花园紫 金山庄等高档住宅区也提升了该地区的整体居住品质。 帝豪花园外景图 天泓山庄外景图 项目劣势分析 由于该项目为钟山国际马术场的二期工程，主要作为马术场的配套项目， 项目不可出售，只能通过出租获得收益，为弥补建设期的投入，可采取预收 年租金的方式获得出租收益。同时相应营销策略，采用租赁马术俱乐部会员 的捆绑销售方式，使承租人自动成为马术俱乐部会员，享受贵宾会员待遇 以吸引客户。项目建设背景 该项目的建设背景 赛马在国内外都属高尚的运动项目，南京城东地区向来被看作是高贵之地， 南京人特别注重的紫气东来的情怀，形成了在城东这块风水宝地置业的风 潮。马术场就坐落在城东地段栖霞区马群镇，东倚白龙山脉，西连仙林大学 城，北眺紫金山麓，南接沪宁高速公路。未来这里将成为基础设施完善人气兴 旺的城市新商业娱乐休闲区。 马群镇概况分析 马群镇位于栖霞区南部紫金山东麓，东部与亚东新区仙林农牧场和江宁 县相邻，其他三面环接玄武区。马群镇距中山 门仅公里，素有南京东大门之称，宁杭 公路环陵公路宁栖公路宁芜铁路等穿境 而过沪宁高速公路和南京绕城公路在此交汇， 建有华东地区最大的公路互通立交桥，是连接 国道省道的重要枢纽。依托独特的地理位置， 根据南京市城中有山山外有城的城市建设规 划，以沪宁高速公路互通立交为中心，创办经 济开发区，设立金融行政服务高新技术旅游度假和科工贸综合开发等个功 能区。向东直达上海，沿绕城公路和机场高速公路向南分钟即可抵达南京禄 口国际机场，向北紧邻长江二桥和新生圩外贸港，有着显著的区位优势和优越的 发展环境。 仙西新城区的辐射作用 南京为六朝古都胜地，历史悠久，声誉卓著，名扬四海，南京马术场项目临 近南京规划中的城市副中心区仙西新城区中心区，四面环路，交通便捷，它 将成为新城区肌理中重要组成部分。马术场项目的建设将为仙西新城区商业和房 地产业的拓展以及对马群地区的影响提供了历史性的机遇，其规模和先期建设的 交通配套优势也使其对新城区的城市形态和肌理具有定位的作用。南京马 术场所处的位置是房地产业投资的理想风水宝地，将吸引南京偏好城东的中高 收入消费者，提升马群地段的文化层次，有利于改善南京市东大门的面貌， 本案 案 沪宁高速促进南京的和谐发展。 地铁号线的动工 根据南京市现有城市总体规划，南京将规划建设条总计长约公里的城 市轨道交通线路。其中号线，即南北线，共长公里，已于年月正 式通车。号线，即东西线，长约公里，主城区内长约公里，由河西经 北河口汉中门大街汉中路中山东路宁杭公路至仙西新城区，为主城东西 向主干线，将于年完工并投入使用。马术场距地铁站出口较近，地块东面 即为沪宁高速的出口连接线从该段高速公路至中山门完全免费，交通状况将 极为有利，无论是自驾车出行还是利用公共交通抵达主城区中心主要商业中心 都相当便捷。 从北京必要性 南京市为江苏省省会，中国历史六朝古都闻名于世，是江苏省政治经济 文化中心，也是我国重要的综合性工业电力工业高科技教育基地和长江三角 洲地区仅次于上海的大商埠，被评为中国城市经济综合实力五十强第七名和 城市投资硬环境四十优之，在海内外具有较高的知名度和声誉。 从总体经济发展看，根据南京市国民经济十五计划和年远景目 标纲要精神，房地产业特别是集商业旅游娱乐酒店式公寓等于体的大型 综合开发项目已成为城市存在和发展的物质基础，是发展国民经济的支柱产业之 。此外，马术场项目的开发建设还在定程度上给南京带来了很大商业契机， 促进了南京的经济和体育事业的发展。运动员公寓作为马术场的配套项目有利于 增加整个项目的完整性。 投资消费环境的需求。 中国加入以后，南京市政府加大招商引资的力度，每年大批海内外 企业实业超市纷纷落户聚集南京，纷纷寻求投资商贸商务的环境。投资 运动员公寓本身也可以为投资者带来丰厚的回报。 随着区域经济水平的提升和人民生活水平的提高，中高收入阶层已不仅 仅满足于居有定所，而对居住环境和生活品质提出了更高的要求。尤其是些成 功人士甚至对些有挑战性的休闲活动偏爱有加，比如骑马参加马术学习班 等，这些人都为马术场带来生机和活力。运动员公寓的开发使得承租的这些高端 客户能够充分享受马术场内的高尔夫垂钓赛马等各项高尚休闲活动，创造出 更高的生活品质。可行性研究报告编制的依据 南京市规划局建设工程规划许可证编号宁规城东建筑号 宁规城东建筑号宁规城东建筑号 国有土地使用权证编号宁栖国用第号第号 第号第号宁栖国用第号 国家有关的建筑设计规范与准则 项目用地范围红线图及外部条件规划图 项目总平面图 建设单位对本项目建设情况的说明及其他有关材料。 可行性研究报告主要结论及建议 主要结论 房地产业是南京市第三产业的核心产业之，房地产业的发展直受到南京 市委市政府的高度重视。马术场项目是自房地产新政实施后，在南京房地 产市场健康稳定发展的大环境下，推出的适应市场需求的大型的综合性开发项 目，这是项目成功的关键。作为马术场项目二期的运动员公寓项目总体创意独特， 高起点高品位的建筑设计和整体布局，既能满足大型赛事的承办需求和富裕阶 层对休闲娱乐的要求，又能满足顾客对周边环境自然景观交通道路配套 设施的潜在需求。加之未来年时间内赛马运动高尔夫运动及别墅市场整体 经营前景良好，经可行性研究与分析表明，本项目开发经济效益较好，项目的总 体策划是理想的可行的。 问题和建议 加强运动员公寓项目的经营管理，凸现自身区位良好交通便利景 观优势等条件，争取今后能取得好的业绩。 争取银行或其它金融机构对项目的进步理解和重视，力求取得较大 数额的贷款，解决资金问题。 重视项目的整体规划设计和经营管理。 第二章市场调查与分析 南京市投资环境现状 今年季度以来，南京市实现地区生产总值亿元，按可比价计算， 比上年同期增长。其中，第产业增加值亿元，增长第二产 业增加值亿元，增长第三产业增加值亿元，增长。 今年开局以来，南京各项税费收入呈现出多年来罕见的低速运行走势，受其影响， 全市财政收入形势不容乐观金融机构信贷收支保持平稳运行。 税费收入增长情况 各项税费收入同比增长。月，全市国税地税财政累计组织各项 税费收入亿元，同比增长，这是近年来我市各项税费收入增长速度 首次回落至位数，与往年相比，增幅回落幅度较大。其中三次产业税收累计 完成亿元，仅增长，增幅回落至近年来最低水平。究其原因，主要是 受第二产业税收增幅出现下降因素影响，月全市第二产业税收完成亿 元，同比下降，其中占第二产业税收比重的工业完成税收亿元， 同比下降。第三产业分别完成税收亿元及亿元，增幅分别 为及。月全市社会保险基金等各项专项收入累计完成亿元， 增长。 财政收入增长情况 财政收入同口径增长。月，全市累计实现财政收入亿元,同口 径增长，增幅回落至近年来同期最低水平。其中般预算收入上划中央 收入基金预算收入分别完成亿元亿元及亿元，增幅分别为 及，比重分别为。 月，全市累计完成财政支出亿元，同比增长，其中累计完成 地方般预算支出亿元，增长。 月，全市般预算收入与省内个市对比情况不容乐观，增幅与位居首 位的盐城市相比差距较大，与位居末位的镇江市相比仅高出 个百分点，名列倒数第位，与全省平均增幅水平相比相差个百分点 目录 第章总论 项目概况与背景 项目建设的必要性 可行性研究报告编制的依据 可行性研究报告主要结论及建议 第二章市场调查与分析 南京市投资环境现状 南京房地产市场发展现状 南京房地产业发展对策 南京市别墅租赁市场分析 第三章建设规模和建设内容 建设规模 建设内容 第四章环境保护及节能 环境保护 节能 第五章项目实施进度 第六章财务效益测算 项目投资估算 项目租赁收入预测 该方案的财务评价 第七章风险分析 敏感性分析 盈亏平衡分析 防范风险对策 第八章结论与建议 附表与附图 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,第章总论 项目概况与背景 建设单位概况 南京钟山国际赛马场运动员公寓会所项目以下简称运动员公寓项目是由 南京赛马置业有限公司投资开发的。南京赛马置业有限公司以下简称赛马公司, 是为承建十运会马术和速度赛马比赛场馆而成立的有限责任公司。公司股东为 南京红龙集团民企和南京国有资产投资管理控股集团有限公司以下简 称国资集团。公司注册资本万元。 年，市政府采取市场化运作的手段，通过挂牌出让土地，吸收民营资 本完成十运会场馆建设任务的方式来建设大型体育设施。对座落在马群的马术场 地块，拍价亿人民币。由南京国资集团中标。嗣后，吸收南京红龙集团为 大股东占股权，成立赛马公司建设十运会南京马术场。赛马公司先后又 投资亿多元，将南京马术场建成，并交付十运会马术比赛无偿使用。运动员公 寓会所项目是马术场的二期工程。 建设项目概况 项目的地址概况 马术场项目占地万平方米，规划用地性质为文化体育娱乐用地。 地块坐落在本市栖霞区马群镇，东倚白龙山脉，西连仙林大学城，北眺紫金山麓， 南接沪宁高速公路。该项目地块靠近游等多路公交车站 点地铁二号线也经过此处。此外，为马术场配套，南京市政府又专门新建了 车道的凯旋路麒麟路白水路，环绕马术场，可谓风景旖旎，交通便捷，文化 历史底蕴厚重。 运动员公寓项目占地万平方米，规划建设运动员公寓平方米， 运动员会所平方米。项目地块位于赛马场东面，公寓全部面向赛马场高 尔夫练习场，远眺紫金山，地势高低起伏，自然条件优越。 项目的基本情况马术场地块位于南京市东郊，位于国家级生态保护区紫金山东麓，空气清新， 自然条件优越，自古以来就是紫气东来的风水宝地，也是南京悠久文化与自 然相结合的绝版地块。地块距离著名的南京中山陵风景区仅几公里，地处丘陵地 带，风景秀丽。本地块距市中心新街口仅公里左右，南侧为沪宁高速公路， 并有沪宁高速出口和南京地铁二号线出口，近两年内交通将更为便捷。沪宁高 速公路北侧为南京仙林大学城，已有近二十所大学入住，招生总规模已达 万人，距离本项目仅米。 仙林大学城角紫金山毛竹 地块现状及周边特征马术场地块是国有土地，部分集体所有制用地，地上 房屋建筑密度较小。地块西邻国家级风景区钟山风景区，景色秀丽。 在该地块周围有栖霞建设集团开发建设的住宅小区太阳城天悦花园天 泓山庄等，此外还有高档别墅区帝豪花园紫金山庄等，以及法国雅高酒店集团 投资建设的南京第家按照超五星级酒店标准建