二三层层高米，四层层高米。

建筑投资约三 亿元人民币。

建成后其综合经营面积与开元商城相当，但经营内容更能适 合消费市场的要求，集大型购物休闲娱乐餐饮健身为体，实行 智能化科学化管理，成为零售消费行业大亮点。

东方主要瞄准西安市未来商贸零售市场，集中体现当代消费特 性，充分发挥交通文化物流人流餐饮等优势，将东方建 设成为西安市规模流设施流环境流服务流的消费中心。

主要建设条件 市场条件西安市作为西北五省区省会城市之首，西部大开发的桥头 堡，经济发展速度日益加快，始终保持以上的增幅，全市消费品零售增 长速度亦达到以上，人均收入水平逐年增加。

以年西安市消费品 零售总额亿元，按每年递增计算，全市将每年新增约亿元的 市场份额，商贸零售市场具有广阔的发展前景，为东方建设项目 提供了有利的市场条件。

技术条件东方建设单位立丰集团本身具有较为丰富的商业地 产开发和整合社会优势资源的经验，拥有批动懂业务会管理的专门人 才，加之本项目充分借鉴国内外成功与失败两方面的经验 和教训，在充分调研论证的基础上，现有健身 为体，实施店消费，为西安市所独有，在吸引消费方面具有明显优 势。

消费环境对比。

东方建设项目充分考虑当今消费者对购物及消 费环境的要求，从外场地规划到店堂设计，消费区域划分到商品陈列，均 使消费者体会轻松优雅舒适的感觉，避免了般消费场所拥挤，嘈杂， 购物活动空间狭窄的弊端，从而使消费者轻松购物轻松消费，使其 他店家无可比拟。

服务设施对比。

东方作为现代购物中心，将采用国内流的服 务设施，为消费者提供便捷服务，客梯扶梯货梯购物行李车保险 目录 第章总论 第节项目背景 项目名称立丰集团东方建设项目 建设单位立丰西安房地产开发有限公司 项目建设依据 第二节项目概况 项目建设地点 项目规模与目标 主要建设条件 项目投资效益预测暂空 第三节项目建设原则及要求 第二章市场预测分析 第节商贸零售业发展趋势及特点 第二节西安市商贸业发展现状及发展空间预测 第三节目标市场及竞争力分析 核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传， 第四节市场风险分析 第三章项目环境分析 第节自然地理及交通环境 第二节商圈人文及经济环境 第三节项目开发政策环境 第四章商业规划的总体原则 第节商业规划的总体原则 第二节规划项目应具备的条件 第三节项目规划内容 第五章项目实施 第节项目论证 第二节项目房地产开发有限公司 项目建设依据 根据西安市国民经济和社会发展第十个五年计划纲要的精神，西 安市坚持发展大商贸建设大市场搞活大流通的思路，力求对传统商贸 业进行结构性调整，建设多形式多业态的商贸体系，通过深化流通领域 的各项改革，进步扩大对外开放，强化区域性商贸中心地位，推进流通 产业的现代化进程。

近几年来，西安市发展大商贸建设大市场搞活大流通，取得长足 的发展，流通规模不断扩大，社会消费品零售总额直高巨西北五省中心 城市之首。

年社会消费品零售总额达到亿元摘自统计局资 料，比上年增长，且每年以的数额递增，呈现强大的市 场潜力，有着巨大的市场发展空间。

虽然近几年西安市商贸业发展较快，但也存在着商业网点布局过于集 中，要素市场发展缓慢，传统百货业仍占主体，新型业态规范化和规模化 水平不高，商业科技化含量低，营销理念落后等诸方面问题，急待转轨变 形。

根据以上所述，结合近年来国内外出现的全新零售业态 的成功案例，建设以经营选购商品为主，休闲餐饮娱乐购物相 结合的多功能大型或超大型的店消费必将成为零售消费的重要支撑 点。

东方建设项目便拟以此占领西安市商贸业的制高点而设立。

第二节项目概况 项目建设地点 东方建设项目位于西安市东二环与南二环路口交叉东北角，东 临西安高新技术东开发区，北临西安微波设备厂生产区，南临信号推介 第三节招商引进 第六章财务评价 第节损益表及静态盈利分析， 第二节现金流量表及动态盈利分析 第三节资金来源及运用表的贷款偿还能力分析 第七章风险控制 第八章结论 附件目录 东郊项目周遍市场调查状况 周边街道办事处基本情况 二项目周边商圈概况 三东郊楼商业地产调查对比表 四项目周边公交车次及线路 二西安市零售企业销售排名情况 开元商城简介及经营概况 二世纪金花购物中心简介及经营概况 三民生百货大楼简介及经营概况 三西安市经济人口消费水平状况 西安市居民消费情况览表 二西安市各区县从业人员平均工资统计表 三西安市零售餐饮网点从业人员及经济情况 四西安市居民总消费水平 五全市批发零售贸易业基本 六分区县人口和户数及人口变动情况 四项目平面图 五项目商业规划设计初稿 第章总论 第节项目背景 项目名称立丰集团东方建设项目 建设单位立丰西安发展为自有品牌为主的过程，自有品牌具有风格独特价格低 廉统设计统货源统价格的优势，尤其适合特定顾客的需要。

管理科学化 目前，各大型零售企业均在探讨和实行科学管理，建立现代化的物流配送 中心，加快资金库存周转运用计算机对商品购销进行管理，加快信息 交流速度建立网上销售平台，扩大产品覆盖面等。

科学化管理使物流 商流信息流通通过配送中心实现统，大幅度提高效率，降低经营成本， 增加销售收入。

我国商贸零售业随着社会主义市场经济的进步发展，经 营管理科学化的程度将会进步提高。

第二节西安市商贸业发展现状及发展空间预测 西安市商贸业发展现状。

西安市商贸业以引导生产调整结构扩大需求， 拉动经济增长为出发点，流通规模不断扩大，社会购买力日益增强，全市 社会消费品零售总额以年以上的速度增长，已初步建立起统开放 竞争有序的各种经济成份共同发展的流通格局。

商贸市场设施发展速度， 新型业态及营销方式发展势头良好，市场潜力巨大。

近年来，西安市发展大商贸建设大市场搞活大流通，取得了长足的发 展，流通规模不断扩大，新型商贸业态发展速度，超市便利店专卖店 仓储会员式商场等成为消费购物热点代理配送租赁等业务发展迅速。

目前，全市年销售额在亿元左右的有开元商城民生百货等品牌定位 较高的商场有中大国际世纪金花百盛购物中心等大型超市有家世界 爱家人人乐好又多等辐射中西部及周边亿元，与上年同比增长，消费品零售总额达到亿元，与上 年同比增长，城镇居民人均可支配收入元，比上年增长 ，消费性支出达到元，比上年度增加。

以年末统计数据计 算，若各项增长指数保持不变，到年，消费零售总额将达到 亿元，新增市场份额亿元，年均增加约亿元。

以上数据来自 市统计局为此，巨大的潜在市场势必进步推动西安市的市场消费，加 速西安市商贸零售业的改革与发展，同时，加剧市场的竞争。

如果人民币 存款利率不出现大的变动，消费市场若引导的好，这潜在数字还将会加 大。

由此可见，西安市商贸零售业具有潜在的巨大市场空间，必须抓住机 遇，率先抢滩。

第三节目标市场及竞争力分析 目标市场的确定 根据东方建设项目内容，分析及对以项目地点为中心周边商 圈和西安市商贸零售业状况的调查，西安市东郊地区除经二路爱家超市外， 尚无大型购物中心，按照东方经营店为中心四公里半径为覆盖区， 其周边延伸的雁塔区新城区霸桥区碑林区临潼区为经营辐射区。

项目经营中，将重点分析和了解覆盖区和辐射区产业结构经济发展收 入水平消费特点及消费群体类别等状况有关数据详见附件。

在此基础 上以特色环境特色商品特色服务特色消费等将影响力扩大到整个西 安市地区。

竞争力分析 经营特色竞争对比。

东方建设项目吸纳当今国内外先进的经营 理念和经营方式，控弃传统的单经营模式，集购物休闲娱乐地区的大型贸易市场有轻工 市场康复路胡家庙等批发市场。

各商业集团扩张速度加快，市场格局 和经营项目重新划分，麦德龙已正式开业，家乐福沃尔玛易初莲花 百安居等外贸零售企业亦将陆续进入西安市场，商业竞争将更加激烈。

但目前西安商贸业也存在着许多问题，主要表现在商业网点过于集中， 主要分布在市中心地带要素市场发展缓慢，传统百货业仍占主体新型 商贸业态规范化和规模化水平不高缺乏现代营销理念，营销方式和经营 手段落后，商业科技含量低，管理滞后流通法制建设尚不完善，在种 程度上制约了商贸零售业的发展。

为了进步充分发挥西安市西部地区商贸中心的作用，搞活流通，同时， 解决和克服目前商贸零售业存在的制约零售业发展的问题，西安市政府提 出了进步扩大对外开放强化区域性商贸中心地位，推进流通产业现代 化进程的要求，重点发展连锁经营物流配送代理制等现代化营销方式， 有计划地改造和完善三级商业服务网络，重点扶持发展各类商贸新型业态， 建设综合性仓储超市购物广场，突现流通方式的创新，推动服务贸易的 产业化社会化。

西安市商贸零售业发展空间预测。

西安是世界著名的文化古都之，是我 国西北地区政治经济文化科教交通中心和西部开发的桥头堡，也 是全国重点旅游城市之。

到年末全市共有人口万人，其中市区 人口万人流动人口约万人，暂住人口约万人，近年来，西安 经济始终保持以上的增长速度。

年全市国民生产总值达到 业进行结构性战略调整，建设多形式 多业态商贸体系的思路，同时符合省市政府进步扩大对外开放，强化 区域性商贸中心地位，推进流通产业现代化进程的要求，西安市及各级政 府和办事机构，为适应这思路和要求，亦在大力改善