人民群众生命财产安全，促进了该地区生产和经济发展。

但由于当时资金困难而未能建设拦河引水工程，致使分洪渠与旧太阳河径流通道被截断，造成旧太阳河道断流小海水生态环境恶化严重，污染源不断增多，水质污染十分严重，极大地影响了当地群众身体健康。

生活用水供应方面目前万城镇正在实施北坡供水工程，总投资约万元，设计日供水吨，建成后可解决北坡乌场保定及小海周边个自然村万人口饮水和生活用水问题，并可为该地区将来城镇化发展预留足够扩容空间。

交通条件项目区距海南东线高速公路大茂出入口处约公里，距万城镇主城区约公里。

目前，项目区主要通过万城镇现状工业大道港外公路和万城镇相连。

我市政拟通过招商引资将上述工业大道港外公路改扩建为长约公里从高速公路大茂出入口经小海南岸至乌场湾海滨景观大道，以满足项目区未来年交通流量需要，让东山岭旅游区和沿途万多群众受益。

根据万城镇主城区规划，项目区远期交通路网还可以与万城镇规划建设中环市路环市二路环市三路实现连通，从而使项目区与万城镇形成完整城市交通网络体系。

电力基础设施条件现担任万宁市主城区供电任务万宁市变电站，以红石变电站为电源点，目前已处于满负荷运行状态，如需增加保定乌场湾项目区用电量，需要对变电站电网进行分期扩容。

各界对项目实施意见本项目是实现万宁市城市功能转变，实施大企业进入大项目带动重要建设举措。

万宁市委市政府对本项目实施极为重视，做了大量准备和推动工作，取得了积极工作成效。

项目开发建设将为万宁经济社会带来可持续发展，并促进当地群众居住生活就业交通条件改善。

为此，万城镇政府各村委会及当地农民群众均表示对本项目实施给予积极支持和配合。

管理机构队伍力量配臵等情况万宁市市委市政府十分重视保定乌场湾旅游度假区项目规划开发，成立了由市政府主要领导为组长，市发改国土建设则政林业农业交通水务等政府职能部门和万城镇土要负责人等组成万宁市保定乌场湾旅游度假区项目开发建设领导小组，专门负责组织开展保定乌场湾项目区各项开发推进事务。

市场分析未来五年十年乃至十五年，长远支撑海南发展，不是海南工业和农业，是海南得天独厚生态环境带来以旅游业为核心产业。

海南国际旅游岛就是要素全面国际化以旅游业为主导产业岛屿型目地。

全球休闲度假时代来临为新城建设为海南提供了强大市场产业支撑。

旅游产业分析海南旅游业发展分析随着经济发展，中国旅游已经向以休闲为导向产业升级。

伴随国际市场全面启动，国内高档市场也必然随之而全面起动。

由于地理文化血缘等关系，海南是国内高档度假首选市场。

此外，国内高档市场绝对规模很大，具备成为海南度假旅游主体市场充分条件。

国务院近日批准建设海南国际旅游岛行动计划。

计划在海南海口三亚琼海万宁四市率先建设国际旅游岛，为海南旅游业发展提供了政策优势。

从中国滨海度假发展战岛石梅湾及相邻琼海市陵水县用地评估价格，取其加权平均值进行测算，为万元亩见下表序号区域评估地块土地性质及现状价格万元亩万宁万城镇人民公园万州大道商住用地熟地万宁万城镇火车站广场前地块旅游商住用地半熟地万宁石梅湾威斯汀度假酒店旁旅游用地半熟地万宁神洲半岛神洲半岛线海景旅游用地生地万宁神洲半岛神洲半岛老爷海旅游住宅用地生地琼海市嘉积镇银海路万泉河畔城镇混合用地半熟地陵水县香水湾香水湾铜岭旅游住宅用地生地陵水县城关镇陵水河南侧地块商住用地熟地加权平均值项目区土地出让总收入预测本项目用地出让总收入商品性项目用地总面积用地出让单价亩万元亩万元项目区级开发经济效益分析根据测算本项目级开发总投资为万元，规划商品性项目建设用地亩，按平均用地出让价格可比性地块评估价格加权平均值万元亩计算，项目区土地出让总收入为万元。

据此分析本项目级开发经济效益如下结论综上所述及相关财务分析，本项目能够偿还建设贷款，运行期间可以产生定利润，投资利润率相对较高，因此在财务上是可行。

序号测算科目单位收入万元亩单位成本万元亩金额万元项目用地亩出让收入二用地出让费用上缴出让金至省财政专户土地契税出让方土地招拍挂费用元亩市场推广及招商费用小计三项目级开发总投资成本四土地总成本二加三合计五土地出让总利润减四六简单投资利润率第八章风险分析不确定性分析收款时间和方式不确定性。

土地出让收益收款时间和方式不同，直接影响财务成本，也关系到投资成败。

基础配套设施费用测算时是对整体进行估算，没有按照单价及管线长度进行核算，在具体实施阶段如果管线长度有变化，实际发生费用将会随之发生变化。

土地出让价格不确定性。

敏感性分析本次分析以投资成本利润率为分析对象，选取土地级开发完成后熟地出让单价和土地级开发成本为敏感因素进行分析。

本报告按照费用上升，效益下降三种不同情况进行分析，分析结果显示在费用增加，效益减少情况下，投资利润率都相对较高，本级土地开发各项经济指标仍保持较好水平，说明该项目具有较强抗风险能力。

敏感性分析计算结果见下表开发成本增加总利润万元投资利润率土地出让单价减少总利润万元投资利润率开发成本增加，土地出让单价减少总利润万元投资利润率资金风险本土地级开发项目投资规模相对较大，且亿资金为银行贷款，风险较大，周期越长，财务成本越高，风险越大。

故应提高效率，缩短项目开发和出让周期，节省资金成本。

同时开发过程中应注意制定详细开发计划，逐步实施，合理调配资金，将资金平衡问题落实到项目进展每步计划中，避免资金风险。

工程质量风险在大市政建设过程中，已完工程或在建工程如果存在质量缺陷，将会对项目产生不利影响风险。

对于此，应该根据该工程质量总目标编制质量计划，并制定质量控制点族。

在万宁，放文灯是盛行已久民间习俗，以祈求家庭事业安康平顺吉祥幸福等美好心愿。

万宁市借助拓展文灯民俗文化内涵，举办国际文灯节，以灯会友，以灯招商。

此外，万宁还盛行港北龙舟黎族海猎等风俗。

保定村文化底蕴相当深厚，历代人才辈出。

保定村早在宋代就于永宁堂内建设了文庙，此外，村里还设有私塾小学初中和教育基金会等机构，保定重教育。

概括万宁万宁滨海资源非常丰富，公里海岸带上有山钦湾春园湾神州半岛石梅湾南燕湾日月湾等个优质海湾个神奇内海个风光旖旎岛屿和半岛。

这些优质要素最密集滨海生态资源是万宁吸引世界眼球招商引资先决条件和万宁沿滨海发展关键因素，是建构万宁市海南东部最佳旅游度假目地和中国第二居住地项目理想区域。

同时历史文化悠久，交通条件逐步完善，整体开发环境正在不断提升，为旅游度假区发展建设提供了很好基础条件。

解读基地区位条件基地距万城镇市区约公里，距海南东线高速公路约公里，西连万宁市万城镇，南接新潭湾与神洲半岛旅游开发区，北邻小海和春园湾，东南濒临万里无垠南中国海。

旅游度假区核心区距离市区仅公里，与市区联系紧密特色资源乌场湾海水水质优良，基地内有长达公里优质沙滩。

和乐镇与北坡镇之间有近于闭合港湾小海，水域面积平方公里，是海南岛最大海岸泻湖，具有独特景观与生态价值。

基地内太阳河流过，太阳河是万宁母亲河，河流两岸青山绿水土地肥沃。

也孕育了独特黎苗文化归侨文化和乡土文化。

基地内乌场港原为天然渔港，已兴建座吨级码头，逐步转向商渔兼用港，乌场港也是出发去大洲岛等周围岛屿客运船只重要港口。

散落着黎族村落，世代以捕鱼耕种为生。

民风淳朴，建筑还具有侨乡些特点。

保定乌场湾开发条件良好，滨海旅游热作水产黎族等万宁自然人文资源禀赋，是海南岛作为全国唯热带滨海资源代表，也是未来海南岛东线滨海旅游发展元素最丰富区域。

海滩建筑乌场港土地利用状况基地水体资源丰富，目前用地主要为农田和村庄，已有项目包括大型海港乌场港。

现状用地汇总概述项目概述点，招标相应资质监理公司进行监理，请专业设计院进行部位验收中途质量验收竣工验收，从而规避这方面风险。

政策风险现阶段土地级开发项目政策机制尚未完全成熟，对于土地供应和管理体制变化，在项目运转和操作过程中必然存在许多过去未曾遇到问题，带来些政策层面风险。

对此，应尽可能理顺土地开发与管理资金管理等方面主体关系，为项目实施奠定坚实基础，从而化解这方面风险。

第九章社会效益评价对就业效益影响土地级开发项目实施将提供更多直接和间接就业机会。

本项目集城市滨海度假休闲旅游服务城市商业文化娱乐水产品与花卉产品市场交易等为体，全方位建构万宁市现代服务业体系，大幅增加服务行业就业岗位。

其次，土地级开发阶段房屋征地拆迁市政基础设施建设绿地建设场地平整等工作都将产生大量间接就业机会。

土地级开发后，二级开发实施有助于第三产业发展，新兴服务业将提供更多工作类型和就业机会。

对环境效益影响项目目实施将对环境效益产生积极影响，太阳河河道疏通治理小海水质生态治理以及项目区绿化用地将改善整个项目区环境，营造健康旅游生活休闲生态空间。

对政府财政影响土地级开发项目可以为政府带来二级开发税收收入并相应带来新税源，开发量按万平方米计，开发动态均价按元平方米计，按开发后总价值估算，政府将有约亿元税收收入，有力地促进地方经济发展和繁荣。

对区域发展影响本项目地处万宁市委市政府提出带两区及环小海经济圈核心地带，具有连接万宁市公里海岸经济带万城镇及环小海经济圈枢纽作用。

建成后项目区将成为具有较强辐射能力和带动能力，不仅将使万宁市主城区得以实现滨海城市功能提升，还将为万宁市其他滨海地区开发条件逐步成熟提供重要基础设施及社会经济条件，其对万宁市未来经济发展将产生深远战略意义。

项目区将采用国际上先进团地再生旧村镇改造模式，以建制村为单位就地集中安臵项目区群众，以建制村为单位就地集中安臵规划区居民鼓励规划中心区和景区内居民点人口集中，即由景区内向景区外，由农村向城镇集中，既有利于旅游度假区城镇化进程，又利于农村居民改善生产生活条件。

同时坚持以商养农以商富农思想，在对项目区涉及村庄进行规划改造和提升基础上，使之与项目区整体开