期所得税后 动态投资回收期所得税后。

投资估算与资金来源 本项目总投资估算为万元。

其中房地产开发成本 万元，房地产开发费用万元。

项目资金来源详见下表 序号资金来源数额占总投资比例 银行贷款万元 自有资金万元 总投资万元 项目提出的背景 产权式酒店作为产权式地产项目与商业性酒店的结合，整合了多种资 源优势，是房地产和酒店的创新经营模式。

国内最先引入产权式酒店模式 的是海南省三亚市，在年房地产市场低迷时期，为摆脱楼盘滞销困境 而采取的不得已策略。

没想到这不小心就撞上了房产投资新潮的腰， 它作为这种旅游与房地产相结合的物业开发模式开始风靡全国。

北京 上海广州深圳青岛北海桂林珠海昆明等地开始出现各种形 式的产权式酒店，经过段时期的发展并呈现出旺盛的势头。

年月， 产权式酒店深圳大梅沙雅兰酒店投入试营业。

此后，北京延庆金色假日酒 店海南三亚海景大酒店上海海南皇冠假日酒店广州的远洋商务大厦 深圳的丹枫白露酒店等项目相继开发，产权式酒店项目日见兴盛。

海南省产权式酒店的发展已经初具规模，形成了以半山半岛海南康 乐园海航产权度假酒店三亚湾红树林度假酒店三经营特点 产权式酒店这种新颖的经营和投资方式，目前在世界范围的旅游城市 已迅速发展起来。

据资料显示，全球就有万个家庭参与了分时度假网 络，全球分时度假物业销售额达到亿美元。

近年来，全世界产权式 酒店平均每年以的速度递增，所有这些表明，产权式酒店正在成为旅 游经营的种重要的经营创新模式，同时成为最受中产家庭青睐的旅游 投资形式。

产权式酒店不同于普通的酒店，其经营模式主要有三大特点 业主拥有酒店独立产权。

投资者可以次性付款或分期或按揭的 方式获取产权，拥有所有权，但没有经营权，产权往往为年。

目录 第章总论 项目背景与概况 可行性研究报告编制的依据 可行性研究报告的范围 拟建项目的主要经济技术指标 投资估算与资金来源 项目提出的背景 结论 问题与建议 第二章投资环境与市场分析 投资环境分析 产权式酒店市场分析 本项目介绍 本项目定位 本项目目标客户分析 销售产品的确定及价格定位 营销策略分析 市场分析结论 第三章场址选择与建设条件 场址选择 建设场地自然条件 工程地质 交通运输条件 供水供电通信 社会经济条件 第四章工程技术方案 项目概况 项目规划与布局 建筑设计 结构设计给排水设计 电气设计 消防系统 暖通空调设计 配套设施 第五章环境影响评价 编制依据 项目建设对环境的影响 环境保护措施 环境影响评价 第六章节能节水措施 设计依据 节能概况 项目能已开发建设用地，总用地面积为，总建筑 面积，其中永久性建筑栋别墅和酒店主楼副楼等， 临时性建筑。

本项目拟保留现有的栋别墅建筑面积为，并对其进行二 次装修拟拆除其余建筑，拆除后进行重新规划建设。

本次拟新建栋商 铺栋独栋别墅栋联体别墅套及酒店主楼，新建总建筑面 积，其中计容面积为，不计容面积为。

项目建成后，本项目总建筑面积为，其中计容面积为 含原有栋别墅，不计容面积为。

主要技术经济指 标详见下表 序号项目单位规模 土地面积 二总建筑面积 已建建筑面积 新建建筑面积 计容建筑面积 新建别墅建筑面积 商铺建筑面积 酒店主楼 不计容面积新建 三容积率 四绿化率 五建筑密度 六地面停车位个 可行性研究报告编制的依据 与委托方签订的合同 万宁银海温泉假日酒店有限公司宗地图 酒店股权转让协议书 国有土地使用权证证号万国用第号 建设项目可行性研究指南试用版 建设项目经济评价方法与参数第三版 房地产开发项目经济评价方法 城市房地产开发经营管理条例 海南省相关定额 委托方提供的其他资料。

可行性研究报告的范围 本报告的研究范围为项目建设背景投资环境与市场分析场址选 择与建设条件工程技术方案环境影响评价节能节水措施劳动安全 卫生与消防耗状况 节能措施 耗能指标分析结论 第七章劳动安全卫生与消防 劳动保护 安全卫生措施 消防安全措施 第八章项目实施进度安排 建设工期 进度安排 项目建设进度计划表 项目实施过程的控制措施 第九章项目招投标 招标依据 招标投标管理的基本原则 招标范围 招标组织形式 招标方式本项目的招标方案 第十章投资估算与资金筹措 投资估算依据 估算范围 估算金额 资金筹措 第十章财务评价 项目财务分析的主要依据 项目财务基础数据 营业年收入估算 总成本及费用估算 财务盈利能力分析 敏感性分析 财务评价结论 第十二章社会评价 项目建设对社会的影响分析 风险分析 社会评价结论 第十三章研究结论 可行性研究结论 建议 附件 第章总论 项目背景与概况 项目名称 万宁银湖温泉假日酒店项目 承办单位概况 项目承办单位三亚亚洲实业有限公司 三亚亚洲实业有限公司成立于九九三年三月三十日，法定代表人为 张春花，注册资本叁仟万元人民币，经营范围包括房地产投资市政建 设物流服务组织国际文化交流活动种植养殖业商业贸易商务 信息服务商务会议服务，建材装饰材料糖烟酒水产品副食品 纺织品等。

建设地址 万宁银湖温泉假日酒店项目位于万宁市兴隆旅游度假区迎宾大道东 侧。

建设内容与规模 本项目位于万宁市兴隆旅游区迎宾大道东侧，兴隆银湖温泉假日酒店 用地内。

项目用地属于绩考评和追踪问责制度。

制定切实可行的运营模式，保障客户基本收益的同时确保自身利益 最大化。

海南省酒店业竞争日趋激烈，因此，本项目在设计时应突出自己的 项目特色，使得酒店在经营过程中有异于其他同类酒店的特色，以吸引顾 客前来。

在工程建设中，切实做好节能节地节水节材工作。

第二章投资环境与市场分析 投资环境分析 海南省投资环境分析 当前海南省经济社会发展长期向好的基本态势没有改变，基础配套设 施在不断建设和完善，加快推进城镇化进程促进刚性和改善性居住需求不 断增加，十八大提出增加居民收入增加了人们的购房预期，独特优越的 自然生态环境吸引着大量岛外居民前来度假居住等等，这系列的有利因 素，都在有力支撑着我省房地产业的发展。

本报告经过研究分析得出海南具有良好的房地产投资环境的重要因素 如下 国内经济发展良好 改革开放多年使国民财富增长，富裕家庭增多，人均可支配收入增 强，人们的传统消费观念发生了变化，由温饱向享受型转变。

在居住方面， 有能力和条件的富裕阶层，不满足于原来的居住环境，而是追求健康舒适 的新居住环境，购买第二套房产的人越来越多。

而近年来，随着经济社会 的进步发展，为了满足度假疗养功能需要的购房需求不断增长，这也 使得拥有优良自然环境的城市当地地产市场备受关注。

海南基础设施不断完善 基础设施不断完善，年新增公路通车里程公里，其中高速公 路公里新增高铁公里空中航线条万宁的旅游地位。

借助众多利好政策，万宁市近年来利用区位和自然资源 优势推动旅游业快速发展，借旅游业的发展进步带动旅游地产的发展， 在兴隆石梅湾神州半岛等旅游开发区建设具有度假休闲第二或第三居 所的特点居住产品，吸引岛外客户投资置业。

年万宁市继续开展项目建设年活动，万宁市安排实施重点项 目个，总投资亿元。

严格落实六个项目工作机制，推进 神州半岛石梅湾山钦湾日月湾南燕湾和万城兴隆等地区项目建 设。

奥特莱斯品牌折扣店年内竣工投入运营。

启动省级储备地项目小海 新区中非合作圆桌会议永久会址太阳河水上乐园冲浪基地等项目建 设。

做好乌场港港北大桥西部槟榔旅游公路老爷海海岸带综合治理 等项目前期工作。

大力开展招商引资，建立项目储备库，形成洽谈批 签约批在建批投产批的良性循环。

这些项目的建成在提升万 宁知名度的同时也将将对万宁的经济发展起到促进作用。

随着经济的发展， 万宁房地产市场预计得到进步的发展壮大。

产权式酒店市场分析 产权式酒店的概念及特点 产权式酒店的概念 产权式酒店是开发商将酒店的每间客房分割成独立产权出售给投资 者，投资者般并不在酒店居住，而是将客房委托酒店管理公司统出租 经营，获取年度客房利润分红，同时获得酒店管理公司赠送的定期限的 免费入住权。

为保证酒店有较高的出租率和物业升值空间，产权式酒店都 建于景色优美的旅游业和经济比较活跃的地区。

产权式酒店吨以上港口泊位 个东环高铁海口绕城高速三亚绕城高速海屯高速文昌清澜大桥 等建成通车东方电厂海南电网跨海联网期华能戈枕水利枢纽等建 成运营西环高铁屯昌至琼中高速公路美兰机场二期凤凰机场三期 马村港二期国投孚宝万吨原油码头中海油万吨液化天然气站线 昌江核电红岭水利枢纽等大批工程有力推进博鳌机场开始征地动迁， 琼州海峡跨海通道工程列入国家十二五规划。

海南自然资源不可复制 海南的气候地理环境是中国唯的，也是世界最好之。

海南的资 源优势，也是有别于其他省份不可复制的旅游资源。

正是这种稀缺不可 替代不可复制的自然资源，奠定了海南房地产业发展的基石，吸引着众 多的国内外投资者。

正在建设的海南国际旅游岛，使海南成为我国面向世 界的旅游国际品牌。

海南国际旅游岛上升为国家战略之后，海南政府受到国家政策的大力 支持，全面推进绿色之岛开放之岛繁荣之岛文明之岛和谐之岛建 设，使海南岛度假天堂的地位显现，成为国内