效益 生态效益 经济效益 可行性研究结论 附表附图与附件 项目概况 项目提出的原由建设的必要性和意义 近年来，随着经济建设的发展及工业化城市化进程的加快，各类建设占用 耕地面积逐渐扩大，人地矛盾日益突出。努力增加有效耕地面积，提高耕地质量， 保护和改善生态环境，是实现社会生态与经济协调发展建立和谐社会和先进 生产力发展的必然要求，也是经济社会可持续发展的基本保障，因此在全国有规 模有计划的实施土地开发整理项目势在必行。土地开发整理是增加耕地面积，提 高土地质量，促进土地集约化利用和保证土地资源可持续利用的重要措施和手 段，是实现我国耕地总量动态平衡战略的重要保障。土地开发整理不仅可以增加 耕地面积，对改善农业生产条件和生态环境，促进农村现代化建设农村经济发 展和农民增收也具有重要意义。 饮马农场位于甘肃省河西走廊的玉门市境内西北边缘，西北与瓜州县接壤， 东与玉门市黄闸湾乡毗邻，南与瓜州县三道沟镇相接，北面为马鬃山山脉，属河 西走廊西端，疏勒河流域中部。其地理坐标位臵为东经整理项目。 项目性质 本项目为土地开发项目。 项目范围 项目区甘肃省玉门市玉门镇饮马农场，分为个片区。 其中片区北至公路，南至农渠，西至西干四支七斗渠，东至西干四支八斗 渠东侧荒草地，地处东经，北纬之间 片区北至盐碱地，南至北干四支渠，西至农村道路，东至排水沟，地处东 经，北纬之间。 项目规模 项目区总规模为亩，其中片区规模为 亩，片区规模为亩。 项目工期 项目建设工期为年。 项目建设标准与主要任务 建设标准 在结合土地开发整理政策的要求以及当地土地开发整理建设标准的基础上， 提出本项目的规划标准 土地平整 土地平整是土地开发整理工程中的项重要内容，土地平整的精度不但影响 到整理后的土地质量，而且关系到投资大小与效益问题。土地平整的中心任务是 通过平整，使土地更适宜耕种。在进行土地平整工程设计时，应在满足灌溉要求 的基础上，合理调配土方，尽量做到挖填平衡，同时要与水土保持土壤改良相 结合。 项目区土地平整遵循填挖土方量最小与农田水利工程相结合的原则。采用取 高填低的方法进行平整。土地平整以田块为单元，选择完全平整中的斜面法，将 整个项目区划分为若干个平整田块，分别设立平整高程，以平整高程为基准面对 开发整理区土地进行全面平整。 耕作田块规划 耕作田块是末级固定田间工程设施所围成的地块，是田间作业轮作和工 程建设的基本单元。田块应形成标准化条田，条田内形成格田。 田块规划要求 整理后的田块要有利于作物生长发育，有利于田间机械作业，有利于水土保 持，满足灌溉排水，便于经营管理。 田块方向即田块的耕作方向，般以田块长边方向为准，他是末级固定渠道 等田间工程设施的布臵方向。田块布臵的方向对于田间作物的光照灌溉排水 机械作业以及防风效果等都有着显著影响。 从改善光照条件看，般南，提高机械化作业效率，促进土地的规模化经营对于田间灌溉而言，田块 越长，灌溉组织工作就越困难，灌水质量也无法保证。个田块般是末级固定 渠道所控制的范围，因此要考虑末级固定渠系的控制面积。 耕作田块高程 规划田块高程设计的合理与否直接影响着田间平整工程的大小以及灌溉渠 道的布设。因此，应该本着节约成本有利灌溉的原则确定田块平整高程。 根据农民的种植习惯，田块采用格田形式，格田田面高差在以内，格 田长度以农户承包的田块大小而定。格田之间以田埂为界，随每年机耕整地时由 农民根据自家田块的大小而填筑。 本项目区地势比较平坦。以田块为单元进行局部平整，田块内满足挖填平衡 的原则，不涉及到田块间的土方调配。按照土地开发整理的相关标准，确定农 田标准达到土地平整的要求，土壤质地适中，保水保肥，土壤耕层厚度达到 以上，林田路渠适当配套，再结合实地农田建设标准来确定本项目的田 块规划标准。为了能在实行机械化耕作，结合当地实际地形，本项目设计田块宽 为，长度约为。为了能够使降雨和灌溉更加均匀，平整后的田面 坡度不超过，以满足作物的生长。 农田水利工程建设标准 灌溉标准 结合当地水文气象水土资源作物组成灌区规模灌溉方式及经济效益 等因素，根据灌溉与排水工程设计规范和甘肃省土地 开发整理工程建设标准试行，借鉴项目区周边的灌溉农田，确定项目区设 计灌溉保证率为。 排水标准 参考项目区周边土地整理项目的建设经验，由于项目区有盐碱化现象，为了 防止土地盐碱化，需在项目区内设臵排水盐沟。 水质标准 项目区深层地下水水质良好，地下水主要含水层为中上更新统的砂卵石和 沙层，厚度，含水层富水性般为，水化学类型主 要为ˉ型和ˉ型，矿化度小于 。符合农田灌溉水质标准的规定。 地震设防标准 依据中国地震动参数区划图降，各种资源得不到高效应用，面对这 种状况，项目区农场直都渴望对项目区进行综合整理开发，实现对水土 路林的统治理，但苦于财力紧张，直未得以实施。 在对项目区进行现场踏勘与调查的过程中，农场群众积极主动地参与进来， 代表们对项目的地点规模范围工程具体布局方案以及项目完工后的维护与 目录 项目概况 项目提出的原由建设的必要性和意义 项目简介 报告编制依据 申报基本情况 编制依据 项目区概况 自然条件 社会经济条件 土地利用现状 基础设施条件 项目分析 项目的合法性分析 项目区新增耕地潜力分析 水土资源平衡分析 土地适宜性评价 项目区土地利用主要限制因素 公众参与分析 项目规划方案及建设内容 规划原则 规划依据 土地利用规划 工程规划 项目主要工程内容 项目工程进度计划 投资估算 投资估算依据 投资估算总投资及年度投资 项目投资进度计划 项目区权属调整 项目组织实施管理 组织领导和机构设臵, 工程建设管理, 资金使用管理, 效益分析 社会北向米的横岗项目都将加快建设进程。 随着横岗逐步进入大盘时代，横岗的投资性物业市场也逐渐从分散的 单型产品慢慢演变成以多种产品为主导的成熟综合性市场，最明显 的例子就是很多个人投资者在龙岗商铺的潮起潮落中，深刻体会到巨 大经营风险的存在，从而对投资性物业更加谨慎，投资手段变得更加 成熟和稳重。相对于前几年而言，横岗本地的主力投资客户的投资心 理已经发生了微妙的变化，这对本项目有着非常重要的指导意义。 市场宏观背景 深圳市年上半年经济分析 从已公布的统计数据来看，年上半年深圳国民经济继续保 持在高位运行，国民经济保持稳健增长的态势。全市经济总量继续加 大，各项主要指标实现较好的增长，生产消费和需求比较协调，总 体运行形势良好。主要表现在 生产总值规模继续扩大，增长速度再创新高。深圳市生产总 值完成亿元，比去年同期增长，高出去年同期增幅 个百分点。本市生产总值的上半年累计增幅创出了自年以 来的新高 工业生产继续快速增长，主导地位不断增强。我市工业企业 累计完成工业增加值亿元，比去年同期增长 市场消费繁荣，零售总额稳增。固定资产投资额累计完成 亿元，比去年同期增长 社会消费品零售总额累计完成亿元，比去年同期增长 ，累计增幅与去年同期持平 出口逐月回升，增速明显加快 市场物价微升，职工居民收入有所增加 交通邮电发展增快，民航表现突出 财政金融保持稳定，存差略有扩大 企业景气上升，信心指数提高。 深圳市历年酒店经营情况分析 深圳历年宾馆酒店客房出租率 平均入住率时无产权式酒店，较大规模酒店较少，仅有家。 真正具有星级酒店正式资质的只有酒店家，其他为具备四星或 三星酒店标准但尚未取得正式资格证书的酒店。从整个龙岗区来看， 酒店业仍然相对发达 酒店在规模上都比较小，客房数在间以上的只有酒店 和圣德堡酒店两家，其他的均不到间 酒店的入住率都比较高，维持在的水平。以消化本 地各企业商务客户为主，另有少量娱乐消费型客户 各酒店的客房分布以标准房为主要户型，同时也是酒店入住 率最高的客房。 目录 前言 第部分项目总论 项目背景 可行性研究结论 第二部分市场分析 项目投资环境和市场研究 市场宏观背景 区域市场分析 第三部分项目分析及评价 地块解析 项目分析 项目评价 市场定位及项目评估 项目定位 方案评估意见 第四部分销售及经营收入测定 各类物业销售收入估算 项目销售回款计划 资金来源与运用分析 销售利润 第五部分财务与敏感性分析 赢利能力分析 项目不确定性分析 社会效益和影响分析 第六部分可行性研究结论与建议 可行性研究结论 项目主要问题的解决办法和建议 项目风险及防范建议 附表 附表项目销售收入与经营税金及附加估算表 附表资金来源与运用效益 生态效益 经济效益 可行性研究结论 附表附图与附件 项目概况 项目提出的原由建设的必要性和意义 近年来，随着经济建设的发展及工业化城市化进程的加快，各类建设占用 耕地面积逐渐扩大，人地矛盾日益突出。努力增加有效耕地面积，提高耕地质量， 保护和改善生态环境，是实现社会生态与经济协调发展建立和谐社会和先进 生产力发展的必然要求，也是经济社会可持续发展的基本保障，因此在全国有规 模有计划的实施土地开发整理项目势在必行。土地开发整理是增加耕地面积，提 高土地质量，促进土地集约化利用和保证土地资源可持续利用的重要措施和手 段，是实现我国耕地总量动态平衡战略的重要保障。土地开发整理不仅可以增加 耕地面积，对改善农业生产条件和生态环境，促进农村现代化建设农村经济发 展和农民增收也具有重要意义。 饮马农场位于甘肃省河西走廊的玉门市境内西北边缘，西北与瓜州县接壤， 东与玉门市黄闸湾乡毗邻，南与瓜州县三道沟镇相接，北面为马鬃山山脉，属河 西走廊西端，疏勒河流域中部。其地理坐标位臵为东经整理项目。 项目性质 本项目为土地开发项目。 项目范围 项目区甘肃省玉门市玉门镇饮马农场，分为个片区。 其中片区北至公路，南至农渠，西至西干四支七斗渠，东至西干四支八斗 渠东侧荒草地，地处东经，北纬之间 片区北至盐碱地，南至北干四支渠，西至农村道路，东至排水沟，地处东 经，北纬之间。 项目规模 项目区总规模为亩，其中片区规模为 亩，片区规模为亩。 项目工期 项目建设工期为年。 项目建设标准与主要任务 建设标准 在结合土地开发整理政策的要求以及当地土地开发整理建设标准的基础上， 提出本项目的规划标准 土地平整 土地平整是土地开发整理工程中的项重要内容，土地平整的精度不但影响 到整理后的土地质量，而且关系到投资大小与效益问题。土地平整的中心任务是 通过平整，使土地更适宜耕种。在进行土地平整工程设计时，应在满足灌溉要求 的基础上，合理调配土方，尽量做到挖填平衡，同时要与水土保持土壤改良相 结合。 项目区土地平整遵循填挖土方量最小与农田水利工程相结合的原则。采用取 高填低的方法进行平整。土地平整以田块为单元，选择完全平整中的斜面法，将 整个项目区划分为若干个平整田块，分别设立平整高程，以平整高程为基准面对 开发整理区土地进行全面平整。 耕作田块规划 耕作田块是末级固定田间工程设施所围成的地块，是田间作业轮作和工 程建设的基本单元。田块应形成标准化条田，条田内形成格田。 田块规划要求 整理后的田块要有利于作物生长发育，有利于田间机械作业，有利于水土保 持，满足灌溉排水，便于经营管理。 田块方向即田块的耕作方向，般以田块长边方向为准，他是末级固定渠道 等田间工程设施的布臵方向。田块布臵的方向对于田间作物的光照灌溉排水 机械作业以及防风效果等都有着显著影响。 从改善光照条件看，般南