很差商业整体形象行 欠佳，同时此类商业大都没有经过审批程序，存在消防安全隐患，随时都有被查封或限令拆 除的可能。尽管如此，还是可作为城铁商业开发的参考。地铁商业无序的开发及混乱的局面， 亟待规范系统高端的开发整合，既可创造较高的社会价值也可创造较高的经济价值。 商业现状特点 商业形式多样性特点，餐饮为主体现乘客需求的多样性。 管理无序混乱，缺乏统规范的开发和管理 卫生状况较差，存在危害健康隐患 商贩之间争地盘，城市管理与商贩之间的矛盾等存在安全隐患。 餐余垃圾污染广场环境，影响市容及都市形象 开发体量不足，不能满足广大乘客的实际需求 商业用房多没经过审批，有私搭乱建现象，存在消防等安全隐患 配套商业项目必要性 由于北京地铁在建设之初，并未把配套商业规划在内，老百姓在出行过程中又有这样那 样的实际消费需求，造成北京城铁站出现大量游摊等各种非法经营现象，给公安市容城 管环卫食品卫生安全等下班过程中方便地为爱人商业伙伴准备份温馨的礼物 地铁便民药房就是乘客的随身小药箱样，随时呵护乘客的健康 机存取款代缴代付业务。免掉去银行排队的苦恼 四环内站配套商业建筑形式 采用拆装式轻钢结构活动房，房屋构件连接方式全部采用插接或螺栓连接。房屋长度以 为模数，宽度尺寸为，房屋长度方向尺寸为 。房屋室内净高为，总高为。房屋设计合理，运输方便，使用寿 命长，可达年。房屋设计合理，拆装简便，可多次拆装，拆装损耗率低，不产生建筑垃 圾。 活动房是种以轻钢为骨架，以夹芯板为围护材料，以标准模数系列进行空间组合，构 件采用螺栓连接，全新概念的环保经济型活动房屋。可方便快捷地进行组装和拆卸，实现了 建筑的通用标准化，树立了环保节能快捷高效的建筑理念，系列化开发集成化生产配 套化供应可库存和可多次周转使用的定型产品领域。 金属拱形屋面特点 跨度大任意选择无梁无檩无支撑空间开阔内部净空极佳。 造价低廉经济实惠屋面集保温隔热通风采光于体自成体系。 施工速度快，每万平方米屋面建筑可在天左右完成。 重量轻使用寿命长彩活动房色钢板自重轻非常适用楼房加层及旧房改造，使用 周期年。 造型美观色彩斑斓十二色彩任意选择风格独特新颖而有韵律，具有永久防 水无漏效果。 四环内站配套商业建筑材料 四环内单体面积平米以下的配套商业房全部采用标准化构件，墙体与屋面材料均为 双面岩棉夹芯彩彩色涂层钢板。墙板厚度为，屋面板平均厚度为。门为彩钢夹芯 板门，窗为彩色涂层钢化玻璃窗，房屋钢骨架构件进行镀锌处理，屋面采用结构防水设计， 不需另做任何防水处理。选用防火岩棉夹心彩钢板，具有以下特点 重量轻千克平方米，相当于砖墙的 隔热保温芯材导热系数。 强度高可作天花围护结构板材承重，抗弯抗压般房屋不用梁柱。 色泽鲜艳无须表面装饰，彩色镀锌钢板防腐层保持期在年。 安装灵活快捷施工周期可缩短以上。 氧指数，耐火度高，符合建筑材料消防要求。 表五号线四环内站配套商业开发面积指标 序号站名城铁出口可开发商业面积建筑形式 惠新西街北口 轻钢活动板房 轻钢活动板房 轻钢活动板房 惠新西街南口 轻钢活动板房 轻钢活动板房 轻钢活动板房 和平西桥 轻钢活动板房 轻钢活动板房 轻钢活动板房 和平里北街 轻钢活动板房 轻钢活动板房 轻钢活动板房 轻钢活动板房 北新桥 轻钢活动板房 轻钢活动板房 轻钢活动板房 轻钢活动板房 张自忠路轻钢活动板房 东四 轻钢活动板房 轻钢活动板房 轻钢活动板房 灯市口 磁器口轻钢活动板房轻钢活动板房 天坛东门 轻钢活动板房 轻钢活动板房 轻钢活动板房 蒲黄榆轻钢活动板房轻钢活动板房 刘家窑 钢结构幕墙立面 轻钢活动板房 轻钢活动板房 钢结构幕墙立面 宋家庄轻钢活动板房轻钢活动板房 钢结构幕墙立面 轻钢活动板房 合计 备注详见五号线地铁站商业价值调研报告 表二五号线四环内站商业开发投资估算报告 序号项目单位单价元合计万元备注 建设阶段周期为年 直接投资成本至四合计 土地成本通平费用 二前期工程费 设计费建筑面积停车场商业 三基础设施费 市政管线不含煤气暖气 配电 四建安费 建筑装修施工轻钢活动板房含建安装修 建筑装修施工钢结构部分含建安装修 质检费用 工程监理费 二间接成本可控 管理费用 广告费用总销售金额 两税费争取减免 人员薪酬人，人均万年周期年 物业启动费每平米元 不可预见费 三成本合计建设阶段投资总成本 运营阶段运营模式 商业整体出 租 租金收入元平米天 收入毛利总额租金 运营人员薪酬人人均万年 运营管理费每站万含招商企划费 营业税销售收入，可申请减免 企业所得税收入薪酬管理费营业税 税后净利润收入毛利税费支出 年收益率税后利润投资总成本 投资回收周期投资回收周期年 运营阶段运营模式二 商业自主经 营 经营毛利润经营毛利按租金倍估算 收入毛利总额销售毛利停车收入 运营人员薪酬人人均万年 运营管理费万元年产品开发培训 营业税销售额估计亿销售收入，可申请减免 企业所得税收入薪酬管理费营业税 目录 文档控制, 项目建议书编制依据 项目背景 北京地铁站商业特点及优势 地铁商业成功案例 日本地铁商业简介 香港地铁商业简介 项目概况 城铁五号线简介 商业现状 商业现状特点 配套商业项目必要性 城铁五号线配套商业初步项目规划方案 项目规划概述 整体规划原则 四环内各站的配套商业规划 四环内站配套商业规划简介 四环内站配套商业商业形式不限于 四环内站配套商业建筑形式 四环内站配套商业建筑材料 表五号线四环内站配套商业开发面积指标 表二五号线四环内站商业开发投资估算报告 四环外各站的配套商业规划 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,四环外站配套商业规划简介 四环外站配套商业商业形式不限于 四环外站配套商业建筑形式 四环外站配套商业建筑选材 表三四环外站商业开发面积指标 表四五号线四环外站商业开发投资估算报告 天通苑北站停车场增容附带配套商业规划 天通苑北站配套商业规划简介 天通苑北站配套商业商业形式 天通苑北站配套商业建筑形式 天通苑北站配套商业建筑选材略 表五天通苑北站停车场附底商开发投资估算报告 项目企划与运营 企划工作 商业开发思路 商业运营模式 商业地产出租经营 五号线沿线典型站周边商铺租金参考 备注租金数据来源于我爱我家。 商业地产合作经营推荐 商业地产自主经营 商业自主经营的主要方针 项目评价 项目社会评价 项目财务评价 表六项目财务评价表 项目开发难点及风险控制 规模瓶颈及应对措施 政策阻力及应对措施天通苑北站大型停车场技术措施 项目建议书编制依据 商业建设项目经济评价方法与参数第三版 国家发改委推荐使用的投资项目可行性研究指南 国家和地方制订的有关法规规范和标准 其他各有关专业设计规范 项目倡导单位提供的商业调查报告。 项目背景 北京地铁站商业特点及优势 消费需求多样性大量地摊游摊等各种商业形式的出现，说明地铁站商业有其存 在的价值，同时说明地铁乘客消费需求的多样性 消费潜力大超大的地铁客流量，蕴含巨大的消费潜力。 商业价值高且城铁站大多设在人流较集中的商业区办公区或居民区，网点遍布 京城，商业地产本身就具有极高的商业价值。 前景广阔随着北京地铁建设突飞猛进，地铁商业总规模会随之逐步扩大开发前 景广阔。 商业总量大虽然商业单体面积较小，单体商业规模小，但由于北京地铁站多，所 以商业开发总量大。 网点多，连锁经营优势单体商业规模小，但网点多，经营方式灵活，具备连锁经 营的先天优势。 开发潜力大目前尚未统开发，开发潜力大。 地铁商业成功案例 日本地铁商业简介 日本地铁商业网络交错，规模庞大，与社会商业融为体如迷宫般的构造，数条地下 商业街贯通百货商店办公楼的地下商场酒店的地下商场等，相互交错，使地下街区的分 布形成个网络。各处都有设置富有个性的空间场地作为公共广场及歇脚处。 自然舒适的购物环境墙壁天顶的设计保证了充分的明亮度，在地下营造个类似地上 的模拟空间。另外如低凹型庭园玻璃拱顶花坛，公园蹊径般的道路等设计也减少了地下 空间的压迫感，在设计上运用了水光绿色等自然要素。 灵活多变的购物要素除了功能性和安全性考虑，在商铺设置方面也存在很大的灵活 性。不同时期配合不同主题活动就会在广场上开设符合其活动概念的临时商铺，如在 长堀地下街的瀑布广场，也有利于聚集客流。 香港地铁商业简介 香港地铁商城是融购物休闲娱乐观光为体的综合性商城。在地铁规划时就已纳 入配套建设的公共物业北京地铁建设前期没有把配套商业纳入规划。香港地铁目前拥有 座大中型的地铁商城青衣城德福广场杏花新城绿杨坊连理街，君荟坊，圆方， 。总面积接近万平方米，全部盖在地铁站的上层。 地铁网络发达，人流量大，地铁商业在消费者数量上能得到保证北京地铁人流 量不比香港人流量少，商业消费量也能得到保证大部分地铁商业都是大体量多业态的综合性物业 香港地铁商业专门由地铁商业运营公司统管理和运营，在人力物力资源上得到 充分的保障。 项目概况 城铁五号线简介 北京地铁号线，北起昌平区太平庄，南至朝阳区宋家庄，全长公里。共设座 车站，地下座，地上座。线路途经天坛地坛等著名景区，以及东单等商业区。 年月日投入试运营。连接了丰台崇文东城朝阳昌平个区。从惠新西街北口 往北是地上站，往南是地下站。惠新西街北