项目纵深方向环境比较杂乱，人流也比较混杂。

项目位于武汉人行和中信银行矗立地块两侧，对地块形成挤压之势。

周边环境分析 整洁的周边环境为中高端物业提供良好的基础，但自然景观资源的匮乏又使得顶 级物业面临先天条件上的缺陷 两侧高层建筑挤压，要求项目建筑外观上有定突破，方能脱颖而出。

较小的建筑间距，对私密性产生定影响，同时设计时在视觉通道应有所考虑。

商业氛围 商业氛围描述 项目立地所在金融条街基本为商业真空带。

商业氛围分析 由于历史原因造成目前的商业真空，对商业运作要求有较长的市场培育期，规模 和产品的针对性将是缩短市场培育时间的有效手段。

周边规划 周边规划描述 市政府对建设大道规划为金融条街。

江汉区对区域的规划为商务区。

港澳台路段的政府规划为港澳台特色风情街。

项目立地周边拟建万的商业综合体中华城项目。

周边规划分析 商务与商服将是政府大力支持的物业发展方向，与之相匹配的住宅与商业也会拥 有定机会，但很难于近期实现。

路网交通 公共交通描述 区域路网分布和公交系统都比较发达，可顺利到达武汉各个城区。

地块周边没有人流据点，聚集了多个大型商圈众多高级住宅区和政府部 门等，武汉市商务楼供应市场开始围绕内环线集中，解放大道和中南路是早已形 成的商务区，沿线分布着武汉广场中商广场新时代商务中心等多个高级写字 楼，而徐东大街中北路及永清街等地商务写字楼有崛起之势，如将于年 推出的徐东联邦中心期，还有中北路春树里项目和黄武重改造项目及永清街 的武汉天地，都将会产生大量高端商务楼。

多点指的武汉商务写字楼除了中心城区的沿线集中外，还形成了多个集中扁 平化的特色型规模化商务空间。

典型代表是光谷，光谷写字楼供应量超过百 目录 第章前言 报告编制目的 二报告编制依据 三项目背景 第二章项目宏观环境分析 武汉写字楼发展历程由单功能布局向多元化产品体系升级 二年市场回顾城市综合体引领市场新导向 三年市场展望中部崛起推动写字楼市场发展进入快车道 第三章项目周边物业市场调查分析 写字楼类 二酒店类 三小户型类 四商业类群商 五住宅类 六研究结论 第四章项目分析 优势分析 二劣势分析 三机会分析 四威胁分析 第五章项目定位 项目定位的市场背景 二项目整体定位 三项目各分部定位及说明 第六章项目开发策略及投资估算 项目开发策略 二，正面临被市场淘汰的境况。

地块形状 地块形状描述 项目地块表面平整，无其他相关建筑物。

呈西大东小的梯形结构，临街面较长而纵深相对不足。

面临城市主干道，另外三面直接与其它地块接壤 地块形状分析 较长的临街面为商业带来理想的展示空间，也有利于建筑形象的展示 面临城市主干道，在带来较高商业价值的同时，也面临较大的噪音干扰 三面直接与其它地块接壤，使得地块没有车辆出入的天然缓冲区 地块纵深不足，无法同时满足大进深要求的建筑和大进深广场的需要 地块经济指标 地块经济指标描述 此地块为商业二级，居住级，市场价值折算到楼面地价住宅约，商业 地块经济指标分析 较高的土地价值决定了区域物业的档次在中高档 消费特征 人口特征 人口特征描述 狭义区域内流动人口大于居住人口。

流动人口中主要以区域内企业衍生出商务人士占主导 区域内流动人口中以高知年轻人群占主导。

人口特征分析 区域内大量的高质素商务人群，如何服务于这类特殊人群，满足他们的需求，将 是决定项目是否能够获得更大利润空间的关键因素。

消费特征 消费特征描述 区域内消费群较为成熟，购买力强，且理性。

区域内消费地点较为集中，且有明显时间段。

区域内多为商务相关消费。

消费特征分析 区域内消费能力强明显的消费习惯，且理性，区域内商业必须更具差异化，人 性化，也才更具备竞项目投资估算 三项目实施进度安排 四项目投资与资金筹措 第七章项目预期收入分析 项目销售计划 二项目销售收入估算 三项目利润估算 第八章项目财务分析 项目现金流量分析 二项目财务内部收益率 第九章项目开发经营风险分析 项目盈亏平衡分析 二项目敏感性分析 三项目风险及对策分析 第十章结论与建议 第章前言 报告编制目的 在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合摩根中心项目地块所处 的区位环境，对该项目的可行性与开发经营策略提出专业性的意见和建议。

结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。

对项目进行投资分析和风险分析。

对项目决策及其实施的优化提出建议。

二报告编制依据 摩根中心项目已报规确定的扩初方案中外建设计方案 国家建设部及武汉市颁布的相关法律与政策 武汉市关于房地产开发经营的相关规定与税费标准 现场勘察和实地调研所得资料。

三项目背景 地块指标 地块技术指标 项目占地 总建筑面积 上部建筑面积 地下室面积 层裙房商网面积 住宅面积 写字楼面积 地块技术指标分析 较小的地块规模使地上停车位有限，而地下停车相对充足。

超高的容积率限制了建筑形式必定是群楼多栋点式塔楼的组合方式，而点式高 层住宅由于无法保证居住品，设计分户卫生间，提供餐饮空间，有竖向交通 安排小时全天候开放，适合新经济需求，建筑装修标准高。

住商楼般 处在商务区，或临近商务区，可以配合中小企业或创业者实际需求量身定做，与 般的中小型写字楼相比，功能较齐全，花费比较低，优良的性价比使物业能以 旺销，受到投资买家的青睐。

典型代表为兆富国际大厦鹏程时代。

第四代商务楼城市综合体在年，中心城区大量综合型物业出现，并有 成为武汉高端写字楼未来供应市场主流的趋势。

城市综合体是集顶级住宅星级 酒店商务物业多功能公寓和大型商业广场于体的建筑集群。

第四代商务楼 主要在产品综合品质上在第三代的基础上有较大拔高，并在目标客户上主要针对 中高端企业和客户的需求。

典型代表新世界中心时代豪苑中建工行广场等。

二年市场回顾城市综合体引领市场新导向 第三代商务楼市场交易活跃，第二代商务楼由持有经营转向租售并举。

在年，大量中小户型住商物业推向市场，由于其低使用成本赢得众多中小 企业及创业型客户的青睐，市场交易较为活跃。

而传统第二代商务楼由于使用成 本较高，人性化设计缺乏，导致空置率较高，开发商不得不将写字楼由持有经营 转向租售并举，如武汉广场世贸大厦瑞通广场汉元中心等第二代商务楼都 开始对外销售，价格差距较大。

市场发展出现分水岭，商业区商务区写字楼价格悬殊。

年在写字楼市场出现的另外个特点就是，商业区和商务区的写字楼逐步 分流明 年是湖北经济近十年以来发展最好的个年份。

年，正是湖北十五 乃至今后更长发展周期的个精彩开局，湖北经济发展渐入佳境。

房地产业作为国民经济的龙头产业，其发展直接与宏观国民经济相关。

年 武汉市总量保持稳定快速增长，增幅超过，达到年内最高。

固定资 产投资额仍保持高速增长态势。

社会消费品零售总额快速增长，需求旺盛，成为 经济稳步增长的重要支撑。

继年人均可支配收入突破万元以后，年仍 保持了较大增长，与总体经济增长致。

武汉历年变化图 国内生产总值亿元 涨跌 武汉历年固定资产投资变化图 固定资产投资亿元 涨跌 武汉历年社会消费品零售总额变化图 社会消费品零售总额 亿元 涨跌 武汉历年人均可支配收入变化图 人均可支配收入元 涨跌 城市经济的飞速发展是房地产业发展强有力的支撑，国内外大量财团资金不断 涌入，将极大增强商务写字楼的需求。

结合武汉市商务写字楼年的发展轨迹，我们对年写字楼的市场特征及 价格趋势进行如下分析 写字楼分布出现环多点线面结合的新格局，特色化和规模化并举。

环由于内环线的交通便利，形成写字楼分布的两大特点，且商务区的写字楼表现出更为强劲的市场竞 争力，这特点在商业更为发达的江北片区表现得更为明显。

建设大道成为商务 写字楼的集中区域，解放大道则依托商业的发展成为商业写字楼的集中区。

在出租率以及销售价格上，建设大道上的写字楼表现更为抢眼。

建设大道沿线商 务区写字楼销售价格基本集中在元之间，租赁价格集中在元 •月左右，总体来看呈上升趋势。

而商业区写字楼武广片区销售价格在 元左右，租赁价格集中在元•月左右，其中楼盘更是从年入市时 的元米下降到了元米，租赁价格也从当初的•月下降到现在 的•月，总体来说呈下降趋势，商务区写字楼价值更大。

城市综合体催生第四代写字楼，产品实现全面跨越式升级。

在年的写字楼市场，城市综合体跃成为写字楼市场新的主角。

城市综合 体在沿海发达城市已经成为了写字楼聚集的主要建筑形态，是写字楼市场发展的 重要方向。

年，武汉出现的城市综合体主要有万豪•联邦中心新世界中心 时代豪苑光谷世界城以及锦绣长江等等，而这些还只是冰山角，规划建设中 的永清商务区武汉新天地王家墩中央商务区以及在光谷广场武汉经济技 术开发区，均有规模宏大的城市综合体会逐步浮出水面。

无论是产品形式建筑 规模还是物业档次同时也实现着跨越式的升级。

三年市