多量化的依据，打消接收单位的顾虑，同时为后续更多的 分判进场施工，提供可靠的使用数据，加快配合，减少磨合期，使各家分判在 个共同的检查检验的环境下，更好的为项目服务。

在参考业界同行的类似做法后，计划建立万科地产系统内的实测操作体系，各区 域请参照实施。

年月自本手册发放之日为正式实施期，望各区域地区公司严格执行。

二手册编制原则 目的 规范工程质量实测过程中的程序取样方法测量操作数据处理等具体步骤和 要求。

提供工程质量实测的操作方法，尽可能消除人为操作引起的偏差。

适用范围 本指引适用于万科地产所有在建工程自开工至交付完成项目，包括全资项目 以及非全资但万科负责经营管理的项目。

取样总则 随机原则各实测取样的楼栋楼层房间测点等，必须结合当前各标段的施 工进度，通过图纸或随机抽样事前确定。

可追溯原则对实测实量的各项目标段结构层或房间的具体楼栋号房号做好书 面记录并存档。

完整原则同分部工程内所有分项实测指标，根据现场情况具备条件的必须全 部进行实测，不能有遗漏。

效率原则在选取实测套房时，要充分考虑各分部分项的实测指标的可测性建商在考核期内的实测表现，作为优 质优价或末位淘汰的客观依据等。

三实测内容 混凝土结构工程 基本原则 同标段内根据各楼栋进度，在实测前随机确定已拆完模板的楼层分别作 为混凝土结构工程的实测层。

截面尺寸偏差 指标说明反映层高范围内剪力墙厚度柱尺寸的偏差。

允许偏差值要求现浇墙柱梁结构尺寸允许偏差为。

超过该允许偏差记为不合格。

测量工具米钢卷尺 测量方法和数据记录 以钢卷尺测量同面墙柱截面尺寸，精确至毫米。

万科地产工程质量管理手册 第版 万科地产集团发展管理部 年月 目录 前言 二手册编制原则 目的 适用范围 取样总则 要求 地区公司实测小组单次检查各承建商总合格率 地区公司实测小组实测期内对各承建商的综合合格率 地区公司实测保障体系的建立 三实测内容 混凝土结构工程 基本原则 截面尺寸偏差 表面平整度 垂直度 顶板水平度极差 楼板厚度偏差 砌筑工程 基本原则 外门窗洞口尺寸偏差 砌筑工序 机电工程 基本原则 座便预留排水管孔距偏差 线盒套管暗埋设备安装 给水管口暗埋设备安装 砼楼板和砼墙面给水管暗埋设备安装 砌体墙面给水管暗埋设备安装 砌体墙电线管暗埋设备安装 管线洞口封堵 抹灰工程 连续会推出质量管控手册，此次推出的是工程 实际检查的实测实量的方法，对工程全过程全方面给出指引其后的相关管控手 册，我们将分别从策划角度的质量管控精装修工程程序的相关要求推出指引 三发展部推出的现版本的手册是在以各个区域充分沟通反复推敲论证基础上，以最 快方式发放各个地区公司，望各个地区公司在工作实践中落实。

其中比较明显的特 点是比较简洁，操作性强，方便各个区域地区公司将其融化于各类合约条款之 中，能够自招标开始既提升质量意识，找到监控办法，明确质量目标，从而使招投 标双方共同对质量高度重视，达到改善和提高质量的目的。

四手册推出的实际意义 国家规范规定要求，分户验收制度是现行验收制度的必要条件，实测实量工是 在过程中对实体的分户测量工作，是对最终验收分户验收工作的个补充，未占 有更多的现场资源，是分户验收制度的个更加具体的实施制度和方法 实测实量可以更好的提高管理意识，建立过程的管控意识。

实测实量作业能够在 各个施工阶段更有效的体现主包总包和公司的质量管理意识，更能体现过程 精品的要求，为施工过程的各个阶段，各个不同移交接收分判单位增加个更 有力的量化的标准，更好的明确各家单位所应该承担的责任，同时减少甲方单位 的合约责任 实测实量制度细化同步了实体测量要求，使工程管理的有了个量化的标准， 方便统不同地域的测量检查 基本原则 墙体表面平整度 墙面垂直度 阴阳角方正 房间开间进深偏差 户内门洞尺寸偏差 户内门洞外墙窗内侧墙体厚度极差 凸窗顶板水平度极差 方正度 裂缝空鼓 室内净高偏差抹灰工程 防水工程 基本原则 卫生间防水层厚度柔性防水层 卫生间防水层高度 屋面防水层厚度 地下室防水卷材厚度 卷材搭接长度 铝合金或塑钢门窗安装工程 基本原则 门窗框固定铝合金塑钢窗 边框收口与塞缝铝合金塑钢窗 铝合金门窗铝型材壁厚 铝合金门窗玻璃类别 外墙砖或涂料 阳台墙砖粘贴平整度 外墙涂料基层平整度 外墙涂料基层方正度 外墙涂料面层装饰线分色线平直 精装修涂饰工程 基本原则 墙面表面平整度涂饰工程 墙面垂直度涂饰工程 阴阳角方正涂饰工程 顶棚吊顶水平度极差涂饰工程 裂缝空鼓涂饰工程 园建及绿化 地面排水 路面观感 乔木 四附件 附件工程质量实测实量检查报告模板 附件三位体模式要求 附件万科地产实测实量数据记录表版 前言 此次推出的万科地产工程质量管理手册以下简称手册是在原万科质量 管理基础上的实用性措施和办法，是对以往各类工程管理上的补充和改进，目的更 加具备实用性实操性实战性 二万科地产发展管理部将分不同版行截 止期限为年年日，合格率会每年度做动态调整。

对于跨年度的 标段，其实测基准合格率随区域发展管理部确定的本年度基准合格率为准而动 态调整。

现场数据记录等要建立三位体模式实测记录表格要与实测平面专用图 现场实测数据统标注形式三者相结合使用。

具体形式见附件 新老项目区别对待。

本制度生效之后签订合同的项目律强制按本制度实行。

在 相关合同中将本制度作为附件并且注明以每年度更新版为准。

对于年月 之后新开工项目，需严格按照本指引要求开展实测及确定实测保障体系。

对于 年月之前已开工项目，亦需按本制度开展实测，地区公司可与承建商自行协商 实测保障方式。

地区公司实测小组单次检查各承建商总合格率 地区公司实测小组单次检查各承建商总合格率汇总抽取该承建商承建范围内各 分部工程的检查结果最后得出该标段该承建商实测总合格率 该承建商承建范围内的各分部工程合格率的平均值 该总合格率即为该承建商在本实测期内的评估成绩。

与月度进度款支付比例挂钩 示例地区公司实测小组在月检查主包单位得出该主包单位的各分部工程 合格率为砼工程砌筑工程抹灰工程，则该主包单位本次检查 的总合格率。

地区公司实测小组实测期内对各承建商的综合合格率 涉及到承建商的实测项由地区公司实测小组均测完毕之后，地区公司实测小组 金额，再根据发展部提供的工 程质量实测实量报告中的付款比例确定实际付款金额 暂扣工程款的支付 整改完成后，由项目部和监理单位出具整改报告交发展管理部审核， 发展管理部审核完成后在下月度的工程质量实测实量报告中注明审 核意见，交合约部在下轮付款中体现。

当月地区公司实测小组未组织实测检查的，付款系数按确定。

备注 对于整改的涵义，也包括承建商为了提升质量水平而有针对性的改善后续 的施工工艺加强管控力度等方面。

具体的认证标准，由项目部及地区公 司发展管理部自行确定。

地区公司发展管理部若认为没有必要审核粮单，则仅对检测数据负责，不 负责粮单的审核若有地区公司发展管理部认为有审核粮单的必要，我部 亦支持。

质量保证金中拿出合同额的个百分点，做为实测合格率保证金，若承建商综合 实测合格率满足我方要求，则在实测结束后可提前返还作为激励措施。

若未达到 区域所定的基准合格率，则实测质量保证金做罚没处理，具体罚没比例为 承建商综合合 格率﹤﹤﹤ 实测质量保证 金罚没比例 各地区公司需将本实测指引与当地地方政府的分户验收做法相结合，在本指引实 测内容的基础上，需视当地政府的分户验收的规定，增补相应的实测内容，使本 地区公司的实测操作指引涵盖当地政府部门分户验收的内容。

区域公司需建立承建商档案，综合评价承需汇总该承建商每次实测成绩即单次检查各承建商总合格率，取平均值得到实 测期内该承建商的综合合格率，公式为 „∕。

根据此值，确定承建商实测保证金是否提前返还及返还比例。

对于跨年度的标段，该基准合格率以区域发展管理部首次确定的基准合格率为准。

对于区域公司的单次实测合格率，也同记入的计算范围，综合地区公司与区 域公司的值，求平均值。

示例 该主包单位在其项目开发周期内我方每次实测的分别为 ，则该主包的综合合格率， 根据此值，确定承建商实测保证金是否提前返还及返还比例。

地区公司实测保障体系的建立 各地区公司需将实测实量的实施细则列入年月之后新开工项目的工程分判 合同以及监理合同中，作为强制执行要求。

各项目部需根据实测实量标准做好工程管理策划，并制定现场管控体系。

根据地区公司实测小组单次检查各承建商总合格率动态调整每月进度付款比例。

每月进度付款比例参看下表 单次检查 各承建商 总合格率 ﹤﹤﹤ 当期付款 系数 具体付款操作流程为 发展管理部汇总实测检查小组的实测评估成绩，按上表在工程质量实测 实量报告中明确当月付款比例。

合约部根据项目部提供的完工进度确定应 级 别 组 别 检查 人员 检查比 例 检查频 率 对实测结果处 理 实测结 果发挥 的作用 备注 级 承 建 商 实 测 小 组 承建 商 原则要 求 实测实 量 根据施 工进度 及时实