洁净与安宁，按不同 功能要求进行合理安排。

停车配建规划建筑应按南京市建筑物配建停车设施设置标准与准则要求配建停车场库，其中机动车地面停车位不得超过总停车位数的，非机动车律室内停放。

指标说明 指标中用地面积以实际出让面积为准 指标中建筑高度计算至建筑屋面 用地边界以实际土地权限边界为准 总用地面积约为，其中建设用地面积约，代征道路约 ，代征绿地约规划控制指标以建设用地计算，代征城 市道路绿地用地不纳入规划控制指标计算。

规划要求 交通组织 合理组织好用地内外交通，防止不同类型交通之间和人车流之间的相互干扰， 沿仙林大道和土城头路不得设置机动车出入口，设置的机动车出入口与道路交叉 口与道路交叉口的距离应不少于米。

空间景观 规划设计应注重居住小区的整体环境设计和空间布局，规划建筑布局和建筑风 格应充分考虑景观上的要求，注意和周边环境的整体空间的协调。

单体建筑应结合地形和空间关系要求，有机的融入整体环境。

规划设计应注意北侧沿仙林大道及东侧土城头路得景观组织，并应充分考虑第 五立面设计。

间距退让 规划建筑退让北侧仙林大道控制绿线不小于米，规划建筑退让其他周边道 路红线，道路控制绿线应符合南京市城市规划条例实施细则年版的规 定。

其他要求 规划引导要求 规划设计应符合国家现行的有关法规和规范的规定。

建筑色彩的设计应结合建筑功能与体量，按照仙林新市区建筑色彩控制引导 规划导则地块的要求进行控制，并可在建筑总平面上进行色彩分区。

报审要求 报审图件 建设项目建设基本信息登记表 建筑设计方案自审表 规划设计说明 总平面图落放或地形图上，含主要经济技术指标 建筑单体平立剖面图 沿仙林大道及土城头路得整体立面图 交通流线组织规划图 绿化布置及绿地系统规划图 表达设计意图的效果图 部门意见方案审定前应取得人防教育文物，环保部门的同意意见。

中别墅，从产品市场等角度赢得先入者优势 暂按土地运作方初步报价，万元单价万元亩，楼面地价元估算， 则本项目总投资约，万元预测销售收入约，万元，项目税后利润约，万 元，销售净利润率约，动态测算中，税后内部收益率约，远高于银行同期贷款 利率，从财务角度而言，项目具有可操作性。

项目决策背景与摘要 项目决策背景 内部因素 项目处于城东仙林板块，占地约亩，容积率，建筑面积为万。

规模适 中，拟开发产品类型丰富，有洋房叠加联排以及双拼别墅等。

项目紧邻地铁二号线仙鹤门站，属地铁周边楼盘。

集团正全力拓展住宅项目，寻求新的利润增长点。

该项目作为城东低密度纯住宅项目且 紧邻徐庄总部基地，可联动开发，产生规模效应。

南京市重点发展方向为河西和城东，项目所处南京城东的仙林区域将成为仅次于河西的 政府重点投资和开发区域。

钟山高尔夫别墅苏宁银河索菲特酒店天启花园等项目的成功开发为集团全面启动南 京市场奠定了基础，也为下步开发中高档项目创造了条件。

二外部因素 本项目处于城东仙林板块，该区域未来将成为南京城东的中心行政中心居住中心和 文化中心，构筑校在城中城在校间的城市布局，月底，栖霞区四套班子将搬入仙林新 城区，该区域在功能配套城市内涵产业发展等方面将取得新的突破。

本项目西眺紫金山，周边有钟山洞高尔夫球场国际赛马场以及仙林大学城等。

自 然风景优美，人文氛围浓郁，交通出行便利，居住品质优越。

项目距离仙林商业中心约公里，距离新街口湖南路商圈约公里，约二十分钟 车程均可抵达。

城东区域是南京人心目中理想的宜居地，环境优美空气清新，人文氛围浓郁。

适宜打 造低密度高端产品。

二报告摘要 核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，第部分项目概况 宗地位置 地块位于南京绿肺紫金山东侧，仙林新城西南角。

处于城东板块和仙林板块结合部， 西眺紫金山，东邻大学城，北靠地铁二号线仙鹤门站。

距新街口直线距离约公里， 离湖南路商圈约公里了，至火车站约公里，到仙林商业中心约公里。

周边自然风 景优美，人文氛围浓郁，居住环境优越，交通出行便利。

二宗地现状 四至范围 宗地北正在建设，将建有金 鹰购物中心以及南京最大的苏果仓储购物中心大成名店特色餐饮文体用品休闲服饰 时尚饰品博览会酒吧茶艺咖啡吧网吧徐庄软件园商业规划中。

麦当劳得来速汽车餐厅苏果超市李宁百姓人家餐饮老妈火锅 新仙林大酒店名典咖啡朝晖美容克丽缇娜美容等国内外知名商业品牌已经入驻上述商圈， 商业配套逐渐完善。

四道路现状及发展规划 对外联系道路主要为仙林大道绕城公路宁镇公路以及沪宁高速公路。

仙林大道道路红线宽米，为仙林新城区连接市区的主要通道。

绕城公路时速可达公里小时，可通往主城区各个区域以及通往沪宁高速公路和 长江大桥二桥，是对外联系的主要通道。

宁镇公路作为南京市东西向的主干道，又发挥城市对外交通联系的功能，宗地通过其 可通往新庄立交抵达老城区。

沪宁高速城际间高速通道，是连接长三角各城市的主要通道。

地块周边另有凯旋路规划中灵山北路规划中土城头路等城市干道，对外联系便 捷。

五规划设计要点 基本规划指标 地块出让面积合约亩，规划用地性质为二类居住用地，具体规划指 标如下 序号项目指标备注 总用地面积合约亩 建设用地面积合约亩 规划指标 规划用地性质二类居住用地 集中绿地 班幼儿园 社区中心 容积率 限高米 覆盖率 绿地率 二详细规划设计要点 项目名称马群大庄号地块 建设地点南京市栖霞区马群大庄号 规划概要 规划地块位于仙林新市区仙鹤片区西南部，南临新市区东西向生态主廊道北侧的仙林大道是 新市区重要的景观主干道，其北侧控制绿化带内有规划轨道交通高架通过东侧的土城头路是 明代的城市外廊，在仙林新市区规划中是作为步行系统保留，两侧各保持米绿化带，以后将 开发旅游展示等功能 规划指标 公共配建 配建办幼儿园座，且用地面积不小于。

二基层社区中心处，用地面积不少于。

具体设置内容及规模要求如下 社区管理服务设施 医疗卫生设施 托老所 文化活动设施 体育设施用地，可与绿地结合设置，用地中应保证不少于的全民 健身点 公厕，应结合社仙林大道，南至灵山北路，东起土城头路，西到凯旋路。

基地西北侧为地铁二号线，其中仙鹤站隔仙林大道与宗地相邻，西北侧为我司徐庄总部 基地，距钟山高尔夫约公里，离金鹰仙林天地约公里。

二宗地形状 宗地北侧长度约米，南侧约米，西侧约米，东侧约米，呈梯形。

三宗地标高 据现场踏勘，基地东北侧高，向西南逐渐平缓。

北侧高出仙林大道约米，东侧土城 头路高出中豪仙龙湾约米。

四地块现状 目前地块内除东北角有处垃圾回收站东南侧有处马群合成油厂外，西侧尚存有电线 杆若干。

地块内基本上为杂草丛生，并有部分沟渠及河塘，除此之外，基本上为净地。

具体如 下现状示意图 三项目周边社区配套 交通状况 公共交通目前公交线路共条，其中往市区方向的主要为路路，平均每条 间隔时间分钟，末班车为。

线路通行区间通行时间班次间隔 路亚东新城区公交总公司往公交总公司往亚东新城区高峰分钟低峰分钟 路太阳城栖霞寺往栖霞寺往太阳城高峰分钟低峰分钟 路柳营金尧路往金尧路往柳营高峰分钟低峰分钟 路亚东新城区元化路往元化路往亚东新城区平均小时路九乡河西路孝陵卫往九乡河西路往孝陵卫高峰分钟低峰分钟 轨道交通地铁二号线仙鹤门站位于宗地北侧，明年月二号线将建成投入运营。

快速交通仙林大道马群立交绕城公路宁镇公路沪宁高速公路。

二周边院校资源 宗地处于仙林大学城西南部。

仙林大学城由江苏省和南京市共同开发建设，规划总面积 平方公里，建设总投资亿元，集中至所大学，吸收万高校师生。

规划建成个高水 平的现代文化教育新城。

目前已经入驻的有南京大学南京师范大学南京财经大学南京邮 电学院南京工业职业技术学院中北学院森林公安学校紫金学院信息技术学院应天 学院等高校以及南京外国语学校仙林分校，南师大附属实验中学仙鹤门小学仙林中学仙 林小学亚东第幼儿园等。

各院校分布图如下 三周边医疗商业文化娱乐等配套 目前有建设中的鼓楼医院仙林国际医院年底竣工。

商业配套有亚东商业广场以餐饮 娱乐休闲为主钟山生活广场目前正在建设仙林中心商业目元 税后内部 收益率备注 续表 土地 溢价比 土地总价 万元 土地单价 万元亩 楼面地价 元 总投资 万元 销售净 利润率 税后利润 万元 税后内部 收益率备注 土地成本控制在此价格亿元以下，项目税后内部收益率，风险性小，投资回报高 土地成本亿元时，项目税后内部收益率在之间，存在定风险，投资回报较高 续表 土地 溢价比 土地总价 万元 土地单价 万元亩 楼面地价 元 总投资 万元 销售净 利润率 税后利润 万元 税后内部 收益率备注 ，司 下关区新 河二村 号 二类 居住 用地 南京紫金 金沙江东 街以南庐 山路