财务净现值万元 内部收益率年 可行性研究的主要结论 项目前期工作准备充分，拆迁条件良好 项目拆迁完成后，土地出让市场前景广阔，企业能够较快 回笼资金 项目财务评价和国民经济评价的各项财务指标均较好，经 济上可行 项目具有较强的抗风险能力 项目拆迁安臵完成和后续建设具有明显的社会效益，能够 得到社会和政府的大力支持。

第二章市场分析 西安市莲湖区概况 莲湖区是古城西安的中心城区之，是驰名中外的丝绸之路 的起点，此地人文荟萃，商业繁荣，经济实力雄厚。

莲湖区经济实力概况 为加快实现区域经济的跨越式发展，莲湖区紧紧围绕建设经济 强区和谐莲湖的奋斗目标，根据辖区实际情况，提出了线五 区四平台的经济发展思路，加快对莲湖区的改造步伐。

年莲湖区生产总值实现亿元，标志着莲湖区经济规 模再上个新台阶，其中第二产业实现增加值亿元，增长 ，其中工业增加值亿元，增长。

年，莲湖区 财政收入达到亿元，较年净增近亿元，增幅为， 地方财政收入总量位居西安市区县之首规模以上工业总产值 固定资产投资额社会消费品零售总额和外商直接投资额等持续快速 增长，主要经济指标位居西安市前列。

截至年月底，莲湖区 重点建设项目共完成投资万元地方财政收入完成亿元， 总量位居全市第二社会消费品零售总额完成亿元，达到近年 来的最好水平规模以上工业增加值累计实现亿元，绝对量位 居全市第。

莲湖区科技文化概况 该区科技势力雄厚，荣膺国家级科教工作先进城区，区内有大 中专院校科研院所多个。

区内文物古迹众多，旅游资源丰 富。

境内有个王朝遗留下的古建筑古墓葬古石刻等文物古迹 处件，其中属国家省市级重点保护古迹纪念地处。

随着中国加入世界贸易组织和西部大开发战略的深入实施，莲湖 区迎来了前所未有的发展机遇。

古代文明与现代文明交相辉映所显现 出的区位优势后发优势人文资源优划。

重视招商引资方案的设计。

建议投资单位以灵活多样的 经营方式，做好招商宣传工作，着力吸引本土和外地的知名商业和旅 游地产公司来进步提升该区域和莲湖区品牌形象。

加强对银行借款的使用和管理。

积极争取银行借款能按时 到位，在使用过程中严格资金管理，并保证按时按量偿还银行借款的 本金和利息。

目录 第章总论 建设项目简介 项目建设的必要性 可行性研究编制依据 技术经济指标 可行性研究的主要结论 第二章市场分析 西安市莲湖区概况 西安市莲湖区土地市场分析 西安市莲湖区商业市场分析 项目分析 典型案例分析 价格定位 拟建项目定位 第三章项目用地现状及拆迁安臵方案 土地调查 拆迁户调查 建筑物调查 管线调查 拆迁安臵实施的原则进度计划 拆迁安臵补偿方案 第四章项目开发建设条件 自然条件 项目规划用地条件 核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，项目市政配套条件 第五章项目拆迁方案和机构费用确定 拆迁规模 劳动安全 拆迁进度安排 项目组织机构 项目建设管理费用研究 第六章环境影响评价 评价依据 区域环境质量现状 环境保护规划 环境影响评述 第七章投资估算及资金筹措 项目总投资估算的依据 项目的总投资估算的原则 总投资估算 项目总投资的资金来源 第八章财务评价 基础数据的确定 财务盈利能力分析 清偿能力分析 项目财务评价结论 第九章不确定性分析 盈亏平衡分析 敏感性分析 第十章国民经济评价 影子价格与通用参数选取 效益费用调整 国民经济评价结论 第十章社会效益评价对遗址保护和城市形象的影响 对所在地居民生活质量的影响 对项目周边环境的影响 对西安市莲湖区财政税收的影响 对西安市莲湖区房地产业发展的影响 第十二章主要结论与建议 主要结论 对建设单位的建议 附件财务评价报表 第章总论 建设项目简介 建设项目概况 项目名称西安市环城西苑环境改造项目三期 项目范围和位臵图玉祥门以北环城西路以东环城北 路以南护城河以西项目位臵图如下 项目建设进展情况 西安莲湖基础设施建设投资有限公司已完成项目用地上村民以 及单位的拆迁项目片区商业布局完善的需要 项目周边聚集了很多以汽修机电为主的公司及租赁户，以及达 到定数量规模的居民，有着巨大的消费潜力，然而该范围内商业配 套极不完善，还没有形成个商业中心以满足人们的日常消费，给周 围居民的生活带来了极大的不便。

项目拆迁安臵完成和后续建设将极 大地满足区域居民的生活要求，并将极大地改善该项目周边环境和项 目区域形象，为莲湖区经济发展做出贡献。

顺应西安市城中村改造的大背景，提升城市形象 项目所在地是个典型的城中村，里面商铺住宅结构混乱， 建筑物落后，人员混杂，沿街就可以看到里面脏乱差的环境，且存在 着不少安全隐患，是西安市政府城中村改造的重点区域之。

项目拆 迁安臵完成和后续建设将极大地提升莲湖区形象，促进周边产业的发 展，同时也将为周围居民提供了个休闲娱乐的场所。

发挥土地级差效益的需要 项目所在地距离市中心较近，毗邻古城墙，有着良好的地理优势。

本项目范围内目前主要是些小商铺及居民住宅，规划不合理，布局 混乱，没有发挥土地的级差效应。

根据城市规划的要求，项目拆迁安 臵完成和后续建设将建成集园林景观文化展示商业服务餐饮娱 乐古城保护城市防洪等系统为体的城市精品景观带，成为古城 西安处文化亮点和旅游观光胜地，对促进区域经济发展提升生态 环境促进土地效益潜力的发挥起到积极的作用。

可行性研究编制依据 国家发改委关于印发招标代理服务收费管理暂行办法的 通知计价格„‟号 国家计委建设部建设项目经济评价办法与参数第三版， 年 国家发展计划委员会制定的建设项目前期工作咨询收费暂 行规定计价格号 国家计委办公厅投资项目可行性研究指南试用版， 年 陕西省建筑安装工程综合概预算定额 陕西省建设工程其他费用定额 西安市国土资源局莲湖分局关于西安环城西苑环境改造项目 三期用地函 西安市发展和改革委员会关于对环城西苑三期项目建议书的 批复市发改投发号 西安市发展和改革委员会关于调整环城西苑三期项目建议书 批复中部分内容的通知市发改投发号 类似工程估算概算指标 委托方提供的有关其他资料 有关建设项目经济评价的基本参数摸底情况项目建议书已获得西安市发展和改革委员会 号和号文件批复同时，建设单位正在办理规 划土地环保等项目前期准备工作。

项目现状与周边环境 项目范围内无高层建筑，内部多为三到四层砖混结构的居住民房 和单层的门面房及厂房，占地亩，共计户，其中单位户 户租赁户户私产户户。

项目范围内沿环城西路北段分布部分企业汽修和机电市场小 餐饮等建筑物。

建筑密度大，通达条件差，汽修和机电市场及厂房多 为旧危用房，市场内杂物较多，营业环境较差。

项目东南西北部环境及简介如下 项目拆迁安臵场地平整土地出让后用于开发建设，将定位于 环境优美安全舒适的集生态商业休闲娱乐为体的高品质城 市综合景观生态区。

项目内涵和性质 项目拆迁包含地上建筑物和构筑物的拆迁安臵补偿，以及场 地平整。

项目建设的必要性 保护古城墙遗址和弘扬历史文化的需要 项目东界古城墙和护城河 项目东部紧邻明城墙遗址环城 公园和护城河，环境幽雅树木繁茂， 是游客游览和市民休闲的场所。

项目南界玉祥门 项目南部紧邻明城玉祥门和环城 西苑二期，交通方便位臵优越。

项目西界环城西路和汽贸市场 项目西部紧邻明城环城西路北 段，路西边分布着大量的汽贸机电 市场。

项目北界环城北路 项目北部紧邻环城北路以及城市 绿化带。

古城墙和护城河都是西安闻名中外的标志性古迹，具有悠久的历 史和浓厚的文化氛围，是国内外游客的必选之地。

但项目所在地环境 恶劣，规划设计不合理，建筑破旧不堪，与紧邻的古城墙和护城河形 成强烈差别，严重影响了古城墙和护城河的形象。

调研表明，环城西 苑环境改造项目将创造良好的生态环境，有利于促进古城墙和护城河 的保护与历史文化的弘扬。

符合西安市总体规划的需要 项目所在地占据了莲湖区乃至西安市的重要位臵，然而其环境较 为恶劣，主要是些以机电汽修为主的市场和小商铺，以及些居 民住宅。

调查表明，项目现状不符合西安市和莲湖区总体规划布局， 不论是商铺还是居民住宅，规划设计均不合理，严重浪费土地资源， 没有将该区域的地理位臵优势体现出来，项目拆迁完成和后续建设将 改变项目目前面貌，符合西安市和莲湖区总体规划和布局的需要。

力，旨在为决策提供依据。

根据线形盈亏平衡分析基本公式 销售收入方程 成本费用方程 式中实现出让收入 政府补贴 计划出让收入 土地出让收入实现率 总成本费用 单位可变成本 每亩土地出让的税金及附加 总成本中的固定费用 令，便可求出值。

解得 故当出让收入实现率为项目的盈亏平衡点，即当出让 收入实现时，项目即可保本低于这个比率，项目将会出现 亏损高于这个比率，项目将出现盈利。

敏感性分析 敏感性是指影响方案的因素中个或几个估计值发生变化时，引 起方案经济效果的相应变化，以及变化的敏感程度。

本项目主要进行价格以及建设投资对内部收益率的双因素敏感 性分析，年基准内部收益率为，项目的内部收益率时，其