花园等住宅小区已使该地 区成为众多购房者向往的高档生态居住区域，吸引了相当批购买力 较高的购房者。

价格分析 年以来，开发开放浦东政策及市政设施生态环境的极大改善，浦东新区房地产市场急剧升温，房价已上涨左右。

锦绣路 世纪公园沿线的高档楼盘如华丽家族天安花园等价格已超过 元，羽山路沿线的香榭丽花园陆家嘴花园二期价格均达到 元，即使位于浦东塘桥的怡东花园乔顿花园等价格也已突破 元。

但是，在房价上涨的情形下，良好的居住环境仍吸引批 批的购房者纷至沓来。

浦东的房价仍有上涨的空间。

目标客户及购买力分析 地段交通环境及各项配套设施的优势将对收入较高的私营 业主律师港澳台在沪人员及在陆家嘴金融贸易区金桥出口加工 区及部分外高桥保税区的收入较高的白领产生较强的吸引力。

本项目定位为高档生态居住区，在房型设计上以三室二厅为主， 面积在平方米之间，总价控制在万之间。

同时，考 虑部分面积较小的房型，以满足年轻白领的需求。

本项目售价预测 根据本项目周边地区的新建或在建的住宅项目的售价情况及项 目本身的特点，预计本项目的住宅每平方米销售均价在元，是 较为客观和适宜的。

第三章设计方案 设计指导思想 以人为本的设计指导思想，面向二十世纪，以建设绿色生态型和高智能化居住环境为目标，强化小区居住功能，合理安排居住配 套通讯设施，提高生活质量，为居民创造个高绿化率高智能化 布局合理功能齐备交通便捷生活方便的现代化高档生态居住小 区。

总体设计 本项目位于浦东新区泾南新村Ⅱ地块，地理位置十分优越，为 新兴的标志性高档住宅区。

小区南面为花木文化行政中心及新联洋社 区，西接陆家嘴花园二期高档居住区，北临进才中学分校，附近基层 文教医疗机构完善，交通便捷，购物方便。

小区内多高层住宅相 现金流出 总成本 费用 销售税 金 所得税 公益金 净现金流 量 累计净现金流量 净现值 累计净现 值 内部收益率 净现值 万元年月为折现点 静态投资回 收期 年含建设期 动态投资回 收期 年含建设期 附表六敏感性分析表 内部收益 率 财务净现 值 静态 投资回收 期 动态 投资回收 期 万 元 年年 基本方案建设投资增加 销售收入减少 目录 前言 第章项目概况 第二章市场分析 第三章设计方案 第四章市政配套环境保护及节能 第五章项目法人与项目经营管理 第六章建设进度 第七章投资估算资本金和资金筹措 第八章财务效益分析 第九章结论与建议 附表 建设投资估算表 二营业收入预测表 三营业成本预测表 四损益表 五现金流量表 六敏感性分析表 核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，附件 项目建议书批复 二选址意见书批复 三上海中迪置业有限公司营业执照 四上海中迪置业有限公司暂定资质证书 五水电煤等配套单位意见 六有关资本金到位证明 附图 平面图 二房型图 第章项目概况 编制依据 规划选址意见书，见附件。

项目名称 泾南新村Ⅱ地块商品住宅项目 建设地点 项目基地位于浦东新区泾南新村Ⅱ地块，东至巨野路南至已 建中新家园和申立苑西至民生路北至羽山路。

基地占地面积约 平方米，总建筑面积约平方米。

项目法人 上海中迪置业有限公司 法人代表朱胜杰 注册地址上海市浦东新区南泉路号室 注册资金人民币贰仟万元 企业类型有限责任公司 上海中迪置业有限公司是由中华企业股份有限公司上海古北 集团有限公司上海民办前进进修学院合作成立的房地产开发公司。

主要从事房地产开发经营咨询物业管理建筑装潢材料五 施。

在供应方面，严控土地供应，消化空置房，降低不合理税费 在消费方面，着重培育房地产市场，推出了整套市场运作创新制度， 如出售旧公房使原租赁者成为业主，打破售后公房须年上市的约 束，推动了二三级市场联动。

上海住宅市场的景气是建立在全面提高住房品质基础上的。

在 基础处理结构抗震生态绿化容积密度数字社区门窗电梯等 质量和标准上有了很显著的进步，有些还是质的飞跃。

在住宅的城市 建设配套方面，近年来上海的城市现代化进程为世界城市史上罕 见，高架道路地铁隧道大型绿地等建设投资通过城市地租成为住 宅的外部转移成本。

年来房地产市场化取向的改革逐步实现了供 求趋于平衡，度较高的利润率已大幅下降，趋于社会平均利润。

市场发展分析 近年以来上海市政府先后采取了系列措施完善和培育市场， 如制定新的住宅建设标准，加强房产市场的法律法规建设，制定各类 住房上市的规定等，住宅市场正在纳入规范有序的发展轨道中。

在住宅购买对象中个人购买比重不断上升的同时，住宅的质量 也在不断提高。

为适应购房者的需要，发展商更加注意住宅的环境 配套设施房型，从而是整个上海商品住宅的面貌焕然新。

从上海 市年年评选出的最佳房型看，住宅设计功能日趋合理，并能够满足不同层次人士的购房需求。

与此同时，本市住宅消费市场中居住观念也在不断进步。

如今 人们买房走的是先看环境地段，再看房型功能，然后才讨论房价高 低的三部曲，特别是绿地率已成为楼盘优劣的主要标志，而识别房 型的孰好孰差也几乎成为楼市常客的基本功。

目前消费者对楼盘功能 的开发已形成共识厅卧大小合适，朝向端正，厨房卫生间不再狭 小，洗衣机和冰箱有专门的位置，甚至阳台的取舍过道楼梯的宽窄 装饰都成了楼盘品质的重要因素。

区位因素分析 近年来，上海市新上市的楼盘总体质量已有显著提高，给购房 者以更大的选择余地，购房者的观念也正在发生变化，除地段和交通 之外，良好的绿化和人文环境合理的房型完善的的配套设施也成 为购房者十分注重的方面。

就本项目而言，基地位 金交电销售室内装潢。

年月日获得由上海市房屋土地资 源管理局颁发的中华人民共和国房地产开发企业暂定资质证书。

上海中迪置业有限公司的营业执照见附件，公司暂定资质证书 见附件。

建设内容 泾南新村Ⅱ地块商品住宅项目用地面积平方米，总建筑 面积平方米。

其中住宅类型为多层高层相结合，建筑面积 商业公建面积会所面积幼托公建面积 。

建设投资 经估算，本项目建设投资为万元不含土地动迁补偿费 用万元。

其中土建及设备安装工程费用万元，其他基 建费用万元，预备费为万元。

财务效益测算 经测算，项目全部投资财务内部收益率为，高于银行年贷 款利率。

以年月为折现时点，按的折现率测算的财 务净现值为万元，静态投资回收期为年含年建设期， 动态投资回收期为年含年建设期，项目在财务上是可行的。

项目社会效益加快改变该地区的原有面貌，有利于与周边的陆家嘴花 园香榭丽花园及联洋新社区将该区域共同提升为高档生态居住区 域。

本项目建成后将上缴政府各类税费万元，为地方财 政和市政建设作出贡献。

第二章市场分析 上海房地产市场的特点，总体上处于较为平稳的状态。

但从住 宅市场的情况来看，尤其自年以来，随着宏观环境的逐步变好， 出现了些新的特点，最为显著的就是市场形势进步趋好及新建楼 盘的畅销。

从中房上海住宅指数来看，年月升点，涨幅为 月升点，涨幅为。

自年月止跌回升以来，住 房价格至今年月份累计已上升。

各类房地产市场统计数据表明， 住宅市场已进入新的景气发展阶段，上海的房价将在牢靠扎实的基础 上稳中趋升，物有所值。

市场总体供求状况 宏观环境分析 上海住宅市场的景气是建立在宏观经济持续增长基础上的。

上 海人均正处在美元发展阶段中，住房将以增量发展 为主同时兼顾舒适型享受型的消费需求。

随着的增长，恩格尔系 数不断下降，住宅成为居民的最大消费倾向。

上海住宅市场的景气是建立在制度创新基础上的。

在年房价 开始下跌空置量逐年剧增的情况下，上海市政府采取了系列政策 措。

目前建设单位已得到市政配套有关方面的征询意见。

详见附件 。

环境保护 本项目无三废产生，主要治理污水油烟排气及设备噪声。

废水处理 厨房废水经隔油处理，然后与其他生活污水经处理达标后， 起排入市政污水管网。

废水治理与排放 厨房灶头设油烟过滤排气罩，烟气经过滤后高空排放。

厕所设 有独立的排风系统。

噪声处理本项目中的设备如水泵风机等均选用低噪声产品，机房采取 隔离措施，机房内墙顶棚设置吸声材料，以降低噪声并减少其对外 界的影响，振动大的设备在安装时设置减震器，以减少振动。

节能 本项目选用国家颁布的节能型设备，如风机水泵变压器， 以降低能耗。

本项目的照明尽可能采用节能高效的灯具，如荧光灯等。

第五章项目法人与项目经营管理 项目法人 根据有关规定，项目的建设单位应实行项目法人制度。

本项目 的项目法人为上海中迪置业有限公司，该公司将对整个项目的策划 资金筹措建设实施和经营实行全过程负责。

项目经营管理 本项目建成后，项目的经营由项目法人负责，并委托专业的物 业管理公司负责其物业管理。

第六章建设进度 本项目自年月开始编制项目建议书及可行性研究，计划 于年月开工，年月竣工，建设期为年。

建设形象 进度详见表。

序 号 时 间 内容 年年年 可行性研究 初步设计 施工图设计 地下工程 地上工程 设备装饰工 程 市政配套工 程 收尾工程 竣工 第七章投资估算资本金和资金筹措 项目投资估算的范围 本项目的工程建设