部地区的文 化教育经济中心。 全国房地产行业发展分析 行业政策 年中央号文件指出年工作总体要求包含把统筹 城乡发展作为全面建设小康社会的根本要求。第条更是明确指 出要推进城镇化发展的制度创新。积极稳妥推进城镇化，提高城镇 规划水平和发展质量。当前要把加强中小城市和小城镇发展作为重 点。促进特色产业优势项目向县城和重点乡镇集聚，提高城镇综合 承载能力。 中国城市发展报告年卷进部指出，中国已进入城镇 化加速发展时期。 各项政策面信息表明，国家统筹城乡发展的宏观政策已由重点城 市转向为偏重中小城镇开发建设小城镇建设开发的热潮符合国家宏 观产业政策的导向。 从年末至年初的国四条国条等各项政策表述 来看，国家住房政策注重住房保障和市场化发展相结合的体制，首要 任务是解决低收入家庭的住房问题，这个问题已经逐步提升到了政治 高度。对于市场化住房，国家不会限制和禁止，但是土地，税收等环 影响下，房地产业将继续获得发展空间。 市场供给与需求未来城镇化道路带来的房地产发展机会，普遍认为此类机会将更 多地出现在二三线城市，也有部人认为会出现在大城市周边，同时 也有部分投资者表示以县城为中心的小城镇也是不容忽视的地 方。 行业发展趋势 线城市房地产市场受到打击，也带动市场开发热点开始由线 城市向二三线城市转移。 从长远来看，房地产市场始终是经济发展的热点，也是焦点。随 着中小城镇经济的高速发展，中小城市的提质改造已提上各地方政府 的重要议事日程。国家扶植鼓励中小城镇经济发展的政策也催生了 小城镇房地产开发的热情。 本县房地产市场分析 宏观的房地产经济政策对隆回区域的影响程度不大，同时，隆回 区域经济发展受宏观经济的影响存在着时滞现象，宏观的经济现 状往往要经过段长时间以后才能对区域经济的发展产业影响，这在 投资时必须加以考虑。 根据市场调查的情况来看，隆回前几年的房地产市场直处于沉 默的状况，市场的潜力远远没有激发出来。近两年，才相继开发出金 茂大厦和荣新国际等小型楼盘，销售情况良好。由此可以看出，隆回 本地的房地产市场刚刚起步，正在兴起，目前的市场供应满足不了购 房人群的需要。 在怀邵衡快速铁路修通后，隆回县具备劳动力资源充足，交 通发达，水电站供电有保证等有利条件，而且政府招商引资力度加大， 再加上隆回知名度高，使得隆回县生产厂商获得最佳的发展空间，到 时能吸引附近县市农民就在家门口打工赚钱创业，势必使隆回的房 地产市场高速发展，使隆回县的就业和财政收入得到了较大发展，对 人民对政府都是难得的发展机遇。 本县房地产市场现状 近几年，隆回陆续开发了金茂大厦和荣新国际等商品房开发小区，但是，规模均较小，开发形式单，配套设施简单，只实现了居 住功能，并没有在环境配套上有质的提升。纵然如此，各个小区还 未建成即被抢购空，显示隆回潜在的较强的市场需求，从而为本项 目开发提供了良好的市场开发基础。 现有的城市格局不清晰，缺乏完备的交通网络，配套基础设施落 后，市民闲暇活动运动场所匮乏，虽有良好的外围自然环境，但城 市品味城市特色休闲娱乐等宜居城市要素不足。 本县房地产市场发展趋势 隆回由于其历史形成的经济商贸枢纽地位，经贸辐射力依然明 显。农民进入隆回，或是小孩入学，或是进入城镇做生意，加速了隆 回城市化的压力，同时本地外出创业者及农民工已完成了原始资本和 技能的积累，回家定居和创业热情高涨，以上种种，对隆回未来城市 基础设施和居住商业休闲地产提出了更高的要求。 板块市场分析 区域住宅市场成长状况 区域住宅市场简述 形成时间隆回真正意义上的商品房开发动作始于近几年，目前 处于零星开发和小规模开发的状态。 购买人群目前，隆回商品房购买人群主要分为三部分隆回本 地居民，隆回周边农村进城农民隆回区域外出打工者回乡置业，各 占三成。 区域内供应产品特征 产品供应状况区域内已经开发的楼盘开发量供应量规模 均较少。现有住宅小区楼盘供应量在几百户左右。供应户型 均以平方米户的大户型为主。 产品的集合特征隆回现有开发项目规模均较小，开发形式 单，配套设施简单，只实现了居住功能，并没有在环境 配套上有质的提升。 未来年内，区域内可供土地和产品供应量产品类型与现在开发的楼盘状况相差不大，仍然以单位改制在改造后 的土地上进行开发为主。 本案的机会点在区域市场内，本案遵循整体规划综合开 发的原则，打破现有的零散的小规模的开发模式，大幅度 的提升居住环境，必将成为区域内的开发样板，成为人们追 捧的精品住宅项目。 区域市场目标客户研究 产品目标客户特征改善住房条件者，外出打工返乡置 业者，以及在隆回经商安居置业者。 结论本案目标人群的区域来源比较广泛，加上高标准 步行街及高标准休闲广场，精品住宅小区的吸引力，消费者相对 固定，且目标性强，会随着经济快速发展，目标人群会越来越多， 隆回房地产开发热潮也会越来越红火。 本地居民以及进城安居回乡置业居民的特点是对房屋面积 要求最大，以平方米户型居多。出行要求便捷，生活便 利。购买方式主要为按揭，其主要的关注点和诉求点在于整体的 优良的居住环境。 项目拟定位方案 本项目与当地现有项目的比较分析 通过与当地典型楼盘的比较，发现拟建项目的优缺点，使本方案 更加完善，使我们的价格制定更客观合理。方案中的权重比例，项目 公司可根据实际情况进行适当调整。其中价格因素，拟建楼盘的价格 会随着时间的推移，随市场的变化而波动。 项目分析 优势 高起点高品质的规划 目录 序言 第部分项目总论 项目背景 项目概况 可行性研究报告编制依据 第二部分市场研究 宏观环境分析 全国房地产行业发展分析 本市房地产市场分析 板块市场分析 项目拟定方案 第三部分项目开发方案 项目开发思路 项目地块特征与价值分析 规划设计分析 产品设计建议 项目实施进度 营销方案 机构设置 节能方案 第四部分投资估算和融资方案 投资估算 单位成本 第五部分财务评价 财务评价基础数据与参数选取 财务评价 第六部分不确定性分析 盈利平衡分析 敏感性分析 第七部分综合评价 社会评价 环境评价 第八部分研究结论与建议 结论 建议 附件 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,附件区位图 附件企业法人营业执照 附件房地产开发资质证书 附件拟建地国土使用证 附件平面布置示意图。 序言 为改进隆回零散无序落后的城市开发形式，突破传统土地开 发模式，实质性提升隆回城市品味，遵循整体规划适度超前综合 收益的开发原则，突出宜居隆回幸福隆回的城市经营思路，打造隆 回地标性城市综合体，特提出建设隆回方大桂花城的设想。 第部分项目总论 项目背景 项目所在地区经济发展状况 方大桂花城位于湖南省邵阳市隆回县。 邵阳市隆回县地处湘中偏西南，雪峰山脉西南端，东西窄，南北 长。隆回境内南部多为丘岗，北部多为山地，丘陵起伏，山峦叠嶂， 自然景色蔚为壮观受中亚热带气候影响，四季阳光充沛，雨水丰盈， 冬冷夏热，四季分明。年撤区并乡后，设个乡镇，辖个 行政村个居委会。居住着汉族回族瑶族苗族蒙古族等 个民族。年底，全县总人口万，少数民族万人。 项目发起缘由 国家统筹城乡发展的宏观政策已由重点城市转向为偏重中小城 市的开发建设。湖南省提出在年前实现城镇化的人口达到 的宏伟目标。小城市建设开发的热潮正在各地高速发展，这既符合国 家宏观产业政策的导向，也满足了城市市民发展的现实需要。房地产市场开发热点也开始由线城市向二三线城市转移。 隆回直以来是其地区的政治经济文化中心，并有优良的地 理条件和交通发达的优势，隆回区域经济中心的地位仍然存在，经济 辐射能力比较广。 项目投资的必要性 项目启动将成为隆回县的核心项目，成为隆回未来几年发 展战略发展规划的重头戏 方大桂花城对于隆回区域的整体产业规划市场布局， 对提升隆回的品牌形象扩大隆回的社会影响力发挥重要作用 通过建设方大桂花城，以此打造隆回的地标性城市建 筑群 方大桂花城，将建设成为隆回的城市综合体，具备各项 城市综合能力 项目概况 项目名称 方大桂花城 项目地块位置及周边现状 地块位置 方大桂花城地块位于隆回县方大路与党校路周边。 宗地现状 规划用地总面积亩 该区域地势较为平坦 该区域内有高压线通过 地下情况，包括管线地下电缆暗渠地上建筑物原 有桩基及地下建筑物结构等，地上地下都要注意有没有受保护 的历史文物古迹可利用的构建物等 宗地地质情况较好，土地结构好承载力高地下水位低，抗震性要求为普通度设防。 项目周边的社区配套 区域内以及紧邻周边社区配套 交通状况 近期规划中有将目前较混乱的小型机动三轮和人力三轮 车取消，以公交车及小车形式的交通工具取代，这对区域交通， 组织形式和交通状况有较大的改善。 教育项目区方大路东侧有所楚才中学。 医院等级和医疗水平区域内周边有多个临街私人诊所。 购物区域内周边有临街小超市，四周边的临街各种门面， 主要是服装鞋帽床上用品化妆品美容食品南杂餐饮 建材等等。 公园在项目区东北方向正在扩建方大公园。 宗地周边米外但可辐射范围内主要社区配套现状。 其配套状况基本上与区域内相仿，但在规模品位方面有较大的 差别。 项目周边环境 治安情况周边居民淳朴善良，治安状况良好。 空气状况虽然周边无工厂的空气污染，但是在宗地内养 有大量的牲猪和鸭子，严重影响周边空气质量。 噪声情况周边无工厂噪声源。 污染情况无化工厂，仅有区域内生活污水。 市政配套 道路现状及规划发展 宗地的四条主干道路幅不变，西环路方大路和金龙路均已修 好，党校路现状还未修好，但已经提上日程，交通四通八达。 供水状