规划定点，土地使用权等手续已经办理完毕，项目建 筑设计方案和总平面规划等已经完成，土地平整工作已经完成，市政配套条件良好，建 设条件基本具备，项目所需资本金基本到位，财务效益较好，项目建设是可行的。

花样年大溪谷期项目技术经济数据和指标汇总表 项目经济数据指标 项目单位数量备注 占地面积亩 总建筑面积平米 容积率 花样年大溪谷期项目技术经济数据和指标汇总表二 投资计划与资金筹措表 单位万元 序号项目名称合计建设经营期年年年 项目期总投资 建设开发投资 其中土地费用 设计费及提成 报建费 工程费 管理费用 营销费用 财务费用 其他费用 资金筹措 自有资金 银行贷款 销售收入再投入 花样年大溪谷期项目技术经济数据和指标汇总表三 销售收入估算表 序号项目年年合计备注 整体均价 销售面积平米均价包含别墅花园洋房和公寓 销售均价元平米 销售收入万元 二合计 花样年大溪谷期项目技术经济数据和指标汇总表四 投资损益表 单位万元 序号项目年年合计 收入 二营业税金及附加 三土地增值售价按照项目突出特色，参照修正条件以及目前物价水平等因素，总体平均售价拟定为 元平方米，属于相当保守的定价。

第四章建设内容及规模 建设内容 根据成都市政府各有关部门的指标精神和项目建设业主的构想，花样年•大溪 谷期为中高档度假类商品住宅。

项目工程可提供平方米，计套商品住宅 个平方米的会所，条平米的水景商业街，具体建设内容如下 住宅 住宅户型充分考虑使用功能，采取适度超前的原则，每户面积从平方米到多 平方米，满足不同住户的要求 期启动区平米具体指标如下 第章项目总论 项目名称花样年大溪谷 二建设地点中国成都蒲江 三项目性质生态旅游区域商品房开发项目 四项目业主简介 开发商花样年成都生态旅游开发有限公司 法人代表宋湘梅 五编制依据及主要研究范围 研究范围 引言 本项目以花样年成都生态旅游开发有限公司为开发商，计划在中国成都蒲江县 城旁，规划红线范围内净用地面积为平方米的土地上兴建及管理具有中高档 水平的大型城市度假小镇的花样年大溪谷的期工程。

花样年大溪谷 将分多期开发，其中期包括会所度假住宅度假公寓运动场所公园等。

为充分 论证本项目的可行性，制定有效的营运策略，花样年成都生态旅游开发有限公司特 此对本项目进行可行性研究。

研究范围 论证本项目建设的必要性。

成都市同档 建设内容及规模 为充分利用本地块土地资源，本工程建筑规划为层等低密度建筑。

为使整个度假社区的建筑规划风格更好地与蒲江自然生态山水环境协调，花样 年大溪谷期建筑采用加州风情度假氛围以及相配的建筑风格意境。

总平规划建 筑方案与园林设计，均聘请国外国际概念设计公司担纲设计。

整个园林和建筑风格 反映出种返朴归真的清新气息，处处使人感到种自然而亲切的气氛。

花样年大 溪谷期突出的建筑与环境特色与其它度假社区，形成鲜明的对比，力求在成都蒲江 创造出道亮丽的风景线。

花样年大溪谷期特别注重小区的保安系统，周边设红外线探测报警系统， 户户设可视对讲防盗系统，门窗均设电子防盗报警系统，室内设有煤气泄漏报警系统， 整个花园公寓采用国际先进的智能综合布线系统。

物业管理 该项目的物业管理由花样年物业管理公司结合专业酒店管理公司，采用国际先进的 物业管理理念进行管理。

花样年大溪谷期项目售价估算 住宅均价，元平方米 投资估算及资金来源 投资估算 本项目期总投资，万元，其中静态投资，万元 资金来源 本项目所需资金拟通过以下三渠道筹措 成都春天房地产开发有限责任公司利用自有资金投入，万元，占动态总投资的 预售收入可用于项目开发投资筹措，万元，占动态总投资的 银行贷款，万元，占动态总投资的 财务评价 项目建成后，可实现税后利润，万元，税后投资利度假物业的经营情况，以及对本项目之影响。

成都市度假物业售价情况，评估本项目市场潜力及预估其各功能售价。

确定项目的建设内容和规模。

方案设计说明 投资估算和资金来源。

投资经济效益分析。

二主要编制依据 成都市规划管理局挂牌地块规划设计条件通知书 成都市国土局成国土拍挂转第号文及年月日签订的土 地转让合同及其附件。

六可研报告概要及结论 区域分析 成都市位于中国中西部结合部腹地，是四川省省会，中国西南地区的政治经济 科技教育商贸中心，交通通信的枢纽，是经国务院批准的对外开放城市和全国配 套改革试点城市。

随着中国沿海地区经济的发展，中央已经制订西部大开发的宏伟战略，实行更为优 惠的开发政策和鼓励措施。

地点分析 花样年大溪谷期位于成都蒲江县城旁，蒲江地处四川盆地西南边缘，是成 都市的西南门户自然环境优美，气候宜人，是国家级生态示范区，是成都生态环境最 好的县，有绿色蒲江，天然氧吧的美誉，适宜开发大型生态旅游度假项目。

目前，周边正在成为成都来自外地客源来成都休闲度假旅游的热衷之地，如石像湖 朝阳湖碧峰峡刘氏庄园遗址洛带古镇上里古镇等大批特色旅游休闲资源，该 地区正在成为成都市时下最火热的旅游休闲之区域之，素有川西旅游环线的美称。

该项目期占地平方米，地块背靠长秋山临浦江河水，成长条形，非 常适合旅游度假项目开发。

各区县根据国家有关政策法令和本地区的具体情况， 因地制宜地制订了包括财税外汇金融保险投资减免有关收费项目的标准等等 系列优惠政策，颁布了系列的房地产管理法规，努力创造促进房地产开发的政策法 规环境，努力减轻房地产开发的负担。

政策导向 为加快成都住宅产业化和商品化市场化的发展进程，成都市从年起，已经明 令停止住房实物分配，推行住房货币化，积极发展住房金融，加大房地产业的信贷投入 建立住房信贷体系。

同时，逐步提高住房租金，确定合理租售比价，减轻购房税费，启 动二级住房市场，大力刺激住房消费，这些举措，已经收到良好的效果。

二花样年•大溪谷期项目商品房市场前景分析 项目的特色优势 在当前中高档房地产激烈竞争的情况下，个地产项目能否脱颖而出，关键在于该 项目是否具有突出的特色，即突出的卖点。

花样年•大溪谷期具有成都市目 前中高档房地产项目独特的卖点，具体内容如下 规划设计国际流 花样年大溪谷期由国外著名专家规划设计，充分体现当今国际社会流行度 假休闲人居理念，容积率，建筑密度仅，绿地率超过，此特色在成都度假 类住宅中位居优良。

环境特色突出 花样年•大溪谷期规划设计独具返朴归真自然幽静的特色，环境绿化 工程的设计由国际概念设计公司专家设计。

质量管理特色出众 花样年•大溪谷期建筑质量特别可靠。

在施工过程中，甲方监理工程师将 坚持每天到现普通普通普通普通 水电气路通良好良好良好良好良好 装修清水房清水房清水房清水房清水房 销售情况 销售情况期房期房期房期房期房 修正系数销售极好销售良好销售良好销售良好 销售时间 销售时间年 至今 年 至今 年至今年至今年 每年上涨 区域因素 自然因素较好最好稍差稍差 社会环境较好较好较好较好 道路交通较差较好较好较好 配套条件较差较好较差较好 教育配套稍差稍差稍差稍差 环境卫生相同相同相同相同 景观较好最好稍差稍差 规划限制稍差稍差稍差稍差 修正系数 个别因素 实例住宅销售情况极好，销售情况良好，目前品牌知名度和美誉度都 很高，较好地占领了中高档度假物业市场，与本项目相比，本项目仍有相当的优势，综 合比较，本项目修正系数取。

三销售价格计算 销售价格测算表 单位元平方米 实例实例实例实例 销售单价 销售情况修正 销售时期修正 区域因素修正 个别因素修正 修正单价 采用平均综合计算销售价格 评估平均销售价格元平方米 花样年•大溪谷期项目定位于中高档度假物业类商品房，所处位置环境以 及其它配套条件较好，与目前同类地区电梯公寓售价在平方米比较， 监督工程质量，让业主真正放心。

安全设施流 花样年•大溪谷期安全设施采用国际先进设施设备，确保业主人身财 产安全万无失，特别满足高档度假类住宅业户的需要。

物业管理先进 花样年•大溪谷期项目自预订宣传起，物业管理即先期介入，签订预售合 同时，即领取业主手册，让业主从开始就充分感受到开发商体贴入微细致周到的 物业管理素质，感受到自己尊贵身份处处体现。

因此，我们可以相信，该项目预计有良好的销售前景，必将创造出良好的经济效益 和社会效益。

二项目销售价格预测及市场竞争力分析 根据成都市目前各中高档房地产项目的经营销售情况的深入调查研究，结合花 样年•大溪谷期的特点，按市场比较法测算该项目的销售价格。

测算方法 花样年•大溪谷期项目销售价格实例房地产项目价格交易情况修正系 数交易时间修正系数区域因素修正系数个别因素修正系数 实例住宅情况比较 实例天下青城低密度复合型度假物业 实例中国青城低密度复合型度假物业 实例新丽江低密度复合型度假物业 实例青城神韵低密度复合型度假物业 实例住宅与本项目比较表 基本情况 对照项目花样年大溪谷 位置成都青城后山青城前山青城大观镇青城街子镇成都蒲江县旁 地域区分好很好好较好