区域迅速汇集了成都的金融中心行政中心， 以及高档餐饮娱乐中心文化中心等，些写字楼也遍布其中，逐渐形成 了新成都的中央商务区。

由于本案的商圈地理属性，其立地特点用地布局空间构成特点 土地利用特点等，合理建设较大规模的建筑集群将有效提高土地的合理利 用，丰满商圈及区域的商业布局及功能业态，增强作为现代城市所必 须具备的城市服务功能，同时也成为城市文化的重要载体之。

二中心商业区综合系列再开发趋势的需要 中心商业区再开发的综合化倾向明显。

我国从九十年代开始，中心商 业区商业设施的开发出现了明显不同的特点，方面表现在商业再开发的 大型化倾向另方面表现为开发内容的综合化。

这些商业再开发般具 有以下特点开发用地规模较大并非单栋建筑，由栋以上的数 栋建筑构成除种类零售商店餐饮设施以外，般还包括商务办公 楼剧场电影院音乐厅健身设施，配套住宅等用地般内均 规划有较大规模的绿地或广场等公共空间或屋顶广场，并设计有标志 性建筑大都伴随开发用地的周边道路市政基础设施环境的整治 工程。

商业再开发的大型化和综合化倾向是社会发展居民余暇时间增加，住宅设计更加关注细部环节的创新。

房地产市场整体开发投资量分析 从近几年的变化来看，年成都市房地产开发投资亿元， 增长率达到，比年提高了个百分点住宅投资仍然是开 发投资的主力，写字楼商业用房投资虽然不大但增幅明显。

从近年来 房产投资的平均增长率来看，增幅约为左右，按这个速度计算，到 年成都市的房产投资额可达到亿元。

附表近年成都市房地产开发情况表单位亿元，万 年份开发 投资额 商品房 竣工面积 商品房 销售面积 商品房 销售额 第章项目总论 项目名称 成都财富中心 二建设地点 成都市锦江区青石桥片区内，处于大业路朝阳路及青石桥路交汇处。

三项目开发性质 商业住宅办公综合性物业。

四项目法人情况 本项目由成都市联华房地产开发有限公司及成都汉高实业发展有限 责任公司联合开发建设 成都市联华房地产开发有限公司 法人代表吴军 法定地址成都市二环路东段桃蹊路号 注册资本万元人民币 核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，经营范围房地产开发 公司概况成都联华房地产开发有限公司经成都市建设管理委员 会成建委发房字表号文件批准于年月日成立，具有开 发大型房地产项目的开发资质。

公司成立之初就承担了水碾河磨子村小 区总建筑面积万多平米旧城改造项目济效益，因此项目建设可行。

该项目的建设规划方案将根据市规划局的要求精心设计合理的 考虑商业住宅功能指标外部环境项目配套建设成本，使该项目成 为城市中心的又商业中心，并成为青石桥区域代表性的建筑。

项目主要建设内容为住宅商业办公用房及公建配套停车场 绿化。

项目总建筑面积约平方米，其中住宅建设面积平方 米，商业用房建筑面积平方米，办公用房建筑面积平方米， 地下停车场面积平方米，自行车库面积平方米，设备用房建 筑面积平方米。

综上所述，我们认为该项目的建设是必要且可行的，应加紧做好项目 的前期工作，争取早日开工建设投放市场。

第二章项目建设必要性及前景 项目商圈属性的需要 本项目位于青石桥片区，称本案为青石桥项目是缘于传统的地理概 念，而以城市发展和现代商业中心区的规划眼光看，本案应属盐市口商圈 西起人民南路东至红星路北起蜀都大道南至朝阳路的核心都市区， 涵盖了天府广场盐市口春熙路红星路沿线红照壁多个 商业繁华中心，是名副其实的都心。

这种定性的判断也可以从地价 建筑物的高度住宅和非住宅的比率等指标中得到佐证。

受年大规模旧城改造带动，盐市口的综合楼开发大幅增加。

目 前，春熙路商圈的业态和改造已基本定型，而盐市口的改造实际上才刚刚 开始，可塑性和增值潜力极大。

在此背景之下，盐市口商圈无疑面临重新 洗牌重新定位。

改造后盐市成都市重点安置小区联 合小区万多平米与成华区重点道路扩建工程等，年月公司成 功开发了八里小区万平米的首个电梯公寓，个月取得了的销 售业绩。

年公司又在武侯区小天路开发了米兰风度项目总建筑面 积万平米，个月内完成项目销售。

二成都东云实业有限责任公司 法人代表程云磊 法定地址成都市锦江区大慈寺路号 注册资本万元人民币 经营范围房地产开发 公司是由省展览管于年月日发起设立专门开发建设该 地块的公司。

两公司通过联营形式对该项目进行整体规划联合开发。

三投资商介绍 投资商成都汉高实业发展有限责任公司 法定代表杨燕 法定地址成都市锦江区新开街号 注册资本万美元 公司介绍成都汉高实业发展有限责任公司是家拥有雄厚资金实力和先进管理经验的大型合资企业。

五项目编制依据及主要研究范围 本项目可行性报告的主要编制依据如下 市规划局已批准的规划设计任务书国有土地使用的相关文件。

研究范围项目市场前景分析，建设内容及规模，建设方案及效 益评价等。

六项目可行性研究主要结论 该项目总体规划满足成都市规划局建筑管理规范要求，符合城市 总体控规标准。

该项目的建设将大大改善青石桥片区的城市面貌，改善周 边的生态环境居住环境，增加城市服务功能，项目的建设是十分必要的， 同时该项目的实施，有着良好的社会效益和选性和提高次购足的能力。

当然大型化并非规模越大越好，而是有个经济规模的问题。

以百货商店 为例，目前我国大城市中心商场的最佳规模约为万平方米，显然这 面积已超出原有的百货商店规模概念。

应当指出，大型化在不同的业态 有不同的表现。

细分化 随着业态间竞争的日趋激烈，各种业态的目标市场日趋细分，即便是 同业态，其目标市场也显示出差别化的恃点。

市场的细分，使各种业态能 更好地服务于自己的目标市场。

不同的业态满足不同的市场需求，吸引不同的消费群，提供不同的价值点，如喜爱便宜货的消费者爱去折扣商店 重视时间效益，买了就走的消费者喜欢去便利商店认为购物就是休闲，强 调次购足的消费者多光顾购物中心或大型百货商店而强调商品特色， 重视优良服务的专门商店则吸引注重品质和个性的消费者。

廉价化 随着商品供应的日益过剩，降价是当今世界商品竞争的个基本趋 势。

这点反映到零售业，就是各种廉价化商店的涌现。

无论是折扣商店 仓储超市，还是超级市场大型综超，均以其低价切入市场。

廉价虽然不 是所有业态的特征，但是尽力降低价格提高竞争力则是所有业态努力的 方向。

廉价化的典型表现就是尽量实现顾客自助服务，选择低租金地区， 简化商店设施，降低采购成本等。

购买质优价廉的商品是每个消费者的 心愿，同样的商品，消费者更愿去廉价的商店购买，尤其是在服务显得不很 重要的情况下。

连锁化 零售业的连锁闲文化商业中心。

办公用房 该区域与高档商务楼五星级酒店区相连，形成强大的高品质商务 环境。

公建设施 与小区建设配套的水电气道路通讯管线，区域内设置小区会 所物业管理用房健身中心洗衣房游泳池儿童老人玩乐休闲设 施等。

设计机动车非机动车停车场，满足住户和商业客户的停车车位需 求。

绿化 为营造小区内优美舒适的生活环境，项目绿化部分为线性道路绿 化，部分为片状内院集中绿化，项目主入口处设特色绿化生态广场。

二建设规模 净用地面积平方米。

总建筑面积平方米。

其中住宅建设面积平方米，商业用房建筑面积平方米， 办公用房建筑面积平方米，地下停车场面积平方米，自行车 库面积平方米，设备用房建筑面积平方米。

建筑占地面积平方米 建筑密度 容积率 建筑总层数层 建筑总高度米 总停车数量辆 非机动车位辆 第四章项目市场分析 成都商品房市场的供需状况 市场供给分析 自年以来，成都市房地产市场竞争进入快速增长期，特别是近 两年来外地实力开发商纷纷进驻成都，令市场竞争格局显得更为激烈。

竞 争的加剧促使开发商在产品定位上更加注重市场调研环节，更加注重研究 购房者的消费心理和行为习惯，以及竞争对手的情况。

成都房地产市场的 产品由此逐步趋向个性化多元化发展，主题概念日趋明显，建筑风格愈 显多样经营并不是现代商业才具有的特征，只是现代零售业无 论连锁经营的类型，还是连锁经营的规模，都得到了大大的发展。

连锁经营 的扩大，反映了现代商业提高集中化程度的要求。

以年的美国商业为 例，仅正规连锁和特许连锁的零售份额就占，如果再加上自愿连锁，完 全可以说美国零售业是连锁经营统天下了。

可见，连锁经营是现代商业 发展的个基本规律，对零售企业具有举足轻重的意义。

除了降低采购成 本提高共享效益扩大市场份额等显著作用外，更重要的是为推出自有 品牌加强工业先导等提供了条件，从而大大增强业态本身的竞争能 力。

因此本项目将引进欧尚家乐福等世界强连锁大卖场作为主力店，与周边核心商圈的百货店形成业态互补，同时满足消费者的多样性需 求。

四项目前景分析 项目将定位为创造小时均富有活力的综合载体，为消费者提供高 感度的空间，全生活的服务，为社会提供更多的就业机会，为城市提供更 多的服务功能，项目建成后成为将成都市核心商业圈内个集购物休闲 娱乐商务办公居住于体的大型综合性建筑，成为成都市城市文化具 有代表性的建筑集群之。

第三章项目建设内容及规模 建设内容 号楼号楼高层电梯公寓 高层电梯公寓充分考虑自由框架组合结构，面积为平方米，满 足不同档次住户与办公需求。

商业用房 临街设置为商业裙楼