缺乏信心 整体规模不够，难以形成商业综合体的规模效应，从而缺乏核心 的市场支撑 项目缺乏足够亮点，难以打动外来投资者 对于天目湖特定的市场来分析，别墅公寓酒店类产品仍是市 场的主力产品，项目业态众多，但缺乏真正的核心，与市场需求有所偏离。

涵田度假村 开发商前沿控股集团 地址天目湖旅游度假区东园路号 开业时间年月日实际情况目前仍处于试业阶段，功能配置仍 不完善，多处设施未能交付使用，涵田度假村酒店号称白金五星级酒店 人气极差，房价较低。

占地平方公里，含涵田酒店别墅酒店飞行俱乐部健身中心 会所高尔夫练习场等种度假功能，是中欧论坛指定会址。

目前别墅酒店正在建设，涵田酒店正在试营业。

别墅售价万元。

建筑类型独栋别墅有雅致中式简约欧式泛地中海式新现代式四种主 体建筑风格。

涵田私属酒店，别墅 户数栋，由湖景坡地森林别墅组成，并提供管家式服务，业主可 独立享有产权。

金桥国际社区 东区 开发商溧阳市昆仑房地产开发有限公司 占地面积 建筑面积万 期理落差大的根本问题 在经营运作管理上下功夫，销售的不仅仅是产品，还应 服务质量，要打造核心的品牌文化，创建个有较高人气充满商机 口碑极佳的综合商业社区。

围绕综合商业社区开发相关酒店公寓及花园洋房，满足市场需求的 同时深化项目的综合市场影响力，体现项目的综合商业价值。

天目湖目前商业销售价位及经营状况 售价楼均价元，二楼均价元，平均价格元 租金楼均价元天，二楼均价，其它均价 元天。

目录 市场论证篇 项目市场分析 项目自身市场分析 项目周边市场分析 项目辐射市场分析 项目关联的价值分析 项目生存基本基础分析 行业产业宏观发展分析 城市发展对项目的驱动分析 项目开发价值分析 项目竞争分析 区域市场投资者分析 区域市场消费市场分析 国内同业态成功案例分析 万达广场 白鹭岛生态旅游度假村 其它参考业态借鉴案例 核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，其它参考借鉴产品 市场论证结论 二项目开发篇 项目规划定位 项目规划理念 项目规划设计 项目规划指标 开发周期及开发计划 项目开发预算 三投资论证篇 项目的开发投入 项目的经营投入 项目的市场规划 项目的经营，坡地别墅缓坡别墅和水景别墅， 楼盘特色天目湖国际村社区内自然环境独特，以三座山及万自然水面 形成三山抱水的格局，小区内以原生态为主题，拥有的绿化率，属于 真正的自然山水风景。

景观设计美国泛亚易道 建筑类别独栋双拼联排 商业环境生活馆精品商业街南师大附属双语幼儿园 天目星城 地址天目路与溪缘路交汇处 物业类别商铺住宅 建筑类别多层小高层 开发商溧阳联盛房地产开发有限公司 开工时间年月日 交付时间年月 销售状况已售完 户型面积住宅，商铺约 占地面积万 总户数户 容积率 建筑面积万 价格住宅元年月日 商铺元最低元最高 天目湖商业中心 开发商溧阳鑫盛房地产开发有限公司 项目地址天目湖新镇天目路和滨湖大道交界处 用地面积亩，其中附征地 建筑面积万 容积率 建筑密度 绿化率 停车位地面个地下个 交通路公交车 经营面积地上，地下 业态农贸市场超市宾馆百味堂快捷酒店娱乐名品街土特 产专卖等。

售价楼均价元，二楼均价元 租售状况项目面临月份开业，目前已售 主要是由于消费者对该产品的开发理念不认可 投资性价比不高 投资者对项目未来发展缺乏信心招商进程缓慢也影响了销售。

思路 项目运营资源配置 项目运营成本 项目收益测算 项目开发资金分析 分期开发资金分析 资金回笼分析 四综合评估篇 天目湖 天目湖概述 天目湖镇位于溧阳市省南郊，距溧阳公里，镇广公路与省道穿 境而过，宁杭高速道口近在咫尺，面积平方公里，人口万人 年统计。

天目湖是首批国家级风景区，是江苏省省级旅游度假区，被誉为 江南明珠绿色仙景是中欧论坛永久性指定会址。

年天目湖共接 待游客万人次，年达到万人次，年达到万人次，实 现旅游收入亿元人民币，人均旅游收入元理论收入。

天目湖已成为集研发人居旅游为体的溧阳城市副中心，天目湖 现已由观光旅游向休闲度假的旅游深度转型。

目前住宅均价 元，商铺售价，商业租金最低为 天，最高为元天。

天目湖市场调研对象 天目国际村 二天目星城 三涵田度假村 四金桥国际社区 五聆湖翠谷 六香樟茗岸 七中华茶博园 八苏园 天目国际村 地址天目湖燕山风景区 开发商江苏金燕地产 占地面积亩，约 容积率 建筑面积 绿化率 项目总规划户 建筑类别以独立别墅为主，共多栋，二期规划了幢独立别墅。

开盘时间年月日 价格开盘时元，目前元此项目基本售完。

户型每户面积约 产业在天目湖更多的体现为自我调整与市场深层探索阶段，相关产品与规模 得到了定的抑制，有的受到开发资格问题受到审查而被迫停止中华茶博 园，有的受到市场低迷与资金链制约陷于停顿涵田度假村，有的因缺乏 对市场消费深刻认识及相对盲目开发，导致项目竞争力与生存力挑战被迫 降价销售天目湖商业中心，天目湖房产市场同国内大格局样，表现为 对市场观望与行业理智探索阶段。

进入年，中国经济逆势上扬，受大环境的拉动，中国房地产市场由 月的低迷，到月的强势上扬，为开发商提供了必要的足够的信心， 小区域市场更是如此，许多项目的发展较年末都有加快，价格有不同幅 度的上扬，开发商融资渠道变得更为宽广，受此综合影响，市场催生了许多 新的项目，如金桥国际枫林社区已开始销售，苏园待建，目前已进入 市场定位及前期筹备阶段，新竞争格局已在深化，天目湖房地产市场的竞 争核心体现在是对消费者的深刻把握对开发产品的准确定位与对消费潜 在市场的清晰认识上，产品生产者只有发现了市场的空白，推出受到消费者 欢迎的产品满足需求的同时，赋予消费者应有的价值体现，才能够获得真 正的成功，新竞争格局下决胜之道在于产品的综合设计及深度定位。

天目湖目前住宅市场均价为，市场消费及需求相对 般，主要受众是当地居民及些常住的中低收入人群，产品的综合附加值不 大，随着社会进步与经济发展，大部分人群选择到城市去居住，小镇上传统 住宅市场份额正逐年受到休闲度假本 身就是种养生文化，再加上综合价值未能释放与体现，仅靠产品的所谓自 制卖点去烤热市场无疑于杯水车薪，当市场成熟度未达到之前，盲目推出 过度超前产品，忽略了市场的现状与消费格局，因此只能在观望中等待机会。

天目湖目前虽有高端住宅别墅度假式酒店等中高端居住场所，但 相关购物休闲美食娱乐等综合生活元素未能与自身居住产品相匹配， 从而造成消费者的望而却步。

天目湖商业地产现状 天目湖的商业地产同天目湖的商业样，仍处于中国八九十年的临街 商铺及拉闸门形态的初旧商业市场阶段，仅有的两个稍大点超市，个是 乐购，只有，另个是华联超市也不足，天目湖商业从规模 产品种类功能配置价格竞争等方面还处于商业发展的萌芽期，沿街的饮 食服务及其它支持商业大多暴露出卫生状况服务理念经营者素质产 品品质价格物流配送等综合系列问题，现有的菜市场完全是脏乱 差的集中体现场所，消费者处于非常不愿意但又不得不与之打交道的尴尬 局面，即使天目湖商业中心的农贸市场及菜市场明年开业，在商业管理者与 经营者素质两方面短时期内也不可能真正提升，实际问题将会再次暴露。

解决办法 规划综合型商业广场。

具有综合的站式购物功能的并能够形成 互补业态诸如休闲娱乐美食养生体验等的具有定品 位的多功能商业体，从定位业态与经营服务水平上解决消费者出行 难购物难心压缩。

天目湖酒店公寓花园洋房别墅等度假性主力产品目前正处于上升阶 段，市场需求进步扩大，消费品味进步提升，对产品的要求越来越高，消 费者投资不仅仅局限于物业的回报价值体现与性价比综合评估上面，更多 的体现于对区域市场及推出产品的理智分析上，所以，这类产品虽有良好的 市场潜力与前景，但如何开发推出什么营销战略如何制订，将是开发者运 营者的头等课题。

天目湖目前中高档酒店式公寓别墅均价在 ，部分高于元，如金桥国际聆湖翠苔涵田度假村都达到了元及万，调查发现，去化量并理想，究其原因，可以分为以下几 个方面 开发商推出的数量有限，以为凭稀缺资源及独特口味能羸得价格的 制高点竞争，但他们忽略了市场的现状与市场包括消费者的承受能力，般 的独栋别墅总价在万元套万元套，部分在万元套 万元套，更有甚者价格在万元套以上，这个价格与面积在香港 也不过如此，别人拿来干什么真正的富豪来到这里干什么再加上相关的 功能设施配套都不完善，服务标准与内函无法同真正的顶级别墅社区相匹 配，造成竞争极度弱化的局面，因此，对于高价别墅目前的状况仍处于有价 无市的局面，这说明开发商的前期功课没有做好，对市场消费者缺乏足够的 认识，仅凭自我推断创造产品从而形成如今的进退两难的境地。

天目湖的旅游市场开发正处于深层发展阶段，但目前有关度假产品的 品牌度假文化的开发未能得到中高端消费者的认可