提高，使员工产生荣誉感及自 豪感。

这种荣誉自豪感能转化为巨大的力量，以激发员工的积极性。

合理用人，要用员工所长，严格职能相符原则，将员工安排在合适岗位，努 力使人与人之间感到所在岗位正是自己可施展才能的地方。

定期考核考绩，严格奖惩。

要多用表扬，表扬是最有效最经济或许是最 好的管理手段，惩罚是为了树立种规范，要预先示禁。

不可忘记这条原 则。

主张团体与团体之间开展竞赛，不太主张个人之间的竞争。

在团体内部强调 协助。

部门把任务下达到班组，奖励办法是部门奖励班组，班组奖励个人。

每个成 员不仅要完成自己的任务，而且要关心小组任务的完成，这样可促使组员之 间在工作上互相勾通互相帮助。

这种奖励制度，把个人小组部门的利 益统起来，小组关心部门，个人关心小组。

这种管理制度能调动每个人的 积极性。

对各班组应视同仁，电工瓦工都是工程部必须的部分，均为工程部的共 同目标而负其责。

要善于倾听不同的意见，管理层可以从中得到更多的信息，知道自己的不足 之处，同时也能真正了解部下，从而才有方法调动各种不同观点不同才能 不同个性人 完成大厦公寓内大型接待活动和节目活动特需的照明布置，保证大厦公 寓外景照明布置，保证大厦公寓外景照明的正常工作 根据维修巡检计划完成线路设备的巡检工作，并认真填写巡视记录，对发现 的问题或隐患及时处理并向经理汇报 负责计划本专业所需保养维修材料的使用采购计划 负责大厦公寓业主装修施工质量和安全检查工作 完成部门领导临时交给的各项工作，完成后及时报告。

五设备主管岗位职责 报告上级工程部经理副经理 督导下级设备领班 目录 工程部 工程部运作手册第页 公共区域各部位周检记录表第页 土建定期维护保养巡检记录表第页 冷却塔维护保养记录表第页 冷却塔巡视记录表第页 空调机房巡视记录卡第页 空调箱新风机设备保养记录卡第页 变配电室验收表第页 工程返修单第页 装修质量验收表第页 单元交接验收表第页 系统接收设备览表第页 设施设备检查记录第页 电梯日巡视记录第页 工程遗留问题跟进表第页 电梯巡视记录表第页 空调验收表第页 电梯使用申请单第页 工程部运作手册 第节组织结构图 经理人 副经理人 文员人 强电主管人弱电主管人二装监理人 维修领班人电梯领班人空调领班人维修领班人 配电 室外 委 人 系统喷洒系统消火栓泵喷洒泵水流压力控 制器自动喷洒头等。

排水系统包括污水排放系统废水排放系统雨水排放系统排污潜水泵 及其相应的水位控制系统隔油器等。

管道和卫生洁具 中水系统清水池瀑汽池沙滤罐瀑汽泵加压泵等。

四垂直交通系统 含客用电梯消防梯兼员工用梯货梯，以及相应的机房。

二弱电系统 火灾消防报警系统。

楼宇自动控制系统。

安防中控系统。

综合布线系统。

门禁卡通系统。

三消防系统 自动报警系统 含烟感温感手动报警主机联动台及相关专业联动系统。

自动喷淋系统 含喷淋头喷淋泵水流指示器警铃等。

消火栓系统 含消防泵消火栓远程启泵灭火喉减压阀等。

消防电源系统 含应急照明系统紧急出口指示灯非消防电源切换等。

煤气报警系统 含煤气探头切换阀主控柜等。

建筑防火系统 含防火卷帘门消防通道门等。

消防电梯 四装饰保新 大厦的装饰保新，工作量很大，其范围包括如下个部分 建筑物的外表 所有的地面，如地毯木地板地砖花岗石地面楼梯公共区域等。

墙壁 墙布木墙裙瓷砖大理石喷涂立柱外墙等。

天花 乳胶漆喷涂石膏板石棉板等。

各种家具及隔断 所有的桌椅台柜沙发茶几及屏风隔维修 工 人 电梯 外委 人 设备主管 维修 工 人 维修 工 人 维修 工 人 木 械 人 工程部总人数人外委电梯人，配电室人 第二节管理范围 动力设备 大厦的动力设备，包括大厦的配变电系统暖通空调系统给排水系统垂直 交通系统。

配变电系统 大厦供电系统中主要配变电设备有 变压器高压配电柜包括高压开关柜和计量柜低压配电柜包括各 类低压开关柜低压电容补偿柜直流屏。

楼层的强电竖井及各功能区的分配电箱，各类机房根据设备需要而设置的 配电箱和控制屏。

避雷设施包括接闪器引下线接地装置均压环。

二暖通空调系统 大厦中的暖通空调系统主要由下述设备组成 直燃机组及附属设备包括冷冻泵冷却泵冷却塔等 空调机组包括过滤器冷却器加热器送风机回风机调节阀等。

新风机组包括过滤器冷却器加热器送风机加湿器挡水器调节 阀等。

各类风机盘管及控制器 送排风机 空调水处理设备包括水软化设备补水设备等。

三给排水系统 大厦的给排水系统由下述几部分组成 给水系统，市政管网直接供水加压泵供水方式。

其设备包含供水池，高 位水箱加压泵。

生活热水系统，热水罐加压泵循环泵。

消防水系统包括消火栓。

采用先进的技术和管理设备 如楼宇智能管理系统节能开关定时开关感光开关节能灯节水龙头， 能量回收装置等。

六安全生产管理 大厦里有许多设备，均存在不安全的因素，如配电，会引起触电和火灾，如锅 炉会发生爆炸，电梯亦会伤人，还有许多高压容器，及高速运转的设备，这些都对 人身安全带来威胁。

因此，大厦设备运行管理，要抓安全第。

从安全管理的角度来看，应抓好如下工作 设立安全管理组织。

进行安全教育及训练。

定期或不定期实施安全检查。

事故发生原因的调查和分析。

调查分析结果的保存。

经常保持安全的工作场所。

提高工作人员对安全教育的兴趣。

制定工作安全守则及奖惩规定。

负责人应经常参与监督各项安全活动及安全措施的执行。

七工程部日常管理工作内容 消防安全管理 设备运行管理 计划性维修管理 安全生产管理 节能运行管理 设备资料建档及管理 第四节岗位职责 工程部经理岗位职责 报告上级总经理 督导下级副经理和各专业主管 联系部门公司各部门 在总经理的领导下负责公司所管辖物业的房屋建筑公共设施机电设备等 的技术管理工作 负责为所管辖物业的所有系统和设备建立全面的维修保养计划，并负责组织 实施 负责建立健全部门岗位责任制 负责建立健全工程设备的运行和操主管岗位职责总则 在工程部经理的领导下，主管本专业的全面工作，确保所管辖设备经常处在 优良 的技术状态下安全运行 编制本专业所负责设备的年季月度保养计划，建立相应的维修记录档案， 并 监督实施 每日检查设备运行状况及工作现场机房 检查设备运行技术状态，发现问题及时处理 检查下属员工的岗位纪律和工作态度，发现不良现象及时纠正 审阅运行值班日志，及时发现隐患并采取相应措施 检查工作现场卫生安全状况，保持良好的工作环境。

安排下属员工的班次，监督检查出勤情况 负责制定各班组的岗位职责及巡视检查制度，并监督执行检查落实情况 监督和检查每日派工单完成情况 负责本专业员工的培训督导考核和评估工作 负责对员工进行安全教育及训练，并定期实施安全检查 严格控制维修保养材料的出库和去向，努力降低成本及能耗 负责与其它班组或部门的协调合作 完成部门领导临时交给的各项工作，完成后及时报告。

四强电主管岗位职责 报告上级工程部经理副经理 督导下级强电领班 联系部门工程部各专业 负责大厦公寓动力配电系统运行值班的管理工作 负责大厦公寓所有照明线路及灯具的日常管理和维修工作 负责大厦公寓所有机房内电器设备的维修和保养工作 负责大厦公寓电梯设备的维修保养工作作程序，确保工程设备的正常运行 全面负责工程方面的节能运行，严格控制工程运行和维修费用 跟踪控制水电燃气等的能源消耗，保证最大限度地节能 负责制定部门培训计划，保证工程部员工掌握必备的专业技术和技能 统筹部门内的工作安排及人员调配的协调工作，充分发挥现有人员的潜力 负责督导和考察本部门员工遵守规章制度的情况及员工的工作成果效率及 工作素质。

审查提交的员工奖惩建议 负责检查本部门的工作进度，并定期向公司经理汇报 处理日常与公司各部门之间的协调事项。

二工程部副经理岗位职责 直接上级经理 督导下级工程部各主管 负责协助部门经理工作，按制度要求对主管进行工作考勤考试。

根据部门 经理的意见进行工作调配传达部门经理的工作指令 分析项目报价单，组织讨论决定，对完成项目进行检查，评估和验收 紧密跟踪控制能源，制定消耗记录统计，提供节能措施 管理员工纪律，解决员工之间争执，进行绩效评估，按制度实施奖惩 制定管理生产消防卫生和健康等培训计划并监督实施 和人事部起为工程部选择面试新员工 督促制定工程月报表，递交工程部经理审核 巡查工程设备设施组织有效和高效的生产管理和技术管理，阅读各类技术 报表和工作日记，确保安全可靠运行 完成部门经理临时交给的其它工作，完成后及时报告。

三安装调试手册等资料中的有关维护保养内容，建立设备档案登记卡。

并按说明书中规定的维护保养项目内容建立维护保养记录表格。

编制设备计划维护总表 将全部维护保养记录表中的任务和时间汇总到计划维护总表中，并制定出年 度设备维护保养计划览表。

发出维护保养指令卡 维护保养指令卡是根据计划维护总表及保养计划览表的安