„„„„„„„„„„„„„„ 九项目风险分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 政策风险„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 二法律风险„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 三财务风险„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 四购买力风险„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 五经营性风险„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 十结论„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 绪论 福州房地产市场概况 今年以来，福州市结合本地实际认真贯彻国家和省里出台的系列房地产宏 观调控措施，坚持多措并举，多管齐下，通过综合调控和引导，着力促进房地产 市场平稳健康发展。

市场运行呈现出房地产投资增速加快，新开工成倍增长，供 求关系得到了改善，投机性投资性需求得到遏制，房价过快上涨势头得到有效 控制。

房地产开发投资保持强劲增长态势。

上半年全市完成房地产开发投资 亿元，同比增长，增速比季度加快个百分点。

房地产投 资占全市同期城镇以上固定资产投资比重为。

拉动房地产投资增长的因 素是开发企业购地热情高，土地购置大幅增长，上半年房地产开发企业土地 购置费亿元，同比增长倍。

土地购置面积达万平方米，同 比增长倍，二是旧屋区危旧房改造力度加大，五城区完成危旧房拆迁万 平方米带动扩大了投资规模。

三是投资向八县市延伸，八县市完成投资 亿元，占全市总量，同比增长。

房屋规模继续扩大。

上半年。

全市房屋施工面积累计达万平方米， 同比增长，其中住宅施工面积万平方米，同比增长房屋 新开工面积万平方米，同比增长，其中住宅新开工面积万平 方米，同比增长。

月份房屋新开工面积为万平方米，环比增长 。

商品房销售产生较大波动，呈逐月下降态势。

据有关统计数据，上半年全市商品房销售面积平方米，同比下降，其中月份全市商品 房销售面积万平方米，同比下降，其中住宅销售面积万平 方米，同比下降。

另据有关方面统计，今年上半年，市区商品房成交面 积万平方米，同比下降，其中商品住宅成交万平方米， 同比下降。

市区商品房签约套数套，比去年同期减少，其中 住宅套，比去年同期减少。

房地产新政改变了市场预期，直接影响 了的楼宇租金已大幅上涨 二项目概况 宗地号项目情况 宗地号地处市中心，位于东街口商圈范围内，毗邻五四路商业中心， 配套完善，交通便利，区位价值不可限量。

该地块曾在去年月，经轮竞拍 以万元出让，每亩单价万元，楼面地价元平方米，刷新当时 福州楼面地价新高，后该地块因故被收回，此次再度公开出让。

宗地地块示意图 二宗地号规划总体要求及主要技术经济指标 宗地号秀冶里新村地块 地块位置鼓楼区五路西侧，秀冶里新村地块 占地面积平方米合亩 容积率不大于 土地用途住宅用地绿地率 出让年限住宅用地年起始价万元 起始楼面价元平方米三周边环境 项目周边环境分析 区位评估区位非常好，该地块位于福州鼓楼区五路西侧，津泰路南侧， 处在东街口商圈辐射范围之内，毗邻五四路商圈合五商圈，人流量充足。

东街 口商圈是福州市的核心商圈之，受到政府的重点关注，而且商业配套成熟，交 通四通八达，景观丰富，区位价值无敌，发展收效快，是市中心不可多得地块。

规划评估地处在市中心，区位价值无敌，不足之处是地块面积较小。

该地 块规划为纯住宅用地，由于地块高度不受限制，可建设高层住宅小区。

交通评 估该地块的西侧是五路，北面是津泰路，南面是古田路，交通四通八达，配 套完善，且与福州各大商圈如五四路宝龙城市广场等距离近，驱车只需几分钟， 是真正的市中心所在，出行非常方便。

景观评估该地块临近东街口，聚集了大量人气，人文景观丰富。

往南有五 广场于山风景区福建大剧院，往北方向有五四路商务中心，西部还有冠 亚广场等，往东方向有台江步行街，周边商业景观较多。

二周边生活配套设施 东街口五广场永辉超市东百大洋百货新华都购物广场榕城大 酒店福建大剧院长城沃尔玛五商场阿波罗大酒店福建医大附属第 医院协和医院中山医院鼓楼医院福州儿童医院。

教育配套福州实验小学福州中福州小福州五中鼓二小学延 安中学福州第十中学鼓楼实验小学湖滨小学。

公建配套周边公交站东街派出所福州市公安局五广场于山风景 区福建大剧院法海寺鼓楼教育局建筑设计院。

周边配套示意图 四项目素质分析 优势 地块处于日益稀缺的市中心地块 交通便利，四通八达 处于东街口商圈乌塔商圈五广场商圈等几大商业中心，区位优势 明显 配套成熟，金融商贸文化科技医疗学校齐全 市中心人流量大，商业资金回笼快 二劣势地块面积较小，体量不大 规划为住宅用地，用途单 地块周边被各建筑物环绕，没有紧邻主干道 三机会 位于市中心，是不可多得的纯住宅用地 地铁号线东街站将助推该区域的发展 城市发核心商业圈，区位优势明显 周边生活配套商业配套成熟 四威胁 来自同区域新建项目的威胁，如五北路东侧正祥中心 元平起始楼面价较高 五周边项目 世欧王庄 目前福州城区规模最大的旧城改造项目之。

整个项目共分为个地块， 总建筑面积约万平方，其中商品房万平方，安置房面积万平方，地面 商业建筑面积约万平方米，加上其它商业面积后，整个王庄商业面积近万 平方米，总体容积率为，世欧王庄项目规划建设数十栋层的国际化摩 天住宅及大规模高档商业综合体，建成后将形成海西规模前列的超高层城市综合 体。

二恒力城 目录 绪论„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 福州房地产市场概况„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 二福州仓山区金山板块市场概况分析„„„„„„„„„„„„„ 二项目概况„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 宗地号项目情况„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 二宗地号规划总体要求及主要技术经济指标„„„„„„„ 三周边环境„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 项目周边环境分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 二周边生活配套设施„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 四项目素质分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 优势„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 二劣势„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 三机会„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 四威胁„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 五周边项目„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 世欧王庄„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 二恒力城„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，六总体发展构想„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 项目定位„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 二发展思路„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 三总体规划理念„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 七资金筹措及使用计划„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 项目资金筹措„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 二项目成本分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 三项目销售收入预测„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 四利润预测„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 八项目投资收益经济分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 项目投资效益分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 二项目敏感性分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 九项目风险分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 政策风险„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 二法律风险„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 三财务风险„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 四购买力风险„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 五经营性风险„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 十结论„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 绪论 福州房地产市场概况 今年以来，福州市结合本地实际认真贯彻国家和省里出台的系列房地产宏 观调控措施，坚持多措并举，多管齐下，通过综合调控和引导，着力促进房地产 市场平稳健康发展。

市场运行呈现出房地产投资增速加快，新开工成倍增长，供 求关系得到了改善，投机性投资性需求得到遏制，房价过快上涨势头得到有效 控制。

房地产开发投资保持强劲增长态势。

上半年全市完成房地产开发投资 亿元，同比增长，增速比季度加快个百分点。

房地产投 资占全市同期城镇以上