产品之后的 最大消费热点。

随着住宅消费热潮的到来，住宅业对拉动国民经济增长 促进内需扩张起着及其十分重要的作用。

根据世界银行提供的数学模型测 算，我国住宅建设每投入元的住房资金，可以创造 相关产业元的需求每销售元的住宅产品，便可带动 元的其他产品的销售。

全国城乡住宅建设每年可消耗的钢材的木 材的水泥以及的玻璃。

因此，国家十分重视住宅业的发展，已将 其列为新的经济增长点，并通过众多优惠政策及配套改革进行大力培育与 扶持，使住宅业受到优先发展，增势迅猛。

从波动周期看，我国房地产业正开始走出低谷 我国的房地产业从年开始兴起，于年上半年达到顶峰， 年月以来，随着中央的宏观调控，房地产业开始降温。

年，随着房 改深化和经济形势持续好转，部分地区商品房销售开始出现回升态势，房 价比上年增长。

进入年，全国房地产市场形势普遍看好，当年商 品房销售额突破亿元，与上年同比增长个人购买商品住宅 亿平方米，成为市场交易的主流商品房每平方米平均售价元，较上 年上涨。

今年上半年，房地产业呈现进步加速增长态势。

根据社会 经济发展趋势及房地产业发展规律判断，估计业工人收入最低，企业管理层收入较高。

后者多以外来流动人口为主，其经济收入水平较高。

就传统产业管理层和 高新产业人群而言，均具有不同程度的购买力。

④该区交通方便，设有陈家坪长途汽车站，是成渝高速公路的起点站， 区内道路通达，线路纵横，公交快捷。

该区设施配套齐全，建有公园渝 高公园广场跃华广场商场晨光跃华山城平价酒店晨光 西亚和平劲力市场南亚家具跃华机电赛博数码渝洲交易 巴山汽配医院医院学校及金融网点等。

其社区成熟，商服繁华。

目录 项目概况 二项目投资环境分析 我国目前房地产业发展形势分析 二重庆市房地产总体投资环境分析 三地块所在区域环境分析 高新区 九龙坡区 三地块条件分析及其经营取向 地块现状条件分析 地块面积形状地形地质水文条件 交通动线 周边环境及景观资源 地块公共配套设施 动迁安臵状况 土地级别出让金及基准地价情况 政府管制规划出让交通等管制问题 二地块分析 优势 弱势 机遇 核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，挑战 三地块经营的适宜性分析 最适宜项目可适宜项目不适宜项目分析 适宜项目的辐射距离及辐射片区分析 四市场研究及目标市场研判 重庆市房地产市场的发展现状 总体态势 各区房地产市营销方执行案 楼盘命名 价格分析与定价策略 上市时机选择 销售渠道选择 广告媒体选择与投放计划 销售执行与推广 深圳市建筑设计研究总院重庆分院 年月日 大宅门百威花园房地产开发项目 初步可行性研究报告 项目概况 大宅门百威花园项目位于原重庆针织总厂所在地，由海外集团与 百威物业发展有限公司拟将联合开发的中档大型住宅小区。

地块面积 平方米，预计规划建筑面积万平方米。

目前，该项目正在前期论证 阶段。

二项目投资背景 我国目前房地产业发展形势分析 我国房地产业已进入迅速发展时期，发展后劲十分充足 世界各国的统计资料表明，当人均进入美元的经济发 展阶段，正是房地产业迅速发展，进而带动整个国民经济结构调整，成为 国民经济支柱产业的时期。

年我国人均为元人民币，折合约 美元，这说明我国的房地产业正处于这个迅速发展时期。

年全国 房地产开发完成投资亿元，与上年同比增长，占固定资产投 资。

其中，商品住宅开发完成投资亿元，与上年同比增长 。

从消费主体上看，年，个人购买商品住宅亿平方米，占 商品住宅销售面积的比年提高个百分点。

年月份 个人买房比例高达以上。

由于我国是个发展中国家，目前还只是处于工业化中期阶段，无论 是经济的国际化进程，还是城镇化水平，都还处在个较低水准状态。

因 此，随着国民经场比较 各类物业市场比较 二项目目标市场研究 项目目标市场定位 项目目标客群分析 目标客户范围 目标客户调研及其需求特征分析 目标客户承购能力评估 项目同业竞争分析 竞争对手识别 竞争产品特点及分析 竞争对手营销策略及其市场份额分析 五项目规划构想 项目规划构想的依据及指导思想 规划依据 指导思想和原则 主要技术经济指标 二项目总体规划布局 用地规划 景观规划 公共配套设施规划 三建筑产品规划建筑物形象规划外观造型色彩公共门厅等 建筑物功能规划 建筑物楼高规划 建筑物面积及户型规划 建筑物结构规划 建筑物智能化规划 六项目技术经济效益评估 项目经济效益评估的基础条件 二项目预期销售收入估算 项目预期售价估测 项目预期销售进度估测 项目预期销售收入测算 三项目投资成本及费用估算 四项目财务经济效果预估 投资总利润 投资收益率 投资回收期 财务内部收益率 五项目不确定性分析及抗风险对策 影响该项目运营的不确定性因子 盈亏平衡分析及敏感性分析 归避风险的对策 七项目组织实施 项目组织管理机构 二项目运作方案 三项目融资方案 资金需求及回收计划 融资方案选择 四项目建设管理方案工程承包方式选择 工程建设监控 五项对商品房销售条件销售方式广告宣传计价标准面 积误差以及售后保修等问题作出了比较严格的具体规定，使开发商的售房 行为更加规范化。

重庆市商品房预售登记管理暂行规定的出台，进步加强了商 品房预售的管理，较大幅度地提高了预售门槛，明确了已交付全部土地 出让金和万平方米以上的开发项目，应完成小区道路环境工程， 房屋主体上升至地上两层以上地下层除外万平方米以内的开发项目， 多层房屋应主体结构封顶，高层建筑主体工程应完成规划建筑面积的三分 之以上的预售条件要求，严禁诸如内部认购定购等变相预售 行为。

预售门槛的提高，使开发商的资金压力变大，对经济实力较差的开 发商来说，过去那种依赖预售楼款回笼资金进行滚动开发的运作模式变得 比较困难。

为规范住房金融业务防范住房贷款风险，年月日，中国 人民银行发布了关于规范住房金融业务的通知，加强了对住房开发贷款及个人住房抵押贷款的限制，要求开发项目在申请住房开发贷款时，企 业自有资金应不低于项目总投资的，且必须具备四证，要求借款人 在申请住房贷款购买商品房时，必须以所购房屋或其他资产作抵押，且贷 款金额最高不超过抵押物实际价值的，如果所购房屋为预售期房，则必 须是多层主体结构封顶高层住宅完成总投资的三分之二。

这种规定使开 发商无论是申请开发贷款，还是办理按揭贷款，都存在着更加严格的限制， 对开发商的容量多万户，固定电话用户万左右，移动电话用户多万户，电话普及率约为。

已形成包括光纤微波载波与卫星相结合的 现代化通信网络。

三地块所在区域环境分析 本次研究的地块位居原重庆针织总厂所在地，介于陈家坪至石坪桥之 间，地处九龙坡区与高新技术区的交接地带。

两区社会经济状况均对该地 块的经营有着重要的影响。

高新区 重庆高新技术开发区位于石桥铺陈家坪片区，地理位臵优越，是 重庆市的副中心之。

它于年月经国务院批准成立的国家级高新技 术产业开发区，同年月被国家科委国家体改委批准为全国个综合改革 试验区之。

其行政区域为平方公里，包括占地平方公里的二郎科 技新城和占地平方公里的石桥铺高科技开发园。

交通便利，通过众多城 市主干道与渝中区沙坪坝区九龙坡区紧密相连。

该区是重庆传统工业与高新技术产业的结合区，其产业形态既包括 以重庆啤酒厂重庆热水瓶总厂重庆针织总厂重庆玻璃塑料配件厂 重庆无线电九厂重庆水管铸造厂重庆三峡油漆厂等为代表的传统轻工 业，又包括以诺基亚康佳联想方正彩电中心等大型新兴技术 产业。

该区既建有重庆市最早的大型渝洲交易城，也建有重庆市最大的电 脑市场。

该区受产业布局影响，人口构成主要包括两大类型，是传统产业 人口，二是高新产业人口。

前者多以长期常驻人口为主，其经济收入相对 低下，且内部差异较大，般产经济实力要求较高。

④目前非成套公有住房出售管理办法和关于调整重庆市城镇公 有住房租金的决定已正式实施，使非成套公有住房出售的限制取消，公 有出租住房的租金标准大幅度地上调，这必将有效促进个人购房比例上升， 促使存量房与商品房市场的进步繁荣。

商品住宅性能认定办法开始实施，该办法从住宅产品的适用性 能安全性能耐久性能环境性能经济性能以及新技术的应用等方面 确认商品住宅的性能等级，为住宅产品创优及优质优价的认定提供科学依 据。

它的施行将促进商品住宅整体质量的提高。

市政基础设施不断改善，房地产开发建设具有良好的硬件环境 九五期间，重庆主城区交通设施大为改观，建成滨江路黄花 园大桥长江二桥高家花园大桥鹅公岩长江大桥以及嘉陵江复线桥， 将渝中半岛与江南江北紧密地连成个整体，大大缓解了各区之间的交通 瓶颈限制。

目前正在建设之中的城市轻轨朝天门港口九龙破港口二期 工程江北机场停机坪二期工程，将使全市形成快捷方便的水陆空立体交 通网络。

全市供水管网发达，总长多公里，建有多个自来水厂，日 供水能力达到多万吨，自来水供水普及率达到，并建成了座年 处理能力达万吨的污水处理厂。

目前正计划投资数十亿建设分质供水系 统。

邮电通信方面，重庆已成为西南地区邮电通讯业务辅助指挥中心和 全国六大邮电通讯交换中心之，全市长途交换机容量达万多路端，电 话装政策的实施，我国房地产业 尤其是住宅