价格及出租情况 不同区域的底商销售价格差距很大。

根据位置不同销售价格 大部分在元不等，闹市区层底商价格最高达 元，如裕华金街层底商将近元。

大部分底商出租情况良好，紧邻本地块的康泰大厦底商出租 情况良好。

二层底商的租赁价格均在元之间，层底商的租 赁价格能达到元。

底商价格在未来段时间仍会稳中有升。

产品特点底商易于出租，大部分底商以二层为主，实行 捆绑销售，面积均较大，大部分在以上。

市场结论购买底商保值增值性强，具有可租可自用的特点， 投资风险性小，是很多人投资的首选物业类别。

市场供需两旺，在产品设计合理价格定位合理的基础上今后 仍会有不错的销售前景。

分割式产权商场 市场供应及销售情况 年年产权式商场市场供应量很大，基本都是开 盘期销售火暴，销售率达以上，后期剩余铺位很少，销售迟缓。

如京海铜锣湾西苑美世界国贸大厦。

购房者以投资客为主，涉及人群广泛，男女老少皆有， 购买热情高涨，般都在正式放开销售时排队抢购。

产权式商场大部分炒作力度都非常大。

般实行返租三年， 包租年，以增加投资者购买信心，刺激其投资铺位高额侧售完 恒通财富中心年月元高区图书馆北侧售完 根据上表价格情况，年本地块项目小户型住宅售价 元。

底商 市场供应底商价格情况表 项目名称销售日期和售价项目位置现售价 建基大厦本地块东侧元 康泰大厦本地块东侧元 十方商贸本地块东南侧元 上表的三个项目定此售价销售周期均较长，结合甲方对本项目 速战速决的意图，建议售价元，可以低开高走。

产权式商场 目前市场供应价格在元不等，均价元 。

本地块区域商业购物环境般，均价不超过元。

第部分保定市宏观房地产市场研究 写字楼 市场供应情况及销售情况 目前保定市写字楼市场供应量较大，整体销售状况不理想，销 售状况区域特征明显，象高开区恒祥北大街这样周边配套齐全 商业氛围浓郁交通便利周边自然环境和人文环境良好的区域销 售状况相对较好，如恒通财富中心兴远现代城不夜城本 地块附近的写字楼销售情况般，如康泰大厦建基大厦金马大 厦。

写字楼项目销售周期均较长，般销售周期都在两年半以上。

价格情况 本市写字楼价格与住宅价格拉不开差距，平均只有二三百 元左右的价差，与其它线城市两千甚至几千元的价差相比这 样的价差很小。

无论个项目自身相比还是不同项目之间比较，现房与期房 的价差较大。

但现房基本上是有价无市。

如高区的恒通财富中心 销售初的比较畅销，面积在 以上的相对销售缓慢，特别是跃层的商住公寓更加滞销。

位置处于商业氛围好交通便利周边配套完善的商务公寓相 对于位置较偏的销售情况好。

如秀兰银色星座虽然价格降到元 ，但仍有许多房子销售缓慢。

华海大厦福星阁也属于这种情况同 样处在闹市区的兴远现代城财智中心恒通财富中心侨生裕华金 街中的小户型公寓都非常畅销，基本是在开盘后三个月就已售完。

本地块附近商住公寓供应量很小，年鑫隆湾经推出销售火 爆。

特别是纯粹小户型的商住公寓目前市场供应还是空白。

价格情况 商住公寓和写字楼的价格相差不大，和普通住宅的价格基本接 近。

配套好，物业管理到位的商住公寓售价较高，如恒通财富中 心的商住公寓售价元以上。

期房售价元，年月 销售。

出租情况整体出租情况良好。

如恒通财富中心财智中心 入住率达以上。

产品特点及功能配套 商住公寓现在市场供应的产品大部分为精装修。

面积段较全，的都有。

都有电梯。

个别有中央空调。

高层建筑均以塔楼为主。

建筑风格简约现代。

至少是有厨房厕所的室厅。

市场结论从市场角度看，商住公寓宜商宜住，市场受众人群广 泛，需求较大，特别是位置处在闹市区小户型的倍受购房者青睐， 而且本地块附近符合市场需求的商住公寓供应量非常小，所以此物业 类型从市场角度出发是可行的。

底商 市场供应情况及期元，而现在的二手房出售价达元兴远 现代城期房现售元，而发展大厦现房元。

核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，出租情况 项目后期物业管理的好坏直接影响写字楼的租售状况，后期 管理到位的出租情况比较好。

如高区的恒通财富中心采用四星 级酒店管理模式出租率较高，而本地块附近的建基大厦金马大 厦十方商贸城等项目后期管理不善导致出租率基本为零。

整体出租情况均不理想，写字楼内比较萧条，空置率极高， 现在还有三四家房产写字楼项目还未交付使用，可以看出本市写 字楼市场供大于求。

出租状况区域特征明显，部分高区写字楼出 租情况相对较理想，但出租率还在以下，而大部分单位选办公 地点时对火车站附近区域不太认可。

产品特征及功能配套标准 面积段较全，从的都有。

大部分是简装，部分产品带卫生间。

部分带中央空调，带中央空调的写字楼售价普遍较高，大 致比不带中央空调的写字楼高元。

现市场上供应的写字楼从配套上基本能满足办公使用要求。

市场结论从整体写字楼市场销售状况及租赁状况分析，不难看 出保定市作为二三线城市外来企业较少，加上本市公司保守思想的 影响，办公选择门脸的和住宅楼的较多。

写字楼市场供大于求，此物 业类型从市场角度出发不可行。

商住公寓市场供应情况及销售情况 商住公寓现在市场上的供应量较小，整体销售情况不错。

面积在户型结构合理不错。

第二部分项目地块分析 优势分析 本项目地块位于老城市中心火车站附近，建华路与裕华西路 交叉口东南角。

该地段属于城市级地段，交通便利，各项城市 配套设施齐全。

紧邻火车站，人气较旺。

距以保百为首的城市中心商圈很近，购物方便。

项目三面临街，商业价值较高。

乡镇进城人较认可此地段，在他们印象中火车站附近直是 城市最繁华的中心。

距建华批发市场，十方商贸城较近，由此带来很多商机。

二项目劣势及风险分析 政府规划风险和地块风险 目前该地块土地规划已到期，新的设计规划要求不确定因素较 多。

随着以客运为主的高速铁路的建成通车使用，而旧保定站将以 货运为主而汽车站也将在年月份所有短途和长途车都迁至新 汽车站火车站和汽车站的搬迁引起的系列不确定性问题很多 客流量的变化 商机的减少 商业氛围的变化 周边环境的不确定性，可能会好，也可能会更糟。

此地块不是政府规划的发展方向，处于被抑制的方向。

保定市民对火车站区域不太认可，自住购房及购物基本不选择 此区域。

地块周边环境较乱，人员素质较低，周边大部分都是中低收入 人群，消费能力较弱。

地块附近流动人群较多，固定消费群少。

此地块经过几次转手，地价较高此地块为级商业地段，市 价在万亩，而贵公司拿地的价格高达万亩。

因此地块空置多年，大部分人都认为是烂尾项目。

因项目路占地亩，底商 综合楼用地亩。

建筑高度地上层以上，地下层。

绿化 土地费用万 第三部分方案组合与投资收益分析 根据第部分的保定市宏观市场分析结论中已经得出写字楼 这种物业形式在保定市这样的二三线城市市场需求量相对较少， 而现在写字楼供应量却较大，此物业类型整体供大于求，从市场角 度出发不可行底商普遍销售不错，加上此地段人气商机较旺， 在产品设计合理价格定位合理的基础上今后还会有不错的销售市 场，是可行的产权式商铺市场供需两旺，在后期投资风险尚未显 现出来之前，此物业仍将成为投资者追求高额回报的热门投资方 式，在项目前期营销运作成功的情况下，销售前景仍比较乐观，也 是可行此地块紧临火车站，流动人群较多适合做酒店，如果聘请 专业酒店经营公司，后期管理到位今后会有不错的入住率，加上酒 店投资能被本市投资客看好，所以出售酒店产权销售前景也会不 错，此物业类别从市场角度分析可行。

鉴于以上论述得出以住宅为 主的小户型商住公寓底商产权式商场酒店都可行，为此我们 对四种物业类别分别进行价格预测，并提供以下三种方案组合并分别对其进行投资收益分析 价格分析 以住宅为主的小户型商住公寓 市场供应商住公寓价格情况表 项目名称销售日期和售价项目位置现售价 鑫隆湾年底元火车站西北角售完 侨生裕华金街月元保百东侧新推出座元 兴远现代城月均价元高区法院东周边无经营景气的项目，好多人认为此区域附近风水 不好，经营什么都不成功。

地块面积小，在产品设计上局限性很大。

二市场风险 由于前段时期，保定房地产市场上供应的可供投资的项目比 较多，随着购房者所购物业交房日期的临近，今后经营出租投资 收益兑现等问题会逐渐暴露，旦投资收益兑现不了，会大大降低人 们的投资热情，客户购买会越来越理性。

本地块周边没有个成功案例。

地块周边租售情况不理想，租售价格均较低。

不过保定市每年的商品房销售面积大概在万左右，现在 保定市场上供应的住宅主要集中在高开区，此区域因产品同质化严重， 有部分滞销楼盘，而本地块虽然不处于特别有发展前景的地方，但 是因为市场上供应小户型公寓较少，本区域内也没有此物业类型供应， 因此不会影响销售大局。

三开发商自身风险 佰盛公司成立时间不长，在项目选择上应走稳妥路线，不应该 选择高风险高回报的项目，不应该走赌博路子。

在项目运作方面要稳 妥，比如对本项目开发产品选择小户型套价较低的产品对销售价 格不应有过高的期望值，价格要平开高走，降低风险。

政府运作风险和项目手续风险，不确定性因素较多。

贵公司成立时间不长，企业处于资金积累阶段，对销售回款要 求较高，如果市场旦有变化，对企业发展影响很大。