备有关问题的批复渝府号 云阳县人民政府重庆市水利投资集团有限公司 关于用土地储备筹集云阳县梅峰水利工程建设资本金的协议 城市规划编制办法城市规划编制办法实施细则城 市用地分类与规划建设用地标准等技术规范技术标准及部 门规章 四重庆市云阳县城总体规划年 五重庆市云阳县土地利用总体规划年 六征地拆迁估价等行业标准 七重庆云阳水利水电实业开发有限公司提供的其他资料 八重庆市市域城镇体系规划 九云阳县城镇体系规划 十重庆市规划局关于加强区县城市总体规划修编工作的 意见渝规郊字号 十重庆市云阳县土地利用总体规划 十二重庆市云阳县土地开发整理规划 十三云阳县全面建设小康社会发展规划纲要 十四重庆市港口岸线利用规划 十五重庆市云阳县交通发展规划 十六重庆市云阳县新城总体规划修编城市总体规划阶段用地地质灾害调查评价报告年。

十七实地勘查获取的资料及搜集的市场资料 四可行性研究结论 经测算，双洞子城市副中心小江片区内上青龙咀山梁绿脉 和纱帽山梁绿脉之间的区域地块的土地征用整治成本为 万元，共需征用整治成本万元，可获得综合效益 万元，利润率增值的能力，可用于开展储备征 用整治。

五特殊说明事项 本可行性研究根据地块周边环境状况，按照当前时点的社 会政治经济情况作出，对于未来发生不可预见的社会重大变 动，本报告所得结论可能会产生误差。

待储备地块均未进行勘查定界工作，确切的土地面积及土 地红线范围未确定，将对本可行性研究产生定影响。

待储备 地块的最终投资成本以勘界结果为准。

本报告的结论是依据云阳县县情及有关资料进行测算进行 测算获得的。

本报告仅供中介机构作为项目论证参考，不得用 于其他用途。

其他单位或个人未经许可，不得引用报告中的内 容。

第二章双洞子城市副中心待储备地块概况 得综合效益万元，利润率 ，具备土地增值的能力，可用于开展储备征用整治。

第十章建议 建议对云阳在高速公路出口至小江片区双洞子城市副中心划 定即双洞子城市副中心至小江片区上青龙嘴山梁绿脉 亩作为梅峰水利工程的储备用地，区位优势好，增值大，变现 快，应抓紧进行土地储备征用整治，弥补梅峰水利工程建设和咸池水库移民问题存在的资金缺口 目录 第部分概述 第章项目概况 项目简介 项目名称 二项目范围 三项目任务 四项目目标 二项目背景 三项目可行性研究的依据 四可行性研究结论 五特殊说明事项 第二章双洞子城市副中心待储备地块概况 双洞子城市副中心待储备地块位置 双洞子城市副中心待储备地块概况 二地形地质状况 三储备地块面积的地上物概况 四础设施市政建设条件 核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，第三章土地储备流程 第四章区域条件 区域基本情况 二区域自然环境 三区域经济条件与社会条件 四区域基础设施及交通条件 第二部分规划与市场 第五章规划分析 城市定位 二城市规划分析 三待储备地块规划条件 四规划分析结论 第六章市场分析 房地产市场总体态势 二土地市场分析 集商贸行政文化为体的城市副中心。

规划城市建设用地 规模平方公里，人口规模万人。

项目任务 完成上述土地的征地拆迁整理，达到六通平，并 完成其中经营性用地的出让。

项目目标 通过土地储备出让实现增值收益，弥补云阳县梅峰水利 工程的资金缺口。

二项目背景 重庆市水利投资有限公司于年月日经重庆市政 府批准挂牌成立，是市人民政府出资的国有独资公司，市政府授权市水利局为公司国有资产出资人代表。

年月日， 市政府批准市水利投资有限公司更名为市水利投资集团有 限公司以下简称水投集团。

主要职责是履行大中型水 利工程国有资产出资人职责，承担新建大中型水利工程供排 水工程及中小水电站的建设经营任务实施水资源的统开发 和经营管理，推进水务体化。

年月日，在重庆市政府关于解决重庆市水利投 资集团有限公司发展问题的专题会议上，赋予水投集团 在项目所在区县自治县市开展土地储备的职能，其土地 储备收益全额返还市水投集团，用于弥补水利工程建设资金不 足。

年，根据重庆市人民政府关于重点水利工程土地储 备有关问题的批复渝府号文件精神，重庆市水 投集团土地储备整治有限公司以下简称土地储备整治公 司正式挂牌成立。

土地储备整治公司属于市水利投资集 团有限公司全资二级法人，注册资金万元，主要负责 组织实施市水利投资集团有限公司含全资控股子公司 土地储备整治项目。

为弥补重庆市水投集团控股子公司云阳水利水电实业开发 有限公司在建的云阳县梅峰水利工程建设存在的资金缺口，经 过反复踏勘比选，拟储备土地亩位于双洞子城市副中心小江片区内上青龙咀山梁绿脉和纱帽山梁绿脉之间的区域。

云 阳县政府已同意由重庆市水投集团土地储备整治有限公司作 为控制性储备用地。

三项目可行性研究的依据 法律法规 中华人民共和国城市规划法 中华人民共和国文物保护法 中华人民共和国土地管理法 中华人民共和国环境保护法 重庆市征在补偿安置办法重庆市人民政府令第号 重庆市人民政府关于调整征地补偿安置标准做好征地 补偿安置工作的通知渝府发号 重庆市财政局重庆市国土房管局转发财政部国土资 部关于调整新增建设用地土地有偿使用费征收等别的通知 三竞争分析 待储备地块竞争分析 项目分析 第三部分成本收益与财务分析 第七章成本分析 征地拆迁成本土地征用成本 二房屋拆迁及安置成本 三基础设施补偿费 四相关税费 二土地整治成本 三其他成本 不可预见费 二经营管理费用 三财务费用 第八章收益分析 假设开发法预估出让地价 二市场比较法预估出让地价 三待储备地块出让价格估算结果 四土地开发成本回收 第九章财务分析 资金平衡分析 二现金流量分析 三不确定性分析 成本的不确定性 政策变动造成的不确定性 双方协商的不确定性二收益不确定性 出让价格的不确定性 规划的不确定 财务费用的不确定性 第四部分结论 第十章项目结论 第十章建议 第部分概述 第章项目概况 项目简介 项目名称 重庆市云阳县土地储备项目可行性研究 项目范围 云阳县待储备地块共计亩，位于双洞子城市副中心，是 小江片区内上青龙咀山梁绿脉和纱帽山梁绿脉之间的区域，是问题的请示渝水投号，可免缴该 项费用。

水土保持费 根据重庆市水利投资集团有限公司关于明确重点水 利工程储备土地相关问题的请示渝水投号，可免 缴该项费用。

地质灾害压覆评估费 其费用属于协商价格，般按元亩缴纳。

地质灾害压覆评估费元规划编制费 根据重庆市人民政府第号令规定，按照元平方米 计收。

规划编制费元 勘界费 按照元平方米计收。

勘界费元 环评费 按照每宗地元计算 可行性研究报告编制费 按照每宗地元计算。

社会发展统筹金 根据重庆市人民政府第号令规定对农转非人员安置实 行征地统筹费调剂使用办法，该区域社会发展统筹金按 元亩计收。

根据重庆市水利投资集团有限公司关于明 确重点水利工程储备土地相关问题的请示渝水投 号，可免缴该项费用。

养老保险统筹经费 根据重庆市人民政府渝府发号文规定，各区县自 治县市人民政府建立征地农转非人员养老保险统筹经费。

云阳县为元亩计收。

根据重庆市水利投资集团有限公司关于明确重点水利工程储备土地相关问题的请示渝 水投号，可免缴该项费用。

综上所述，地块的相关 税费共计元。

综上所述，仅从征地拆迁成本来看，根据补偿文件标准计算 得到征地拆迁成本为元，合元亩。

二土地整治成本 土地整治成本指使土地达到红线外六通平时所需成本， 包括市政基础设施建设费和场地平整费，即实现项目区规划的 主干路及沿红的给水排水污水雨水电力燃气电 信配套建设。

待储备地块已基本具备六通条件，在进行局部阶梯土地平 整后即可进行土地出让。

按照土石方量元立方米计算，平 整过程预计需要成本元，合元亩。

三其他成本 不可预见费 土地征用整治的不可预见费按照土地征地拆迁成本与土地 整治成本之和的计算。

经营管理费用 按照重庆市国有土地储备整治财务管理暂行办法，土地 储备整治工程管理费按比例提取。

当期土地储备整治工程的征 地拆迁补偿安置提取，当期整治工程的前期工程费和整治工程支出总额按提取。

财务费用 按般土地投资情况，土地取得费在征地时次支出。

经 调查相同或类似土地的开发周期，同时结合待储备地块的实际 情况，预计土地征用整治所需周期为年。

以征地待储备地块的规划土地利用类型中，除可用于经营的居住 用地商业服务业用地和文化娱乐用地外，其他用地兼具经营 和公益属性，般通过划拨协议出让等方式，在使用者缴纳 土地开发投资成本后，将土地交付使用者供其使用。

因此，此 类土地可以实现土地开发成本的回收。

待储备地块征用整治成本为万元亩，可回收土地开发 成本的土地面积为亩，占总用地的。

由此计算可 回收土地开发成本。

第九章财务分析 资金平衡分析经过对土地征用整治成本和可能出让价格的估算，预计可获得 综合效益万元，利润率。

表资金平衡分 析 双洞子城市副中心地块合计 总投资万元 土地征用整治成本万 元 总收入万元 土地出让收入万元 土地开发成本回收万 元 综合效益万元 投资利润率 二现金