居住环境条件均较为薄弱，规 模小档次低服务功能差承载能力弱，城镇化严重滞后于工业 化进程，小城镇大工业的矛盾日益突出，已不能满足随着经济 发展而日益增长的经济社会需求。 为此，市抓住契机，适时地提出了加快城市建设的发展战略 目标，制订了关于推进城镇化的决定，编制了城镇化发展规划， 将城镇化作为新形势下加快跨越式发展的最大基础建设全力推 进。在城市建设中，坚持工业化带动城镇化城镇化促进工业化的 互动战略。 在此背景下，县作为市总体规划中的个重点城镇，根据 市三年大建设三年大变样的城镇总体发展战略要求，围绕 提升城镇品位优化城镇环境完善城镇功能加强城镇管理 的总体思路和实施收缩转移集中发展战略要求，按照循环 渐进节约土地集约发展合理布局的原则，制定了镇城 市总体规划年和镇旧城区改造实施方案，全面 启动了城镇基础设施建设和旧城区改造工程。 在此基础上，市房地产开发有限责任公司董事会管理层经过深入考察调研和研究讨论，确定了建设处集商住小区与酒店 体化开发方案，并取名为百灵小区，委托我公司对该项目进行 可行性研究。 对此，本公司接受委托后，组织有关专业技术人员对项目所在 地进行了实地考察，进行了相关的材料收集和调查研究，对当地城 镇规划要求和建设条件等情况进行了认真的调查研究，组织有关专 家对研究方案进行了分析论证，并与建设单位交换意见的基础上编 制了本可行性研究报告，力求为建设单位提供份专业而客观的决 策参考依据，也为有关主管部门进行立项审批提供审批依据。 项目概况 拟建地点 本项目建设地点为市县政府所在地镇，项目场址位于 镇东北部旧城区改造区域，地块南临百灵路西靠中学，总占地 面积合亩。 主要建设条件 本项目拟建地点位于镇旧城区，属于由当地政府统组织 实施的旧城区改造工程，符合当地城市总体规划和旧城改造政策， 并且享受旧城区改造有关优惠政策。 本项目拟建地点属于城镇传统生活区，目前正处于全面实施 旧城区改造，周边正在或即将建设诸多新型小区配套商业等，将形成良好的生活居住氛围。 项目地块紧临城市主干道路，区域内市政道路供配电给 排水燃气热力等城镇公用配套期 本项目计划开发建设期为年月年月，其中商品 房自建设第年下半年达到预售条件后开始销售，计划用年时间 内全部出售，酒店部分建成后由本项目建设单位自营。 投资与效益情况 总体投资与效益情况 本项目估算总投资为万元，其中商品房开发产品成本为 万元形成固定资产万元经营资金万元。根据建设单位投融资计划，本项目开发建设投资采用自筹资金 与预收款结合的方式，其中投入资本金万元，占总投资的， 其余万元由回笼预售款滚动投入，占总投资的。 效益情况预测 根据当地市场需求价格水平预测数据和自营酒店运营方案，本 项目预计实现商品房销售收入万元，其中营业税金及附加为 万元预提土地增值税为万元自营酒店每年实现万元的 营业收入，其中营业税金及附加万元。 项目经营成本中，根据商品房开发项目运营特点，其开发产品成 本按销售进度结转为商品房经营成本，既为万元自营部分每 年运营费用为万元，其中日常经营费用为万元综合折旧 与摊销费为万元。 根据项目营业收入与成本费用数据，本项目商品房销售实现营业 利润总额万元，上缴企业所得税万元，可实现税后利润 万元自营部分每年实现营业利润万元，上缴企业所得税 万元，可实现税后利润万元。 从商品房与自营部分综合考虑，本项目总投资收益率为， 资本金净利润率为项目所得税后财务内部收益率为 财务净现值为万元投资回收期为年。 从项目各项财务评价指标看，本项目财务内部收益率均高于财务 基准收益率，财务净现值大于零，总投资收益率资本金净利润率 投资回收期等指标均可满足投资者预期要求项目各年累计盈余资金未出现短缺现象，表明项目运营效益满足自身的生存和运营，财务生 存能力较强。 从财务评价角度综合考虑，本项目的建设是可行的。 问题与建议 从财务评价分析和敏感性分析看，对于本项目最大的不确定因 素是地产价格的变动，以及按计划销售程度。对此，本报告特别建 议建设单位在保证工程质量的前提下加强成本控制力度的基础上， 积极做好营销策划方案采取适时得当的销售策略，以最大限度保 障本项目的开发进度和销售计划如期完成。 加紧做好前期工作，及时完成项目开工前各项审批手续。 应严格贯彻执行国家和地区对节能环保安全消防及招 投标方面的有关规定和标准。 积极及时落实有关金融机构的信贷资金，确保工程建设如 期顺利进行。 精心安排，确保工期质量投资控制目标的完成。 工程实施过程应有全程监控，制定严格的验收标准，严格合 同管理，保证建设内容的功能完善。 主要技术经济指标 主要技术经济指标表 序号项目单位数值备注 基础指标 总用地面积合亩 总建筑面积 其中地上建筑面积地下建筑面积 建筑密度 容积率 绿化率 二技术指标 建设规模 高层住宅层层为车库 多层住宅层,层层位商业 配套商业层 酒店层 公共配套建筑物业用房等 地上车库高层住宅楼底层 地下车库酒店部分 可出售规模 高层住宅 多层住宅不含臵换面积 配套商业 地上车库 自营规模 酒店 其中客房间层，间 餐饮层，不含大堂等 规划居住户数户 停车位个 地上停车位个其中车库个 地下停车位个 开发建设与运营期限 建设工期月 商品房销售期月 酒店经营计算期年 三经济指标 总投资万元 其中开发产品成本万元商品房部分 形成固定资产万元酒店部分 经营资金万元酒店流动资金 总论 项目背景 项目名称 县百灵小区开发项目 开发建设单位概况 本项目由市房地产开发有限责任公司开发建设。 市房地产开发有限责任公司前身是县房地产开发有限 责任公司，创立于年月，于年月更名为市房地 产开发有限责任公司。 可行性研究报告编制原则与依据 编制原则 严格遵循国家有关法律法规，从实际出发，合理确定建 设规模，做到选址合理功能健全设施完善安全卫生。 本着实事求是的原则分析论证该项目的实施条件和工程技 术方案的可行性，认真调查研究各项基础条件，避免不利因素对工 程建设和运营过程中产生的不利影响。 在科学发展观的指导下，坚持可持续发展战略方针，贯彻 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,执行国家和地区对环保安全及消防方面的有关规定和标准。 坚持客观科学可靠的原则，提出可供项目 单位决策的建议，也为有关部门审批项目提供参考依据。 编制依据 建设单位编制可行性研究报告委托协议及设计要求 市城市总体规划年 镇总体规划年 县旧城区改造实施方案 城市居住区规划设计规范 民用建筑设计通则 住宅设计规范版 市城市规划管理技术规定 建设单位提供的基础资料和数据 项目提出的理由与过程 市拥有储藏丰厚的煤炭资源和矿产资源，目前，已经发现的 具有工业开采价值的重要矿产资源有类种，是西部地区乃至 全国煤炭和天然气的重要产地。随着全球经济的高速发展，全球性 的能源供求紧张为营造了得天独厚的发展空间，丰富的资源成 为市城市发展的强力助推器。 市在全球性能源紧张的背景下依托资源优势抓住机遇实施科 学合理的能源战略，其经济建设在短短几年之内得到了迅速的发展， 成为座经济实力雄厚的新兴工业化城市。尤其十五以来，市全力实施结构转型创新强市和统筹城乡集约发展 战略，全市经济社会又好又快发展，成为我国西部最为活跃的经济 区之。 然而，市作为地处西部较为偏僻地区，虽然近几年依托资源 优势实现了经济建设的跨越式发展，但是由于发展起点较晚经济 社会发展基础较差，城镇建设基础和居住环境条件均较为薄弱，规 模小档次低服务功能差承载能力弱，城镇化严重滞后于工业 化进程，小城镇大工业的矛盾日益突出，已不能满足随着经济 发展而日益增长的经济社会需求。 为此，市抓住契机，适时地提出了加快城市建设的发展战略 目标，制订了关于推进城镇化的决定，编制了城镇化发展规划， 将城镇化作为新形势下加快跨越式发展的最大基础建设全力推 进。在城市建设中，坚持工业化带动城镇化城镇化促进工业化的 互动战略。 在此背景下，县作为市总体规划中的个重点城镇，根据 市三年大建设三年大变样的城镇总体发展战略要求，围绕 提升城镇品位优化城镇环境完善城镇功能加强城镇管理 的总体思路和实施收缩转移集中发展战略要求，按照循环 渐进节约土地集约发展合理布局的原则，制定了镇城 市总体规划年和镇旧城区改造实施方案，全面 启动了城镇基础设施建设和旧城区改造工程。 在此基础上，市房地产开发有限责任公司董事会管理层经过深入考察调研和研究讨论，确定了建设处集商住小区与酒店 体