学化民主 化，减少或避免投资的失误，提高项目开发建设的经济社会和环境效益，对 项目进行全面的技术经济分析论证，综合研究确定该项目是否应该投资和如 何投资，为决策部门最终决策提供真实可靠的科学的参考依据。

可行性研究的依据 中华人民共和国土地管理法 县城市建设总体规划 县土地利用整体规划 规划蓝线图及界址点坐标图 县城乡规划管理处西溶出让地块规划设计条件石规设 县国民经济和社会发展第十二个五年计划工作纲要 县人民政府关于加强土地市场建设和国有土地资产管理的意见 县土地利用年度计划。

可行性研究的范围 本次土地开发利用论证主要依据国家有关法律法规和政策，对拟开发土 地概况包括区位面积地类权属等，土地利用总体规划和城市建设总 体规划情况，原批准建设用地开发利用情况，本次用地土地规划用途及拟供地 情况，本年度农用地转用计划指标使用情况以及资金安排运作模式耕地补 充方式征地拆迁补偿安臵市场供求经济效益与社会效益等方面进行论证。

报告编写说明 本报告是以委托方提供的基础文件有关数据资料为基础，结合受托方 掌握的资料和实地踏勘调查收集的资料为依据编写的。

委托方对所提供资料的 真实性和合法性负责，受托方对所收集资料的真实性准确性负责。

本报告所引用的相关参数指数等数据依据因市场或政策变化而变化 后，应重新进行论证。

本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失， 受托方不承担责任。

本报告受托方与委托方没有利害关系或偏见。

本报告的使用权归委托方所有，受托方对本报告有解释权。

第二章项目建设的条件与建设的必要性分析 第节项目建设的条件分析 区域自然环境条件 ，是西北门户，地形呈现弯把葫芦状，地势自西向东南倾斜，西 北部，群山叠翠，东南部，平岗交错。

陆地最低处为蔡家溪与澧水汇合处，海 拔米，最高处是山顶，海拔米全县平均海拔在米左右。

南部有公开挂牌交易，所得土地收益主要用于小区的基础设施建设和土地 开发整理。

届时，凡是有资质的投资开发商都将获得平等的竞争机会，取得土 地使用权的经营投资者将在县国土资源局和规划局建设局等有关职能部门的 管理与监督下，严格按照规划设计要求进行开发建设，并督促开发商早日建成 高标准的小区，使之早日受益，惠及被征地拆迁农民。

目录 第章总论 第节项目概况 项目名称 项目主办单位 项目选址位置任务及目标 现状调查及其拆迁安置 第二节项目建设背景与建设规模 项目建设背景 项目建设规模 第三节可行性研究的目的依据及其范围 可行性研究的目的 可行性研究的依据 可行性研究的范围 报告编写说明 第二章项目建设的条件与建设的必要性分析 第节项目建设的条件分析 区域自然环境条件 区域地形地貌条件 区域公共设施条件 区域市政设施条件 区域规划条件 项目区位条件 第二节项目建设的必要性分析 县城总体规划实施的需要 促进区域经济发展的需要 推动城市建设提高城市品位的需要 构建和谐的需要 第三章社会经济因素与市场形势分析 第节社会经济因素分析 社会因素分析 区域经济因素分析 第二节房地产市场形势分析 当前市场现状 当前市场基本特点 市场前景分析 第四章项目策划投资估算与资金筹措 第节项目用地布局与开发策略 用地布局 开发策略 第二节项目的组织结构与实施方式 征地拆迁 耕地补充 实施方式 第三节投资估算 土地成本 其他费用 第四节资金筹措及实施 第五章经济效益与社会效益评价 第节评价依据与原则 评价依据 评价原则 第二节经济效益评价 土地市场单价预测 土地出让总收入 土地总投资 投资利润与利润率 动态财务净现值 财务内部收益率 第三节社会效益评价 第六章风险与不确定性分析 第节风险分析 自然风险 政治风险 经济风险 社会风险 内部决策和管理风险 第二节桔城茶乡矿都之称，处处呈现出欣欣向荣的景象。

尤其是改革 开放以来，人民利用优越的地理位臵丰富的自然资源和便利的交通条件， 抢抓机遇，掀起了大开放大开发大引进大建设的热潮，全县经济步入了 高速发展时期。

近年来，基础设施不断完善。

交通邮电等网络四通八达。

经过几十年 艰苦奋斗，瑞彻底改变了交通闭塞落后的面貌。

全县的乡村通了公路。

铁路在县城交汇，省道线在县内贯通，已成为西北 交通枢纽。

用现代化信息通信网络架起了联系世界的金桥。

县 委县政府坚持高起点高标准建设县城，投资亿元完成了城市防洪城市 街道旧城改造城市景观四大城建工程。

新建的公里沿江大堤寓防洪景 观于体新修的条总长公里的高等级城市道路，使城市更具现代气息 城市绿化和亮化更添异彩，城市面貌焕然新。

根据国务院中长期铁路网规划，由铁道部和县共同投资亿元， 对县火车北站改扩建及配套设施建设，工程包括站场三路，即 火车北站北站广场大道北站前路和天门北路。

截至目前， 火车北站改扩建及配套设施主体工程已基本完工，建设规模为平方米， 包括候车厅信号楼行包房售票大厅等功能用房，设计按峰值人流 人计算，同时配套有站台延伸二站台新建及地下人行通道工程。

北站广场工 程占地长余米，宽余米，总面积约平方米，其中中间地下商场 占地约平方米，该商场建筑层数为层，建筑面积平方米，可营业 面积平方米。

火车北站同时容纳名乘客和对列车年吞吐 货物万吨。

随着铁路增建二线工程的启动建设，火车北站将发挥 越来越重要的铁路枢纽作用，成为功能完善技术先进经济合理，适应铁路 发展和旅客需要的现代化交通建筑精品。

近几年，县将区纳入城市整体规划发展，通过有序的开发建设， 形成完善的交通枢纽优美独特的城市环境，成为城市片区新的中心和经济发 展点。

项目建设规模 新征商业性房地产项目用地总用地面积平方米，其中代征道路面 积平方米，实际建设用地面积平方米，规划用途为，其主要技 术经济指标为 名称数量单位占总用地比例 总用地面积平方米 实际建设用地面积 总建筑面积 其中 建筑占地面积 建筑密度 容不确定性分析 盈亏平衡分析 敏感性分析 不确定因素分析 第七章结论及建议 第八章相关附件资料 第章总论 第节项目概况 项目名称 新征商业性房地产项目用地可行性论证报告。

项目主办单位 主办单位县国土资源局负责人 承办单位县土地储备中心负责人 主管单位县人民政府负责人 编审人员 项目选址位臵任务及目标 新征商业性房地产项目用地选址位于县区社区， 路段两旁，紧靠火车北站附近，符合县土地利用总体规划和城市规划 要求。

项目的主要任务是对规划建设用地按计划完成现状调查征地报批征地 的实施征地拆迁安臵补偿及前期开发整理，使其土地开发程度达到三通 通路通水通电及场地内土地平整，并实行土地公开出让。

该项目建设目标主要是为了加强县城区社会经济发展的整体性繁荣 该地区经济，发挥本项目的自身区位优势，提升县区的城市品位与城 市新区形象，满足广大城市居民与旅客的各项需求，更好地实施县城市建 设总体规划，使项目承担起该区域城市规划中的商业服务与居住的职能要求。

按照功能有机组合原理，合理细分用地，力争打造个集商业服务商务金融 休闲娱乐餐饮住宿商品贸易于体的生活圈，使其与已建成的火车北 站达到有机地融为体。

现状调查及其拆迁安臵 据实地调查，该项目需征用集体土地平方米，被征地单位为县 楚江镇区，土地类型为农用地水田。

周边主要地类是成片的桔园地。

地上有用于水田灌溉的沟渠等附属设施及零星的居民住房。

征用前地类现状调查汇总表 序号类别名称面积占总用地面积比例 城市总体规划用地 城市建设用地 水域和其他用地 其 中 水域 耕地 园地 林地 牧草地 村镇建设用地 该项目用地经县国土资源局上报省厅进行农用地转用征用审批后， 由县征地拆迁服务站编制征地公告与征地拆迁补偿安臵方案，并按相关规 定将补偿安臵费用落实到位，完成征地腾地，将该地块交付县土地储备 中心进行土地前期开发。

第二节项目建设背景与建设规模 项目建设背景 县位于省西北部鄂边陲的澧水之滨，是座正在建设中的现 代化城市，素有控制难度最大的是征 地拆迁费用。

土地级开发的赢利点包括从级土地开发本身获利，分享土地 增值收益，持有部分公共建筑，为土地供应铺垫等。

我县土地级开发模式完 全由政府组织实施，政府通过严格的计划和规划管理，完全垄断土地级开发， 完全控制熟地开发及供应市场，形成统规划统征地统开发统 出让统管理的五统格局，从而达到调控土地市场配臵土地资源 实现土地增值归国家所有的目的，保证政府完全控制地价，土地开发为熟地后 的增值收益不流失。

这种开发模式法律关系单纯，便于政府实施土地级开发 的各项事务。

我县土地级开发的策略是要优化运作流程，提升管理能力，有 效控制成本加强规划能力挖掘区域潜在的价值把握行业波动周期，控制 开发节奏。

本项目开发要立足区位优势，将城市开发建设与环境保护及可持续 发展有机融合，改造升级周边道路，逐步改善周边环境及基础设施，提升本区 域的环境和区位优势，吸引更多的消费。

第二节项目的组织结构与实施方式 征地拆迁 县征地拆迁补偿安臵具体工作主体为县征地拆迁服务站，该单位 负责新征商业性房地产项目用地的征地拆迁与补偿安臵工作，实施征拆 前，本着公平公正的原则，认真仔细地进行现