约定期限由移交人负责整改，并商定时 间复验。

经复验移交人对初检中发现的问题已整改完毕或双方认可解决方 法，物业管理公司应在合同规定的接管日期前日签署验收合格同意接管凭 证。

对于新楼宇的接管，在签署验收合格同意接管凭证时，应向发展 商说明经初验同意接管的楼宇，不等于楼宇质量完全符合国家及设计标准的 楼宇接管验收 要求，发展商也不能排除应承担的整改质量缺陷的责任。

在年保修期结束时， 应在取得物业管理公司认可后才向施工单位支付保修金。

楼宇质量与使用功能的检验 检验标准 参照建设部标准执行及达到小业主合理要求。

质量及功能检验程序 楼宇接管前的质量检验 根据设计要求，每栋每层每户逐个房间按设计要求清点物件及进行外观检 查。

确定物件数量是否符合 外观上有无人为损坏 房屋建筑或屋内物件有无明显不符标准要求。

对新楼宇的接管，此程序的检验由发展商代表与物业公 司人员双方共同进行现场检查，将检查结果整理后返回移交人进行整改，管理 处负责对整改后项目进行验收。

对于旧楼宇的移交，应由发展商业主管委会 与物业公司两方共同进行现场检查，将检查结果整理后，双方共同探讨解决办 法。

对于新楼宇，根据检查结果，管理处对检查合格的房屋接管钥匙，对仍存 在缺陷的房间等整改好后再接管钥匙。

对于旧楼宇，在双方对如何解决缺陷问题 达成协议后，管理处接管钥匙。

管理处对接管了钥匙的房屋承担保管责任。

小业主入伙接收物业时，管理处人员陪同小业主对房间设施进行全面细 致的质量检查，对发现的缺陷进行登记。

对于新楼宇，由管理处整理后送交发 展商，并督促施工单位逐项返修，管理处小业主复检认可后消项。

对于旧 楼宇，根据十天向业主 发出入伙通知。

向业主寄发通知应包括以下资料 入伙通知书 收楼须知 入伙手续 ④入伙收费表 规划整理物业小区环境卫生，设置必要的设施标志。

逐栋逐层逐户全面彻底地进行卫生清理，并注意保洁，其项目和 标准如下 对于送装修的单位 大小房间玻璃擦净，地板洁净，窗台干净，踢脚线干净，灯具洁净。

客厅清洁内容和房间相同，对讲机干净无灰。

洗手间镜面光洁，台面洁净，浴缸干净抽水马桶洁净无污物痕 工程质量问题处理通知单 楼宇接管验收 目的确保楼宇住用的安全和正常使用功能。

适用范围对新接管楼宇的建筑装修设备等方面的验收。

内容 接管验收条件 按发展商或业主委员会对物业管理公司的委托合同，在大楼竣工验收 全部合格的基础上，物业公司代表全体业主以满足住户居住安全使用功能正 常为主要内容的再检验。

发展商需向物业管理公司移交的资料清单如下 注对于原有已入伙的物业，发展商业主委员会应在物业公司验收楼宇 的同时，移交楼宇资料给物业管理公司对于新的物业，发展商在楼宇资料报 交市建筑档案馆的同时，也应移交份给物业管理公司存档。

产权资料 项目批准文件 用地批准文件 建筑执照 小业主姓名产权居住位置建筑面积清单 市府验收合格资料 工程竣工验收证书 消防工程验收合格证 市完善配套办公室小区综合验收合格证书 用电许可证 供用电协议书 用水审批表水费收缴合同书 卫星地面接收设施许可证 电视共用天线合格证 电梯使用合格证。

注煤气电话由市有关公司负责维修保养及验收。

工程技术资料 楼宇接管验收 建筑结构电气给排水空调煤气等工程的全套竣工图纸及各类 公共设备使用说明书调试报告等。

地质勘察报告 工程合同及开竣工报告 工程预决算分项清单 图纸会审记录 工程设计变更通知及技术核定单包括质量事故处理记录 隐蔽工程验收记录 沉降观察记录及其沉降观察点布置图 竣工验收证明书 钢材水泥等主要材料的质量保证书 新材料构配件的鉴定合格证书 水电空调采暖电梯等设备及卫生洁具的检验合格证书 砂浆混凝土试块试压报告 供水供暖管道的试压报告 机电设备订购合同单台设备的说明书试验记录及系统调试记录。

楼宇接管验收程序 发展商业主委 楼宇接管入伙手册 编号标题页码版号状态 楼宇接管验收 楼宇接管验收工程验收程序 楼宇建筑接管验收记录表 楼宇给排水接管验收记录表 楼宇电气接管验收记录表 公用机电设备验收单 公用建筑小型设施验收单 室外给排水验收单 公用建筑设施交接单 楼宇接管验收移交工程资料清单 楼宇验收中发现问题的解决办法 新接楼宇的入伙 接管验收记录 位负责返修管理处应留底份，以便督促整改，并在双方商定的时间内另 行复验，直至合格为止。

也可经双方协商，由建设单位委托管理处代为返修， 所需费用由发展商支付。

㈡房屋结构的加固补强 在接管验收中，如发现影响房屋结构安全或设备设施使用安全的质量问 题时，验收不能通过。

由建设单位对房屋进行加固补强或采取其它有效的措施 进行处理，处理完毕，达到合格要求确保住用安全的，再商定时间予以验收。

并向发展商索取加固补强的措施和复验结果的记录并存档备查。

不具备使用功能问题的处理 接管验收时，对于因房屋的配套设施脱节和附属工程未完工或由于水电 气等外部管线未接通，致使用户不能进住的，应由发展商负责抓紧解决，等符 合接管验收条件后，再行组织验收。

二小业主在验收中提出问题的解决办法 对小业主提出的有关房屋质量方面的问题，应在两天内提交给发展商 式两份，份给发展商，份由发展商交给承建商，由承建商负责返修管理 处应留底份，以便督促整改，并在双方商定的时间内另行复验，直至合格为 止。

对小业主提出的装修方面的问题，应当场予以解答，回答内容见工程 规章制度手册中的相关装修管理规定。

对小业主提出的有关入住等方面的问题，应当场予以解答，并尽力提供 帮助。

三相关文件及记录 业主房屋装修管理规定接管验收记录 新接楼宇的入伙 物业接管前的工作 实地考察 对已确定接管的物业，由公司在该物业竣工前组织经营管理部工程技术部 安全部和清洁绿化部等部门有关人员前往物业现场，围绕接收后管理工作所涉 及的有关问题进行考察，必要时可多次进行实地考察，在此基础上，提交公 司董事会或总经理办公会议讨论确认，制定入伙工作方案。

成立管理处 新的物业管理处应于已确定的入伙日期前三个月成立，并开始运转，根据 实际需要，采取人员分步到位的办法，到入伙时，按定编人数配齐管理处各类 人员。

管理处各类人员按接日期。

准备验收项目表格，物业公司对所接收的建筑物设备设施，要分别 准备充足的验收记录表格。

全面验收交接。

验收时须有发展商地盘承建单位和物业公司含 管理处指派人员三方共同参加，逐项进行验收，填写记录单，每份验收记录 单上均须有三方人员的签名，验收记录单式三份，三方各执份。

对验收合 格的项目，列出清单，进行交接，交接双方在清单上签字对不合格的产品， 注明存在的问题，提交地盘和施工单位，限期整改，整改项目须经复验，合格 后方可接收，物业公司将接收清单交管理处保存。

对于已经接收的项目，管理处从接收签字起，即组织人力对建筑物和机 电设备进行保护，防止被盗和破坏，同时，组织人员对已接收项目进行清洁和 环境整理。

搞好公关工作，管理处要指派专人代业主联系电话安装液化石油气 开户点火确定街区门牌号码以及通邮等工作。

管理处应于入伙前三个月与深大电话公司联系，确定管理处安装电话 门数和业主入住后申请安装电话的办法。

新接楼宇的入伙 管理处应于入伙前半个月与市液化石油气公司联系住户使用液化气开 户点火手续。

于入伙前天，从新管理处主任任命之日起，即向辖区派出所申 请确定新接收物业的街区门牌号码。

④管理处于入伙前个月与当地邮局联系办理通邮手续，并向地产商提 出合理建议设计定做信报箱。

代为业主安装常规防盗防火设施。

管理处应从坚固美观价格合理的 原则出发，于入伙前个半月组织定购并代为业主统安装防盗门防盗窗花， 为每户业主配备市消防处规定型号的手提灭火器，并于入伙前安装完毕。

防盗 门防盗窗花也可指定样式，由业主装修时自行安装。

积极妥善解决员工的食宿问题。

在物业公司指导协助下，管理处根 据所接管物业的具体情况，提出管理处办公员工住宿食堂用房的规划设 计方案，经批准后，具体抓好改建装饰工作的落实。

三入伙前的工作 通过登报和寄发通知书的形式，提前个月至少提前下程序进入物业现场，但可根据现场条件和实际情况 进行调整 入伙前天，任命管理处主任，另配备助理员人，财务室会计 出纳各人，组成管理处筹建班子，编制入伙工作方案报公司研究批准后，立 即投入实质性准备工作。

入伙前三个月，调派机电管理维修人员若干进驻施工现场，参与机电设 备安装调试的监理工作，填写工作记录，全面掌握大厦机电设备的第手资料。

入伙前个半月，调配炊事班长人，开展管理处食堂的筹备工作。

④入伙前个月，管理层人员配齐，管理处挂牌办公。

入伙前个月，组建护卫班进驻现场，负责对所接管物业的守卫工作。

入伙前个月，炊事班人员到位，食堂开伙。

入伙前天，组建清洁班，开始对已接收的房屋进行卫生清洁工作。

或确定清洁外包工作，由外包单位开展清洁工作。

入伙前天，护卫三个班的人员配齐上岗。

入伙前半个月，水电维修班正式成立，人员配齐就位。

管理处进驻小区前的工作 管理处应要求公司提前派出部分工程技术人员进驻现场，与地盘的工 作人员起，参与