务评价指标 项目财务净现值万元 项目内部收益率 静态投资回收期年 动态投资回收期年 资本金财务净现值万元 资本金内部收益率 借款偿还期年 盈亏平衡点第二章市场分析 西安市商业物业市场分析 商业概况 目前西安商业发展已经形成钟楼商圈为核心，小寨高新和康复路商圈围绕在 城市副中心多级发展的局面。但是明确的是，西安钟楼商圈和小寨商圈规模依然远 远超出其他商圈的发展水平。西安居民向心的消费习惯也决定了西安商业发展的特 点。 西安商圈分布图 二典型商圈解析 商圈特征小寨商圈轻工康复路商圈土门商圈 形成时间世纪年代末世纪年代世纪年代初 业态范围商超服装餐饮小商品批零服装商超专卖店 辐射半径大城南周边省市市区城西区域主力消费群特征中低收入，年轻化中小规模商户厂矿企业职工为主 发展前景趋于成熟，发展缓慢规模巨大，发展迅猛地域限制，前景较小 小结趋向全市化商圈省级商圈区域商圈 小寨商圈 由于周遍高校林立，庞大的年轻消费人群成为了小寨商圈的基础消费群体 区域以小寨十字为中心，辐射长安路及小寨东西路，波延到电子城等处集文化商 贸流行服饰餐饮娱乐及现代服务业于体的综合休闲购物区。 轻工康复路商圈 康复路批发市场从最初的集市到现在的店铺格局，已形成了个家喻户晓的繁 华商业区。目前的康复路商业区影响力已辐射至全国个省市自治区，成为西北 地区物贸交流集散地。康复路商业区内的商户均以批零兼营业务为主。 土门商圈 土门商圈主要由以经营家电产品的国美以经营百货的土门民生商厦以及家 世界购物中心爱家超市丰登路商场等规模稍大的商场或超市为主力店，加上 些临街小商铺和专营店组成，涵盖了专业卖场综合百货商店超市品牌专营店 等经营业态。 三西安市现有商业街的行业结构分布状况 目前，西安市现有的商业街并不多，其经营的种类主要集中于服装电子产品 餐饮通讯产品等。主要分布于市中心区域，即城墙以内，其次是环和二环之间， 二环以外目前只有电子城步行街条。 西安市商业街览表个 名称功能特色地址备注 电子专业街类电子类音像类产品雁塔路区域型 综合商业街综合商业东大街区域型 咖啡休闲专业街休闲饮食娱乐德福巷社区型 古玩字画专业街文房墨宝区域划分为西部灯饰城，西部玻璃城，油漆专卖区，铝型 五金专卖区卫浴洁具专卖区，装饰板材专卖区，在市场的前后两区各有占地约 平方米的建材超市。 百寰建材市场 西安百寰建材实业有限公司位于西安市北二环大明宫立交桥东北角，毗邻太华 路和北二环路，与西安经济技术开发区西安生态科技园区遥遥相对，交通便利， 地理位臵优越，商品吞吐能力强，与多家行业市场共同形成西北最大的建材商品集 散地。公司占地余亩，拥有营业性建筑十几万平方米，布局合理，整体规划统 流畅，市场由塑钢铝材专营区不锈钢门窗加工经营区石材专营区橱柜城等 组成，其中新建立的橱柜城是西北地区规模最大的橱柜专营场所，汇集了高中低档 橱柜精品，可为各层次消费者提供质优价廉全方位的服务。 明珠家居城 明珠家居西安市北二环未央立交桥东米，占地亩，总投资亿元， 是第六届经贸洽谈会签约项目，年月日，期工程万平方米投入营业， 随后，相继在年时间里，总计万余平方米的营业场地建成并投入运营。商城的 总营业面积超过万平方米，入驻商户达多户，汇集来自国内外各省区各 流派各档次的民用办公钢木等家具家饰布艺家电家装灯饰厨卫 类产品近万个品种十万余种款式，成为西北地区建成规模最大的家具家居用品 批发零售集散地。依照品类的不同，商城划分为民用品区钢木区办公用品区 依照档次的不同，商城划分为国际馆国内外线品牌精品馆地方性线品牌 及中档品经营区。 安美居家居装饰建材仓储超市安美居家居装饰建材仓储超市位于西安市西二环北段号，是大型现代化装 饰建材连锁超市，采用集中采购统管理统结算明码标价的现代连锁业态 的管理方式，主营国内外装修建材和装饰用品，配套经营家装设计并提供直销服务 经营范围涉及建材管件木材墙面及地面材料家具家饰油漆涂料五金工具 厨卫设备灯具电料园艺园及季节性用品九大类近万品种，并设有教 室，配套经营家居装饰和休闲餐饮等其他服务。同时具备物流配送电子商务等服 务。 家世界家居装饰建材中心 家世界家居装饰建材中心位于大庆路中段号，是依托天津家世界集团统 经营管理的，在西安经营最早，规模最大的家居建材超市，市场环境整洁，种类齐 全，形象统，管理先进，渠道可靠，价格合理，退货有保证，年销售额超过两亿 元。 太白路建材市场 太白路建材市场位于南二环与太白路交汇处，是西安第二大建材市场。拥有商 户余家，经营品牌全面，管理制度规范，交通便利。由于地处市区，使市场的 未来发展必将受到城市建设规划的影响。 三森国际家居汇展中心 陕西三森家居建材有限公司位于西安市雁塔区长安路东三爻村，是西安市政府 重点招商引资项目，被列为雁塔区重点保护单位，由三森集团投资亿元人民币兴 建的西安三森家具汇展中心总占地亩，期工程建筑面积为万平方米，投资 亿元。中心期共分四大展厅，分别是巴黎厅纽约厅香港厅台湾厅。其 中巴黎厅纽约厅为精品厅。西安三森家具汇展中心实行统物业管理，专业仓储 系统照明光线充足，格调高雅部人行电梯方便客流，安全通畅厅内安全设施 齐全，设有消防喷淋系统，消防控制中心，烟感报警系统。排风换气设备令全场空 气流畅，清新宜人小时保安监控系统，与互联网连接的局域网系统，用于安全 和交易过程管理商场各处均设卡公用电话，预留市话接口除银行托运商 务中心外，设有洽谈室商务酒吧咖啡厅等。 西安市建材市场分布图如下 第章总论 项目概况 本项目地处北三环以北，北临大学城，东临大型居住区和新筑港务区，西邻新 西安火车站，毗邻大明宫建材市场新址，区域环境良好，交通便捷。由于太华路大 明宫建材市场的拆迁，给本项目带来了市场机遇，因此本项目将建设成为个以建 材市场为主，集商务住宅休闲于体的大型综合商业社区。另外，在本项目的 建设过程中涉及两个村庄的拆迁改造，因此，本项目的建设能够帮助政府解决城中 村的改造问题，有利于改善北郊整体环境，促进和带动区域经济发展。 资金筹措与融资方式 本项目建设总投资为万元，其中建设投入的资本金为万 元占总投资的，分两期投入，第期为万元，第二期为 万元银行借款万元，融资利率为，时间从第年的第四季度到 第二年的第三季度其余资金缺口由预售净收入补足。 项目进行可行性研究的依据 委托方提供的有关书面材料 本项目总体规划设计方案 城市居住区规划设计规范 陕西省建筑安装工程综合概预算定额 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,国家发改委建设部关于发布工程勘察设计收费管理规定的通知计价 格号 陕西省发改委编制的陕西省建设工程其他费用定额 类似工程的相关造价费用水平。 项目投资估算所得到的数据 其他与项目可行性研究相关的资料和数据。 项目的实施进度安排 在充分考虑市场环境，结合类似工程的实际情况，同时考虑开发商的资金压力 情况，采取保守态度，充分考虑各种不确定因素，最终综合确定本项目计划分两期 开发建设，第期进行地块南部村庄的拆迁安臵及商品住宅的开发建设，第二期进 行地块北部村庄的拆迁安臵及商铺的开发。 本项目建设期总共计划为年。其中期需建设年二期需建设年，两 期建设过程存在搭接，利用期工程的销售收入再投入滚动开发二期工程，从而减 少开发商的资金压力。 主要技术经济指标 结合项目情况，本次可行性研究依据现有规划建设方案和目标客户群体定位， 拟定了销售方案并进行财务评价。计算主要财务数据及财务评价指标如下表见下 页。 表主要财务数据及评价指标表 序号名称单位值 财务数据 总投资万元总销售收入万元 销售税金及附加万元 利润总额万元 所得税万元 税后利润万元 二财务评价指标 项目财务净现值万元 项目内部收益率 静态投资回收期年 动态投资回收期年 资本金财务净现值万元 资本金内部收益率 借款偿还期年 盈亏平衡点第二章市场分析 西安市商业物业市场分析 商业概况 目前西安商业发展已经形成钟楼商圈为核心，小寨高新和康复路商圈围绕在 城市副中心多级发展的局面。但是明确的是，西安钟楼商圈和小寨商圈规模依然远 远超出其他商圈的发展水平。西安居民向心的消费习惯也决定了西安商业发展的特 点。 西安商圈分布图 二典型商圈解析 商圈特征小寨商圈轻工康复路商圈土门商圈 形成时间世纪年代末世纪年代世纪年代初 业态范围商超服装餐饮小商品批零服装商超专卖店 辐射半径大城南周边省市市区城西区域主力消费群特征中低收入，年轻化中小规模商户厂矿企业职工为主 发展前景趋于成熟，发展缓慢规模巨大，发展迅猛地域限制，前景较小 小结趋向全市化商圈省级商圈区域商圈 小寨商圈 由于周遍高校林立，庞大的年轻消费人群成为了小寨商圈的基础消费群体 区域以小寨十字为中心，辐射长安路及小寨东西路，波延到电子城等处