行修建而成，共平 方米。

年盐市口购物中心以该二楼及楼小食品区营业房年使用权作抵押，在市 场担保下，从汇通银行贷款，后因无力偿还银行部分贷款及市场租金，将楼及二楼营业 房无偿偿还给市场，但法院将二楼判给了汇通银行。

因此，清理时会有定的纠纷。

化工区 该化工区系成都锦江区工商局与成都联建，并分割了间营业房，将其全部出售 给私人。

因此，清理时会有定的纠纷。

生资市场 该生资市场系娱乐公司向成都次性交纳万元后获得了年的使用权， 并将其改造成红日娱乐城，面积，平方米。

因此，清理时会有较大的赔偿。

酒楼 该酒楼原系市场以联办食堂名义让成都盐市口购物中心承包经营，后成都盐市口 购物中心将其经营权转移给简阳银丰铝门窗厂的黄又成。

其后黄又成将其抵押贷款，因无 力按期还款，法院将余下的经营权判给了简阳信用社。

因此，清理时有定的纠纷。

其他 市场其他营业房跟上面的情况类似。

清理时有定的赔偿，但问题不大。

综上所述，该市场清理时存在些赔偿纠纷，估计并无太大的问题。

第二部分成都房地产市场概况 略。

第三部分项目优势与劣势分析。

财务费用 假定公司自有资金为，万元左右，则资金缺口为，万元万元，万 元，万元，万元左右，需向银行申请流动资金贷款，万元，贷款个月。

利率假定为中国人民银行至个月贷款基准利率，则财务费用为万元。

若开发方案为土地开发模式，则总投资为，万元。

具体见土地开发模式附表总 投资与成本估算表。

二房产开发模式总投资估算 开发成本测算 土地成本 土地成本为，万元。

前期开发费 前期开发费预计为，万元。

设计费 设计费预计为万元。

工程建安费 第部分项目概况 项目名称 成都地块建设项目 二项目地址 成都地块位于成都市。

三土地产权状况及面积 成都地块现系成都牛市口商贸大市场所在地。

该市场占地余亩。

其中工业划拨 用地，平方米约亩，商业租赁用地，平方米约亩，租 赁时间为年月日起至年月日止。

后因成都和成都华兴房地产公司 联合开发住宅，占用了市场亩左右，现余亩左右。

四地上建筑物状况 地上建筑物多为二至三层的牛市口商贸大市场，少部分为厂区。

五项目由来 成都原系中国汽车工业总公司所属企业。

由于经国务院总理办公会议决定，需对 中国汽车工业总公司的业务和资产进行重组，中国汽车工业销售总公司和中国汽车工业物 资总公司由上汽集团接收，并提出破产申请，在按规定程序报批后，按照研究辽宁部分 有色金理时无赔偿无纠纷。

旧家电区 旧家电区系市场独立管辖，现有商家户，清理时无赔偿无纠纷。

化工交易区 化工交易区现有商家户，清理时无赔偿无纠纷。

小食品区 小食品区系市场独立管辖，现有商家户，清理时无赔偿无纠纷。

招待所 招待所系成都下岗职工租赁市场原办公楼形成，清理时无赔偿无纠纷。

聚缘茶房 聚缘茶房原系成都盐市口购物中心租赁市场场地建成，并分别于年以万元转 让给都荣工女士，获得年左右的使用权，及于年移交给市场，出现女二嫁 情况。

后经市场努力，市场同都荣工女士签订了租赁协议。

聚缘茶房清理时可能有定赔 偿和纠纷。

大众茶楼 原系成都盐市口购物中心租赁成都土地自行修建的营业房。

年盐市口购物中 心以向黄小龙借款万元作为回报，以每月，元价格将市场楼底约平方米的 营业房租给他。

后盐市口购物中心将茶楼底层归还给市场，二楼则由法院判给汇通银行。

同时，市场与黄小龙重新签订了租赁合同。

因此，大众茶楼清理时可能有定赔偿和纠纷。

都市农家乐 都市农家乐原系成都盐市口购物中心租赁成都土地自行修建而成。

同样于年 将底楼移交给市场，市场又将其租给侯锡惠女士。

该都市农家乐清理时估计没有赔偿和纠 纷。

农业银行储蓄所 农业银行储蓄所原系成都盐市口购物中心租赁成都土地自行修建而成，楼底， 面积平方米。

成都盐市口购物中心以从该储蓄所借款冲抵其年使用权。

同样盐市 属和煤炭企业关闭破产有关问题的会议纪要的规定组织实施破产。

破产费用缺口， 经财政部核定后，由上汽集团负责解决。

中国汽车工业总公司所属破产企业含成都 实施破产所适用的政策和费用也执行上述规定。

同时，国家经贸委根据国务院总理办公会 议纪要精神，将成都汽车配件总厂成都两户企业自年月日起移交给四川省 人民政府管理，中国汽车工业总公司持有两户企业的股权也实行无偿划转，两户企业的债 权债务仍由原法人主体承担。

年月日四川省人民政府决定将成都汽车配件总 厂成都两户企业下放至成都市人民政府实行属地管理。

现成都市人民政府决定对成 都实施关闭破产。

但实施关闭破产大约需要，万元启动资金。

破产后以土地出让收 核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，入去除政府收取的土地出让金剩余部分作为破产费用，不足部分按有关规定由上汽集团负 责解决，同时返还先期垫付的，万元破产启动费用。

六有关破产清理情况预计 该地块系成都牛市口商贸大市场所在地。

该市场拥有楼底营业房间，现有小 食品化工等各类商家余户。

另有茶楼个，面积，平方米，农贸市场个，面 积平方米，娱乐城个，面积，平方米，旅馆个，面积，平方米，招待所 个，面积平方米，生资市场个，面积平方米，餐馆个，面积平方米。

在破产清理时，该市场主要情况如下 农贸市场 农贸市场系牛市口商贸大市场与莲新街道办事处联办，共有间营业房及两条通道， 清 小区绿化及小品， 全民健身场地 自行车棚 二住宅户数及车位数量 序号项目户数面积机动车数量非机动车数量备注 住宅平米机动车每户辆，非机动车每户辆。

平米机动车每户辆，非机动车每户辆。

平米机动车每户辆，非机动车每户辆。

平米机动车每户辆，非机动车每户辆。

小计商业，机动车非机动车每平米辆。

合计， 其中地上部分地上机动车 地下部分， 备注可售机动车数量为个。

第六部分项目开发方案 项目开发建设方案 对土地开发模式 只需对地块上的建筑物拆除，达到拍卖要求即可。

二对房产开发模式 开发方案设想 为了更大程度地提高土地的利用价值，拟将小区开发为小高层组团。

其中临二环路东 四段与东大街东延线侧开发为至二幢首层或层为商业业态的小高层。

考虑到本项 目市场推广计划及小区建设的实际需要，拟将整个项目分两期进行开发。

第期首先完成 样板楼展示工程小区大部分基础设施公建配套设施和南面组团。

这样可以使首期买家 享受到已成熟的配套设施。

本期推出的楼盘价位不宜太高，以吸引买家，树立形象，为二 期提高售价作好准备。

第二期开发北面组团。

建设进度计划 本项目预计从年月开始启动破产清理程序，工期约为年零个月。

整个工 程分两期进行。

土地整理及前期开发进度 本项目地上建筑物清理及改变土地用途与土地转让时间预计为年月至年 月。

同时开展前期市万元亩出让金万元亩市场最低出让地价万元亩 工业用地Ⅱ级 住宅用地Ⅲ级 商业用地Ⅳ级 实际出让地价预估 本地块为工业用地，出让时需改变土地用途为商住用地。

为了便于计算及考虑到可能 的规划情况，拟设定本地块的商业建筑面积与住宅建筑面积的比例为。

土地出让金补差额估算 若将该工业用地改为商住用地，每亩土地出让金补差额预计万元亩 万元亩万元亩万元亩万元亩，则土地出让 金补差额总预计万元亩亩万元。

地价估算 该地块出让时每亩地价预计万元亩万元亩万元亩，则出 让时地价预计万元亩亩，万元。

土地增值额估算 该地块实际每亩市场最低出让地价预估万元亩万元亩 万元亩。

则该地块实际市场最低出让地价预估亩，万元。

因此，该地块每亩增值额万元亩万元亩万元整个地块 增值额万元亩，万元。

备注以上是按成都地区以前工业用地转让及土地用途改变的般办法来计算出让金 补差额的。

二开发费用测算 管理费用 管理费用按每月万元计算，从年月至年底，共计万元。

其他费用 其他费用为破产启动费用，万元及其他可能尚需费用万元，合计为，万 元备注虽然，万元是先期垫付，后期土地拍卖后无偿返还的启动费用，但由于考 虑到该笔费用具有不确定性，因此在实际测算时，将该笔费用纳入了成本场调查项目开发和营销方案策划初步可行性分析，规划建筑 建筑施工设计，项目报建等工作。

期开发进度期开发南面组团，预计时间为年月至年月。

二期开发进度 二期开发北面组团，预计时间为年月至年月。

二项目经营方案 项目经营方案主要针对房产开发模式。

根据目前成都市房地产的实际情况，本项目的 经营方案初步设想为 租售比例 预计项目至竣工投入使用时，住宅部分能实现的销售，商业车位部分能销售 。

为方便计算，假设未销售的商业车位的租赁期在项目建设经营期的第四年开始。

五年后即项目开始后的第年全部转售。

销售进度与价格 住宅销售进度 序号销售时间合计年年年年年即转售年 销售比例 销售面积平方米 商业销售进度 序号销售时间合计年年年年年即转售年 销售比例 销售面积平方米， 车位销售进度 序号销售时间合计年年年年年即转售年 销售比例 销售个数个 三项目投资方案 见项目第八部分项目资金筹措。

第七部分项目投资估算 土地开发模式总投资估算 开发成本测算 此模式下开发成本即为土地成本，万元。

基准地价与出让金 本地块属于工业用地Ⅱ级住宅用地Ⅲ级商业用地Ⅳ级。

其基准地价和土地出让金 分别是 序号土地用途及级别基准地价商业楼盘。

商 业气氛正