况 南昌，江西省的省会，全国个特大城市之，地处长江中下游，鄱阳湖 西南岸，是唯个与长江三角洲珠江三角洲和闽东南经济区相毗邻的省会城 市，承东启西，纵贯南北。京九浙赣皖赣三条铁路线交汇于此，是京九线上 唯的省会城市国道纵贯南昌昌北国际机场可达全国各 大城市水运经赣江入长江出东海。从经济学意义上看，南昌已成为国际和东部 沿海发达地区产业梯度转移的理想地区。 南昌的自然环境优美，山环水绕，风光绮丽。西挽西山，北望梅岭，赣江穿 城而过，城在湖中，湖在城中。文化底蕴深厚，有着众多国家级省级重点文 物保护单位。 南昌市下辖南昌县新建县进贤县安义县等四个县，东湖区西湖区 青云谱区青山湖区湾里区等个区，以及南昌经济技术开发区昌北区南 昌高新技术产业开发区高新区和红谷滩新区。全市总面积平方公里， 其中水域面积平方公里。 南昌市生产总值走势分析 作为江西省的省会，南昌市依托于国内良好的经济环境，从两方面入手加快 经济的快速增长，对外积极改善投资环境，整顿和规范投资体制，大力进行招商 引资对内加大经济结构的调整力度，加快产业结构调整的升级，实现产业结构 逐步优化，提高企业竞争力。年实现地区生产总值亿元，按可比 价格计算同比增长。年，全市累计实现财政总收入亿元，同 口径增长，增幅较年初季度提高个百分点。地方财政般预算收入 亿元，同比增长。 据了解，年月至月，全市实现总量亿元，同比增长 财政总收入亿元，同比增长般预算收入亿元， 同比增长规模以上工业增加值亿元，同比增长新批外商 投资企业家，同比增长实际利用外资亿美元，同比增长 进出口总值亿美元，同比增长，增长，经济发展呈现良好态 势。 进入新世纪以来，南昌市致力于建设成为现代区域中心城市现代文明花园 式英雄城市，经济呈现强劲增长态势，大多数经济指标呈两位数增长，创下南昌 市近几年最好成绩，走在全省发展的前列，年南昌市位居全国主要城 市排名中等水平，出现了持续快速健康发展的局面。 财政税收 年南昌市财政总收入累计完成亿元，同口径增长，地方 财政累计完成亿元，同比增长，双双超额完成全年目标数。 年，南昌市积极应对国际金融危机的不利影响，在市委市政府的坚 强领导下，以项目实施为抓手，深入推进经济大发展城乡大变样文明大提升 三大工程，及时出台了应对国际金融危机保企业的条促进园区发 展的条，整合了市本级扶持中小企业发展专项资金亿元，研究出台了 促进中小企业信用担保行业健康发展相关措施，克服了多种经济性和政策性减收 因素影响，保证了企业在困难形势下的平稳较快发展，财政收入增幅逐步回升， 增收形势逐步向好。统计数据显示，年季度二季度三季度我市财政 总收入增幅分别为，四季度增幅达到。财政收入增长 形势良好主要得益于保增长调结构促改革惠民生各项举措取得明显成效， 年南昌市增长走势图亿元 南昌市 经济回升向好逆势上扬。在各项惠民政策措施带动下，消费税营业税等主体 税收保持稳定增长，去年全年消费税完成亿元，比上年增长，营业 税完成亿元，比上年增长。据统计，南昌市税收收入占财政总收入 比重由去年完成投资亿元，增长，其中外商和港澳台投资 达亿元，增长，占非国有投资的。全市资金到位情况良好， 万元以上固定资产投资到帐资金达亿元，增长。 城乡居民收入 年，南昌市城镇居民人均可支配收入达元，农民人均纯收入实 现元，均比上年增长。南昌市坚持改革促统筹，增收惠民生的基本原 则，在加快城市经济发展的同时，不断改善农村的生产生活环境，提高城乡居民 生活水平。在统筹城乡发展中，南昌市以小城镇建设为重点，实行城乡同步规 划同步建设同步管理的新举措，大力推进农村公共事业发展。年， 南昌市财政列支专项资金，在南昌新建进贤安义四县兴建了污水处理厂， 并当年投入运营。按照户集村收乡镇运县区处理的模式和流程，实现 了农村垃圾无害化处理。同时，南昌市新修农村公路公里，个渡口改建 了桥梁，座病险水库得到加固，座国家中部四省规划的大型泵站实行了更新 改造。同时引导公共财政向农村倾斜，着力解决实际问题。全市农村五保老人集 中供养率达，农村低保标准由元提高到元，新型农村合作医疗参合 率达，筹资水平由元提高到元。该市还率先在全省开展了光明微 笑工程，完成白内障手术治疗人唇腭裂手术治疗人。 在改善农村生产生活环境的同时，南昌市以发展高效生态农业为重点，增强 农业发展的支撑能力。南昌新建等县濒临鄱阳湖，素有江南粮仓之称，南 昌市通过大兴农田水利建设，提高耕地的持续增产能力，预计全年粮食总产达 亿公斤，连续年实现增产增收目标。此外，南昌市还大力推广村 品工程，并通过扶持现代农业科技园建设，大力发展生态农业，以提高农产品 的科技含量和品质，提升市场竞争能力。安义县充分发挥从玉菜业南昌菜园等 龙头企业的示范带动作用，农业生产实现了企业化运作，近百个农产品畅销国际 市场，成为农民增产增收的新舞台。 二城市建设 近几年南昌市城市基础建迈上了个又个新的台阶，完成了多个重大工程 项目，如阳明东路及八大桥的重新修建青山湖大道正在改建中阳明路隧道 的通车西外环的完成等项目的完成，使南昌市更显都市气息。为迎接第七届全 国城市运动会胜利召开，年底南昌市基本建成南昌市城市管理数字化信息 系统平台，全面推行万米单元网络化城市管理，建立发现及时处置快速 解决有效监督有力的数字化城市管理新模式，努力实现城市管理工作数字化 信息化标准化精细化。年年，城市基础设施建设要日臻完善 环境卫生更加清洁园林绿化提升品位城市秩序显著好转，基本建立科学化 精细化人性化的城市管理新模式，力争城市管理水平跨入全国先进行列。为 完善市政设施，南昌市将进步加快道路排水照明等市政基础设施建设和改 造，逐步完善城区市政设施，加强城市桥梁的安检维修，强化城市主干道路面和 人行道整治，保障道路桥梁安全畅通。年月底南昌地铁的开工将进步带 动南昌市的发展，加快城市建设的步伐。 南昌由于近两年对外招商引资的力度加大，以及花园城市的建设和中部崛起 的口号，使得很多片区的面貌都较前两年焕然新。道路交通的改善对房地产市 场的发展起了十分积极的推动作用，给房地产带来前所未有的发展契机。配套设 施的修建道路交通的改善，使得周边地区物业不断升值，吸引众多房地产开发 商的投资目光，带动周边地区房地产市场的发展，逐步改变南昌市房地产市场的 格局。 三南昌市规划定位 城市规划城两核发展新南昌 到年，南昌市域即行政辖区范围面积将达到平方公里，其中城市规 划区平方公里，中心城区平方公里，全市人口达到万人。在城市整体 发展思路上提出西进东拓北控南延原则。其规划总体空间格局为江 两岸，核五片，沿着赣江两端延伸，多点多组团推进中心城由昌南城 昌北城构成，范围约平方公里，人口规模万人，包括昌东组团莲塘组团 望城组团湾里组团乐化组团的总体发展思路，并将依山傍水，两核拥江 列入城市核心区域的规划中，即以赣江为分隔，两岸分别按照功能自我完善自 成体系的两个相对的城区即昌南昌北进行布局，形成江两岸即城两 核城市新格局。 打造半小时经济圈城市交通按照目标，形成以三环十射为骨 架，方格网为基本形式的蛛网网络结构。三环即城市中环由洪都大道解 放西路洪城路南昌大桥麦庐大街新赣江公路桥组成城市外环由昌东 大道昌南大道生米大桥西环路北环路组成高速外环由乐温高速乐生 高速南外环高速公路组成，十条放射路为北京路解放路昌南大道南 莲路迎宾大道桃花路昌九南大道长征路昌湾大道昌九北大道机场 路等。 目录 第章项目概况 第二章项目背景 第三章房地产市场分析 第四章价格定位 第五章场址主要建设条件 第六章节能节水 第七章环境影响评价 第八章质量保证体系及工程招投标方案 第九章投资估算 第十章财务评价„„„ 附件及附图 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 第章项目概况 项目名称南昌市经济技术开发区清华科技园商住用地地块 二建设地址南昌市经济技术开发区枫林西大街以南桂苑大道以东昌 九高速以西 三地块概况 该地块位于南昌经济技术开发区，属于南昌市副中心区域昌北板块。地块 北临枫林大道，西至桂苑路，周边配套完善，交通发达。临近超市财大购物广 场正元购物广场乐买家购物广场等教育配套昌北二小财大附中昌北 中江西师范科技学院江西财大枫林校区东华理工大学南昌理工学院 商业配套临近枫庐新天地昌北商业中心银行南昌银行中国银行中 国农业银行建设银行中国邮政储蓄洪都农村商业银行通讯中国移动 中国电信联通餐饮红宝石酒店菜肴故事金玉满堂酒店新金福缘大酒 店医院南昌经开区医院蛟桥医院南昌同济医院昌北分院。 项目交通便利，多路公交车直达老城区。路至昌北 管委会路路至环球公园下车，步行分钟另有 路等直达下罗站后步行分钟。 总面积约合亩。 地块位置图 四建设期限预计年 五主要技术经济指标 宗地面积合亩 土地用途商业旅馆业办公居住用地 容积率建筑密度绿地率 主出入口方位枫林西大街 建筑退让枫林西大街米，昌九高速米，青岚水渠 米 机动车位 住宅套型建筑面积车位户住宅套型建筑面积 车位户住宅套型建筑面积车位户 商业普通商业车位大型商业 车位 办公车位 酒店车位客房 项目位置 幼儿园车位师生 套型建筑面积平方米以下住宅占开发住宅总建筑面积，商业 旅馆业办公等公建建筑面积按规划总建筑面积计容积率部分控制其 中旅馆业开发面积不小于万。 公共配套设施配套班幼儿园处，占地面积不小平方米。 以上数据来源于南昌市规划局洪规字号文的规划设计条件 六可行性研究结论 项目地理位置优越，有定的规模，利于开发，并树立公司品牌。 项目经济效益指标较好，财务上可行。 本项目利润指标的实现主要依靠居住部分的价值实现。 由分析可知，项目销售价格的实现对项目的经济效益指标最为敏感。 因此项目的主要风险在于未来二年南昌市居住商品房的市场价格风险。因此项 目的准确定位及营销推广十分重要。 建议土地竞标万元亩为合理竞价区间，若遇强大竞争对手， 不宜超过万元亩。 第二章项目背景 南昌概况 南昌，江西省的省会，全国个特大城市之，地处长江中下游，鄱阳湖 西南岸，是唯个与长江三角洲珠江三角洲和闽东南经济区相毗邻的省会城 市，承东启西，纵贯南北。京九浙赣皖赣三条铁路线交汇于此，是京九线上 唯的省会城市国道纵贯南昌昌北国际机场可达全国各 大城市水运经赣江入长江出东海。从经济学意义上看，南昌已成为国际和东部 沿海发达地区产业梯度转移的理想地区。 南昌的自然环境优美，山环水绕，风光绮丽。西挽西山，北望梅岭，赣江穿 城而过，城在湖中，湖在城中。文化底蕴深厚，有着众多国家级省级重点文 物保护单位。 南昌市下辖南昌县新建县进贤县安义县等四个县，东湖区西湖区 青云谱区青山湖区湾里区等个区，以及南昌经济技术开发区昌北区南 昌高新技术产业开发区高新区和红谷滩新区。全市总面积平方公里， 其中水域面积平方公里。 南昌市生产总值走势分析 作为江西省的省会，南昌市依托于国内良好的经济环境，从两方面入手加快 经济的快速增长，对外积极改善投资环境，整顿和规范投资体制，大力进行招商 引资对内加大经济结构的调整力