是东北华 北地区的人们对到三亚过冬度假充满热情，客观上造成了三亚近期 推出的房产特别是海景房大多数被内地人所购买。

业内人士认为，未 来几年的三亚房地产，特别是海景房产具有较大的市场需求。

在美丽的三亚湾阳光海岸区域内可以供给的滨海线五星级旅 游房产目前尚无家，在未来几年内将远远难以满足市场对三亚湾滨 海房地产产品的强大需求。

在此背景下，我们准备开发建设的中港度 假酒店无疑适时而上，具有定的建设必要性，方面尽可能的提供 给市场高品质的房地产产品，满足市场的需求，另方面也会产生较 大的经济效益和社会效益。

可行性研究的依据和范围 本报告是基于对市场的充分了解和对该项目的市场前景有着准 确的判断而作的，具有科学性和前瞻性。

本报告在以下的部分将着重 对本项目的市场分析项目定位规划设计定位营销推广策略以及 项目的财务评价进行研究。

主要技术经济指标 总用地面积容积率 建筑面积产权式酒店 五星级酒店商业铺面 地库建筑高 度售的角度考虑，同样是为这样群高端客户提供三亚湾的自 有星级酒店产权客房，对象中包括以高端旅游房产为目标的自有资金 在千万以上的投资群体。

比较分析 在同样的地理条件下，三亚湾暂时尚未出现可类比的项目，拥有 线海景的凯宾斯基假日等酒店，没有家发出产权销售的信息。

目前唯竞争对手是位于三亚河的埃德瑞度假酒店。

因位于 市区河景只能远眺大海，所以与本项目存在不可比性。

埃德瑞度假 酒店现在价格定位是元平方米均价。

项目名称 项目位置 开发商 开盘或预计开盘日期 目录 第章总论 项目概况 项目提出的背景及建设必要性 可行性研究的依据和范围 主要技术经济指标 施工进度计划 第二章市场调研及前景预测 产权式酒店的概念 产权式酒店的流行均势 中港度假酒店引入产权式酒店模式情况分析 本项目优劣势分析 本项目前景预测 第三章项目定位 主题定位 功能定位 开发该项目目的定位 项目开发的市场需求定位 公共的配套条件 核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，市场定位 项目建设方案及规划设计定位 价格定位 入市姿态及推广时机定位 销售方式定位 物业管理定位 第四章管理范围 管理期限 二收益分配期限 三乙方的权利和义务 四管理公司的权利和义务 第五章酒店客房经营收入管理成本与收益分配划中的阳 光海岸北侧。

地块南北约米，东西约米，面积亩。

西眺三亚湾拥有开阔的视野和独特的海湾风景，三亚湾钻石地带，前 方三亚湾路与后方解放路分属三亚的景观主轴和交通主轴穿行解放 路的市政公交通达市区各地，而三亚湾路作为核心旅游大道，与亚龙 湾大东海鹿回头天涯海角南山寺等各景区相连，相映融汇成 璀璨的三亚风景带，并且与凤凰机场国际码头三亚火车站东西 线高速路快捷沟通。

三亚湾，位于三亚风景群的核心，银色海滩伴着 蔚蓝海岸伸展，与三亚城区完美相融。

作为风情海湾，这里沙滩平缓， 海面开阔，湛蓝天宇映衬着碧波万顷，景象万千。

并地处市区内块 集文化休闲于体的度假旅游生活区。

是建设高档城市港口度假 酒店的理想用地。

项目提出的背景及建设必要性 在过去的年，随着中国经济持续升温，中国的旅游业有了长 足的增长，现已跻身于世界旅游大国之列，跃居亚洲旅游大国之首。

旅游业已经被中央政府确定为国民经济发展新的增长点，它在扩大开 放，带动相关产业的发展，促进就业和区域经济平衡发展以及提高人 民生活质量和素质等方面发挥了越来越重要的作用。

在全国旅游发展的大形势下，三亚的旅游业步步升温。

旅游房地 产业从旅游业和房地产的交融中脱颖而出。

近几年，三亚房地产慢慢脱离海南房地产泡沫经济的阴影，开始 复苏，并朝着良性的方向发展，三亚的房地产开始了新轮的升温。

特别是随着近几年国内经济的好转国家假 客房经营收入 二经营管理成本参考 三收益分配 四收益支付办法 第六章合同的修改变更及解除 产权运作方式 二基本运行管理 三业主入住管理 四客房委托经营管理模式 五委托经营管理收入分配方案六业主客房业权变更有关规定 第七章营销策略 卖点整合 优惠措施 销售目标体系整体推广思路 分阶段控制的公关效果 外发式宣传策略 销售进度目标以面积计算，均指公寓部分 第八章投资估算和资金筹措 投资估算见附件 资金筹措见附件 第九章财务评价与社会效益分析 盈亏平衡分析 赢利预测见附件 敏感性分析见附件 社会效益分析 第十章结论 第章总论 项目概况 本报告所陈述的对象为三亚中港度假酒店暂定名，以下简称本 项目。

三亚犹如颗璀璨的明珠，镶嵌在地球北纬，与阿拉伯海 红海加勒比海孟加拉湾墨西哥湾夏威夷群岛道，呼吸着温 馨的海洋季风，这是条关于热带，关于滨海的假日旅行线。

这里长 夏无冬，有最明媚的阳光最纯净的空气最碧蓝的海水最洁白的 沙滩，自然生态环境在世界首屈指。

世界旅游组织把三亚认证为 级旅游目的地。

据国际环境保护组织对世界个国家个主要 城市环境质量进行监测评价，三亚空气质量位居世界第二，中国第。

本项目位于三亚市风景如画的三亚湾跃进路渔港码头，规提高人 民生活质量和素质等方面发挥了越来越重要的作用。

在全国旅游发展的大形势下，三亚的旅游业步步升温。

旅游房地 产业从旅游业和房地产的交融中脱颖而出。

年，坐落在大东海 的瑞海豪庭推出高档海景房，在极短的时间内，三幢高层楼盘就 发售空，点燃了三亚房地产春天来临的信号。

紧接着，碧海蓝天 蓝海花园昌达海景花园等随之跟进。

年底，阳光海岸 投资资愈三亿，在三亚湾开发高档海景小区，打造高品质的海景居所。

现在，批依山傍海，环境优美的海景房成为颇受消费者欢迎的皇 帝女，销售势头有增无减。

年，三亚市共销售住宅面 积达万平方米，商铺面积平方米，在非典疫情刚过去的 月份中，销售面积达万平方米其中认购面积为万平方 米，年国家出台的多种对房地产的调控措施都未对三亚旅游地 产产生作用，其房价尤其是线海景房逆势上涨，这表明，几经风雨， 三亚房地产业已经驶入健康快速的发展轨道。

三亚有着天生丽质的自然美。

阳光海水沙滩椰树是这个 城市美为骄人的资源。

而中港度假酒店，则是位于综合配套和自然条 件较好的三亚湾阳光海岸规划区。

的生态市貌和与时俱进的青春活力，让世界瞩目。

近年来三亚 城市发展日新月异，城市品位显著提升。

市委市政府围绕建设国 际性热带滨海风景旅游城市这个目标，以旅游度假生态示范 为个性特色，对城市总体规划进行了布局修编，创造了山海河 城融为体的城，三亚仅为凯莱家五星级酒店，客房接待能力达 不到万人次年，但经过几年的发展，已经出来了喜来登希尔顿 银泰等十几家星级酒店，客房接待能力越过万人次年。

三亚旅 游市场的稳步发展给酒店业带来蓬勃生机。

从目前来看，三亚五星级酒店的接待能力并没有饱和，尤其是在 周末和节假日，入住三亚五星级酒店要提前周预订，在黄金周根本 就供不应求。

根据有关部门提供的资料，近五年来游客增长的速度远 大于酒店接待能力与增长速度之比如下 图例表 单位万人次 年年年年年 从上表可见三亚的五星级酒店还没有达到饱和，客房接等依然有 很大的市场。

中港度假酒店的开发完全是顺应了这市场需求的，以 其完全开敞式的热带滨海酒店风格和城市港口风韵，以其毫无可比拟 的特色区别于喜来登凯宾斯基等酒店，这将牢固的巩固和保持其竞 酒店接待能力 实际到访游客数量 争地位。

三项目比较分析 项目地块情况 用开发度假酒店，是非常珍贵非常稀缺的块宝地。

因为政府对线海景地开发的限制，使得这块地有着极大的升值 潜力。

无论开发为何种物业，它都是稀缺的，不可多得的。

市场定位 中港度假酒店是设计为五星级标准的度假酒店，与期样，目 标是来三亚度假的具有高消费能力的顶级富豪高端游客，包括世界 强企业新崛起的经济大鳄以及其它社会高层机构和知名人士。

从产权发生态环境，大力营造城在绿中城在花中城在 水中的大生态环境。

为了增加城市的综合竞争力以及在世界范围内的 知名度，三亚市政府进行了系列的形象工程建设，组织了大量的重大 文化活动，这切都成功地将三亚推向全国甚至世界优秀旅游 城市的前列。

房产投资从腹地转移到旅游度假胜地，旅游地产正在形成市场。

据新华社经济观察报道，年到年之中，三亚房地产的购 买者当地居民只占，海南岛的客户占了，而全国其他城市 的购买者占了。

这就证明中国的旅游地产正在形成市场。

房地 产投资从腹地走向旅游度假胜地，是房地产发展的个必然。

这就使 得人们的眼光自然投向三亚这样的旅游胜地，给三亚房地产带来了百 年遇的良机。

年，以瑞海豪庭的被抢购为代表的地产经济复苏只是个 信号。

我们可以看到，三亚全方位的旅游开发和各类楼盘的上市，吸 引了来自全国各大城市的买家，包括港澳台和东南亚各国的买家。

在 中国最好的度假地区投资房产，似乎成了人们相互之间发自内心的默 契。

线海景和近海的公寓酒店式公寓别墅等成了房产投资的首 选。

尤其是三亚湾的线海景，这种最为稀缺的资源尤为抢手。

三亚 现在的海景房地产，价格升再升，很多房产开盘就差不多全部售 罄。

所有在三亚的房地产商都明白了个道理时机来了。

综上所述，中港度假酒店的开发有着良好的外部经济环境，社全