率为资本金净利润 率为项目投资财务内部收益率所得税前为所得税后为，项 目财务净现值所得税前为万元所得税后为万元，项目所得税后投资回收 期为年。

主要技术经济指标 主要技术经济指标表 序号项目单位数值备注 基础指标 总占地面积亩 净用地面积亩 总建筑面积 建筑密度规划要求 容积率规划要求 绿化率规划要求 停车位个个车位 计划建设期年 二技术指标 建设内容与规模 综合楼层 可出租部分 商业层 办公区层 自用部分 办公区层 三经济指标 总投资万元 其中建设投资万元 流动资金万元 资金筹措万元 其中资本金万元 银行借款万元 营业收入万元 其中销售收入万元 租赁收入万元正常运营年份 经营成本万元正常运营年份 营业税金及附加万元正常运营年份 土地增值税万元正常运营年份 营业利润万元正常运营年份 所得税万元正常运营年份 税后利润万元正常运营年份 四财务评价指标 总投资收益率按经营期年均 资本金净利润率按经营期年均税后利润 项目投资内部收益率所得税前 项目投资内部收益率所得税后 项目投资财务净现值万元所得税前 项目投资财务净现值万元所得税后 全部投资投资回收期年所得税前含建设期年 全部投资投资回收期年所得税后含建设期年 资本金内部收益率所得税后 盈亏平衡点以出租率计 问题与建议 通过财务评价分析和敏感性分析看出，对于本项目最大的不确定因素是建设成本 的变动。

对此，本报告特别建议建设单位在保证工程质量的前提下加强成本控制力度 的基础上，在投资建设过程中，根据市场价格行情通过招标等方式把握主要材料的购 入时机和价位，同时加强财务核算费用控制，在保证工程质量的基础上尽量压缩不 必要的费用，以获得预期效益。

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另外针对项目建设，建议建设单位 加紧做好前期工作，及时完成项采用管，管 道采用直埋敷设，埋设深度。

供热条件 规划集中供热热源厂座，热源厂内设热水锅炉，供热负荷为 。

供热介质为水，供回水温度按考虑。

供热管网采用枝状布臵，直 埋敷设。

覆土深度为。

远景共设热力站座，每座供热面积万 。

总论 项目背景 项目名称 项目名称综合楼项目 建设性质新建 项目建设期年月年月 开发建设单位 略 可行性研究报告编制原则与依据 编制原则 严格遵循国家有关法律法规，从实际出发，合理确定建设规模，做到选 址合理功能健全设施完善安全卫生。

本着实事求是的原则分析论证该项目的实施条件和工程技术方案的可行性， 认真调查研究各项基础条件，避免不利因素对工程建设和运营过程中产生的不利影 响。

在科学发展观的指导下，坚持可持续发展战略方针，贯彻执行国家和地区 对环保安全及消防方面的有关规定和标准。

坚持独立客观科学可靠的原则，提出可供项目单位决策的建议， 也为有关部门审批项目提供参考依据。

编制依据 市城市总体规划 镇城市总体规划年 民用建筑设计通则 建筑设计防火规范 建筑抗震设计规范 公共建筑节能设计标准 市城市规划管理技术规定 建设单位提供的有关资料和基础数据。

项目提出的理由与过程 市拥有储藏丰厚的煤炭资源和矿产资源，目前，已经发现的具有工业开采价 值的重要矿产资源有类种，是西部地区乃至全国煤炭和天然气的重要产地。

随 着全球经济的高速发展，全球性的能源供求紧张为营造了得天独厚的发展空间， 丰富的煤炭资源成为市城市发展的强力助推器。

随着国家西部大开发的实施， 市的煤炭电力天然气化工毛纺等支柱产业得到长足发展，经济建设与城市建 设的速度不断加快。

市在全球性能源紧张的背景下依托资源优势抓住机遇实施科学合理的能源战 核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传， 略，其经济建设位。

镇自年初确定为城乡统筹试验示范区以来，以宽马路大绿地 低密度欧式建筑风格花园式人居环境为总体规划理念，全面启动了移民安臵社 区老年公寓高档别墅三大居住片区的开发建设，并辅之以中高端的教育医疗 文化体育商业等公共服务设施建设项目。

在镇城市建设全面启动之际，根据镇总体发展规划和城镇建设需求， 公司看中了镇作为市重点开发建设的城乡统筹试验示范区的发展潜力，在该 镇建设用地挂牌转让过程中购得位于国道南侧东环路西侧地块的建设用地使用 权。

在此基础上，针对该区域作为镇东大门的区位优势和紧邻两条主干路的便捷 交通优势，根据企业自身需求和当地综合性商务地产需求，决定与其子公司 市房地产开发有限责任公司联合开发建设处综合楼项目，为本企业建造办公场 所的同时向社会提供功能完善配套齐全交通便捷的综合性商务环境。

项目概况 拟建地点 本项目建设地点为位于市区西侧公里镇，项目地块位于镇 东北部，场地北靠国道东邻东环路，总体呈依东环路南北走向的矩形平面结构， 项目总占地面积为平方米约合亩，净用地面积为平方米 约合亩，地块用地性质为商业金融用地。

建设规模与目标 本项目规划总建筑面积，拟建座集办公商业写字间体的综合楼， 计划建设年，既年年月。

本项目根据镇城市总体规划地块规划条件要求和当地商业地产的市场需 求，结合建设单位自身的办公场所需求，通过市场化运作，拟建成处基础设施齐全 配套设施完善环境优良安全卫生出行便捷的现代化综合楼工程，为镇促进 城市建设完善城市功能提升城市品质作出积极贡献。

投资与效益情况 总体投资与效益情况 本项目估算总投资为万元，其中建设投资万元流动资金投资 万元。

根据建设单位投融资计划，本项目建设和运营所需资金全部以自筹资金解决。

效益情况预测 本项目办公区除建设单位自用部分外，其余办公区和商业部分全部出租。

根据 当地市场需求类似物业租金水平和建设单位运营计划，本项目正常运营年份可实现 营业收入万元，其中在短短几年之内得到了迅速的发展，成为座经济实力雄厚的新兴工 业化城市。

尤其十五以来，市全力实施结构转型创新强市和统筹 城乡集约发展战略，全市经济社会又好又快发展，并与呼和浩特市包头市并列 构成经济金三角，成为我国西部最为活跃的经济区之。

然而，市作为地处西部较为偏僻地区，虽然近几年依托资源优势实现了经济 建设的跨越式发展，但是由于发展起点较晚经济社会发展基础较差，城市建设基础 和人民居住环境条件均较为薄弱，与自治区金三角的呼市包头相比，规模小档 次低服务功能差承载能力弱，很难适应工业经济快速发展和大企业大项目建设 的需求，城镇化严重滞后于工业化进程，小城镇，大工业的矛盾日益突出，已不能 满足随着经济发展而日益增长的经济社会需求。

为此，市抓住撤盟设市的契机，适时地提出了加快城市建设的发展战略目标， 制订了关于推进城镇化的决定，编制了城镇化发展规划，将城镇化作为新形势 下加快跨越式发展的最大基础建设全力推进。

坚持工业化带动城镇化，城镇化促 进工业化的互动战略，经过重新论证和科学规划，确立了以新区为 中心组团，以和国道为发展主轴，以旗府镇工矿集镇为产业聚集区，以旅 游景点为特色区的城镇发展体系，提出重点开发建设新区，构筑 市两区三个组团中心城区框架，先后开发新区新区新区， 建成区面积由原来的公平合理扩大到现在的平方公里。

在此背景下，为了积极有效推进城乡统筹集约发展新战略的实施，市 委市政府决定将镇作为全市城乡统筹试验示范区。

根据市区镇 城市总体规划年，镇总规划面积平方公里，总规划人口万 人。

城镇建设将以休闲旅游度假产业为主导以居住配套功能为主体兼有商贸及加 工业等综合功能的现代化生态型小城镇和城乡统筹示范区为总体规划目标和功能定 镇城市总体规划和项目区位特点商业物业需求，结合项目单位经营发 展规划，本项目拟建综合楼部分办公区留作自用外，其余办公区和商业用房全部出租， 以实现持续经营获得长期效益。

另外根据当地类似物业总体租金行情和项目区位交通配套等条件，本项目初 步确定办公区平均租金为元天，商业用房平均租金为元天，在实际运 营过程中，应结合当地市场供需情况灵活制定租金水平，同时应尽量保持租金水平的 相对稳定性，以避免价格水平的较大波动带来的风险。

三建设地点与建设条件 建设地点 地块位臵 本项目拟建地点位于镇东北部，场地北靠国道东邻东环路，总体呈 沿东环路南北长东西宽的平面结构，项目总占地面积，其中 公共绿化带面积，本项目净用地面积合亩。

场地现已由镇政府开发整理为熟地，场地较为平坦，无其他建构筑物。

土地权属情况 本项目建设用地由项目开发单位通过招拍挂方式取得土地使用权，无其他权属 纷争情况。

区域概况 镇位于区西部，为城区的近郊镇，镇域面积平方公里。

镇北与达拉特旗接壤，西与泊尔江海相连，东接塔拉壕镇，南靠伊金霍洛旗，距 城区公里。

镇是市中心城区拉大城市框架提升服务功能而重点打造的新型城镇， 是区重点建设的卫星城镇，也是市确定的自治区级城乡统筹试验示范区，总 规划面积平方公里，总规划人口万人。

区域条件 自然地理环境 地形地貌 镇区地势以国道为中轴分别向南北两面倾斜，属典型的丘陵沟壑地貌， 地势南北高中部略低。

海拔高度在米之间，其中西半部地形相对平坦， 坡度起伏和缓，东半部属山地丘陵地貌，沟壑纵横。

水文气候 镇属温带大陆性气候，年无霜期在天左右，降水少而集中，年平均降雨 量为毫米，日照时间长，常年平均气温在，主导风向