两旁，紧靠火车北站附近，符合县土地利用总体规划和城市规划 要求。

项目的主要任务是对规划建设用地按计划完成现状调查征地报批征地 的实施征地拆迁安臵补偿及前期开发整理，使其土地开发程度达到三通 通路通水通电及场地内土地平整，并实行土地公开出让。

该项目建设目标主要是为了加强县城区社会经济发展的整体性繁荣 该地区经济，发挥本项目的自身区位优势，提升县区的城市品位与城 市新区形象，满足广大城市居民与旅客的各项需求，更好地实施县城市建 设总体规划，使项目承担起该区域城市规划中的商业服务与居住的职能要求。

按照功能有机组合原理，合理细分用地，力争打造个集商业服务商务金融 休闲娱乐餐饮住宿商品贸易于体的生活圈，使其与已建成的火车北 站达到有机地融为体。

核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传， 现状调查及其拆迁安臵 据实地调查，该项目需征用集体土地平方米，被征地单位为县 楚江镇区，土地类型为农用地水田。

周边主要地类是成片的桔园地。

地上有用于水田灌溉的沟渠等附属设施及零星的居民住房。

征用前地类现状调查汇总表 序号类别名称面积占总用地面积比例 城市总体规划用地 城市建设用地 水域和其他用地 其 中 水域 耕地 园地 林地 牧草地 村镇建设用地 该项目用地经县国土资源局上报省厅进行农用地转用征用审批后， 由县征地拆迁服务站编制征地公告与征地拆迁补偿安臵方案，并按相关规 定经济指标为 名称数量单位占总用地比例 总用地面积平方米 实际建设用地面积 总建筑面积 其中 建筑占地面积 建筑密度 容积率 建筑限高米 绿地率 第三节可行性研究的目的依据及其范围 可行性研究的目的 县国土资源局因新征商业性房地产项目需在县楚江镇 区征用集体土地，进行土地开发建设的需要，为实现项目决策的科学化民主 化，减少或避免投资的失误，提高项目开发建设的经济社会和环境效益，对 项目进行全面的技术经济分析论证，综合研究确定该项目是否应该投资和如 何投资，为决策部门最终决策提供真实可靠的科学的参考依据。

可行性研究的依据 中华人民共和国土地管理法 县城市建设总体规划 县土地利用整体规划 规划蓝线图及界址点坐标图 县城乡规划管理处西溶出让地块规划设计条件石规设 县国民经济和社会发展第十二个五年计划工作纲要 县人民政府关于加强土地市场建设和国有土地资产管理的意见 县土地利用年度计划。

可行性研究的范围 本次土地开发利用论证主要依据国家有关法律法规和政策，对拟开发土 地概况包括区位面积地类权属等，土地利用总体规划和城市建设总 体规划情况，原批准建设用地开发利用情况，本次用地土地规划用途及拟供地 情况，本年度农用地转用计划指标使用情况以及资金安排运作模式耕地补 充方式征地拆迁补偿安臵市场供求经济效益与社会效益等方面进行论证。

报告编写说明 本报告是以委托方提供的基础文件有关数据资料为基础，结合受托方 掌握的资料和实地踏勘调查收集的资料为依据编写的。

委托方对所提供资料的 真实性和合法性负责，受托方对所收集资料的真实性准确性负责。

本报告所引用的相关参数指数等数据依据因市场或政策变化而变化 后，应重新进行论证。

本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失， 受托方不承担责任。

本报告受托方与委托方没有利害关系或偏见。

本报告的使用权归委托方所有，受托方对本报告有解释权。

第二章项目建设的条件与建设的必要性分析 第节项目建设的条件分析 区域自然环境条件 ，是西北门户，地形呈现弯把葫芦状，地势自西向东南倾斜，西 北部，群山叠翠，东南部，平岗交错。

陆地最低将补偿安臵费用落实到位，完成征地腾地，将该地块交付县土地储备 中心进行土地前期开发。

第二节项目建设背景与建设规模 项目建设背景 县位于省西北部鄂边陲的澧水之滨，是座正在建设中的现 代化城市，素有桔城茶乡矿都之称，处处呈现出欣欣向荣的景象。

尤其是改革 开放以来，人民利用优越的地理位臵丰富的自然资源和便利的交通条件， 抢抓机遇，掀起了大开放大开发大引进大建设的热潮，全县经济步入了 高速发展时期。

近年来，基础设施不断完善。

交通邮电等网络四通八达。

经过几十年 艰苦奋斗，瑞彻底改变了交通闭塞落后的面貌。

全县的乡村通了公路。

铁路在县城交汇，省道线在县内贯通，已成为西北 交通枢纽。

用现代化信息通信网络架起了联系世界的金桥。

县 委县政府坚持高起点高标准建设县城，投资亿元完成了城市防洪城市 街道旧城改造城市景观四大城建工程。

新建的公里沿江大堤寓防洪景 观于体新修的条总长公里的高等级城市道路，使城市更具现代气息 城市绿化和亮化更添异彩，城市面貌焕然新。

根据国务院中长期铁路网规划，由铁道部和县共同投资亿元， 对县火车北站改扩建及配套设施建设，工程包括站场三路，即 火车北站北站广场大道北站前路和天门北路。

截至目前， 火车北站改扩建及配套设施主体工程已基本完工，建设规模为平方米， 包括候车厅信号楼行包房售票大厅等功能用房，设计按峰值人流 人计算，同时配套有站台延伸二站台新建及地下人行通道工程。

北站广场工 程占地长余米，宽余米，总面积约平方米，其中中间地下商场 占地约平方米，该商场建筑层数为层，建筑面积平方米，可营业 面积平方米。

火车北站同时容纳名乘客和对列车年吞吐 货物万吨。

随着铁路增建二线工程的启动建设，火车北站将发挥 越来越重要的铁路枢纽作用，成为功能完善技术先进经济合理，适应铁路 发展和旅客需要的现代化交通建筑精品。

近几年，县将区纳入城市整体规划发展，通过有序的开发建设， 形成完善的交通枢纽优美独特的城市环境，成为城市片区新的中心和经济发 展点。

项目建设规模 新征商业性房地产项目用地总用地面积平方米，其中代征道路面 积平方米，实际建设用地面积平方米，规划用途为，其主要技 算公式为   当时，万元，当时，万元，则 。

因该项目的财务内部收益率大于行业目标收益率，说明该项目能支 付的贷款利率达到并超过了行业目标收益率能支付的贷款利率的要求，因此该 项目在财务上是可以接受的。

第三节社会效益评价 该地块开发建成后将进步完善城市功能，加快城市发展，可大大美化周 边地区环境，提升周边地区城市品位，同时，能有效地解决城市中低收入家庭 住房问题，增加城市住房容量改善居民居住条件的需要，更好地实施县 城市建设总体规划，并承担起该地块在城市规划中的住宅和商服用地职能要 求。

该项目的实施可以实现土地的合理利用，优化和整合土地资源，提升周边 土地价值，满足区域经济发展和城市建设用地的需求。

项目建成后，将具有较 强的辐射能力和带动能力，成为区