前虽有高端住宅别墅度假式酒店等中高端居住场所，但相关购物休闲美食娱乐等综合生活元素未能与自身居住产品相匹配，从而造成消费者望而却步。

天目湖商业地产现状天目湖商业地产同天目湖商业样，仍处于中国八九十年临街商铺及拉闸门形态初旧商业市场阶段，仅有两个稍大点超市，个是乐购，只有，另个是华联超市也不足，天目湖商业从规模产品种类功能配置价格竞争等方面还处于商业发展萌芽期，沿街饮食服务及其它支持商业大多暴露出卫生状况服务理念经营者素质产品品质价格物流配送等综合系列问题，现有菜市场完全是脏乱差集中体现场所，消费者处于非常不愿意但又不得不与之打交道尴尬局面，即使天目湖商业中心农贸市场及菜市场明年开业，在商业管理者与经营者素质两方面短时期内也不可能真正提升，实际问题将会再次暴露。

解决办法规划综合型商业广场。

具有综合站式购物功能并能够形成互补业态诸如休闲娱乐美食养生体验等具有定品位多功能商业体，从定位业态与经营服务水平上解决消费者出行难购物难心理落差大根本问题在经营运作管理上下功夫，销售不仅仅是产品，还应服务质量，要打造核心品牌文化，创建个有较高人气充满商机口碑极佳综合商业社区。

围绕综合商业社区开发相关酒店公寓及花园洋房，满足市场需求同时深化项目综合市场影响力，体现项目综合商业价值。

天目湖目前商业销售价位及经营状况售价楼均价元，二楼均价元，平均价格元租金楼均价元天，二楼均价，其它均价元天。

常州基本情况常州简称常，别称龙城，是江苏省个直辖市之，处于长江三角洲中心地带，与上海南京等距相望，与苏州无锡联袂成片，构成苏锡常都市圈，全市面积平方公里，户籍人口万人，常住人口近万人，市树广玉兰，市花月季。

年常州全市达到亿元，比上年增长，年中国城市排名第名，江苏省第五名，近常住人口计算，人均元。

全市年实现服务业第三产业亿元，增速比高出个百分点，服务业对全市经济增长贡献份额达，年全年实现社会消费品零售总额亿元，比上年增长，增速同比提高个百分点，高于全省个百分点，其中批零贸易额业实现零售额亿元，增长，住宿餐饮业实现零售额亿元，同比增长。

多年来，常州均被评为全国综合实力强城市全国投资环境优城市国家卫生城市，福布斯年最佳商，为项目消费市场与投资领域带来有力消费需求与市场保障城市商业地产已从传统式低层次满足生活型构成模式逐步向现代商业品质感功能型人性化精神层次与心灵内在需求等潜领域延伸衍生，面对当前天目湖起步阶段商业需求市场空白，本项目未来市场空间非常广阔。

近三年来，无论中国经济及大环境如何改变，但泛长三角华东区旅游地产投资人群比例逐年上升，无论是投资规模与频率都在加大，投资领域正向已市场细分方向倾斜，投资区域已从大中型城市向三四线城市稀缺旅游资源或局部热点地区靠拢，本项目具有得天独厚先天优势及自身产品设计及开发优势，势必吸引大量投资固定人群与游离客商关注天目湖旅游产业群整体板块升级与配套产业整体开发深化，势必带动旅游人群强势增长，为项目商业版块提供了巨大消费支撑，有利于商业业态及形式生存与发展溧阳年达到亿元，人均元，经济发展步伐明显加快，城市经济快速增长与城市居民人均收入不断攀升，为项目度假产品提供了有力市场支撑年溧阳旅游产业收入亿元，比年增长，以溧阳现有人口万人计算，旅游产业带给每人理论收入近元，天目湖南山竹海等著名景区，年接待游客万人，增长，庞大持续高速增长旅游人群，对消费市场和商业地产突破发展提供了有效客群基础。

天目湖当前商业不仅无法满足当前市场需要，更无法匹配消费者不断升级消费意识与消费形态，本项目诞生，不仅能够填补当前旅业景区消费市场空白，而且对天目湖现有商业格局带来本质改变，树立项目自身独有市场生命力项目区位优势独特，位于宁杭高速下匝口省道与杨溧高速环抱核心区位，是外来客群进入溧阳第站，也是天目湖与南山竹海旅游必经之路，区位优势项目带来生存价值与商业价值难以估量竞争优势本项目无论在天目湖还是在泛溧阳区域，目前及未来可预见时间内年都不会遇到有力市场及同质竞争，竞争优势非常明显本项目业态构建合理，完全是通过扎实市场细分调研后，结合行业开发模式而为天目湖量身设计产品规划功能配置，使项目凭借核心产品优势在竞争中脱颖而出，占领市场制高点项目有科学开发理念和先进运作思路，在开发之前已为项目中长期运营管理持续性经营与发展做好了充分设计与扎实准备，能够使项目获得稳定持续性发展，能够成为个品牌型地产经营项目，最终使开发商业主经营者消费者等项目各参与方实现共赢天目湖目前度假产品开发极不完善，表现得非常不理性，对市场没有充分细分，开发产品相应配置比较滞后，就消费领域讲，游客消费时间与模式都被无奈抑制在了酒店就投资领域看，目前度假类产品，高端别墅类物业除了产品本身缺陷造成消费迟滞外，在于产品综合设计及深度定位。

天目湖目前住宅市场均价为，市场消费及需求相对般，主要受众是当地居民及些常住中低收入人群，产品综合附加值不大，随着社会进步与经济发展，大部分人群选择到城市去居住，小镇上传统住宅市场份额正逐年受到压缩。

天目湖酒店公寓花园洋房别墅等度假性主力产品目前正处于上升阶段，市场需求进步扩大，消费品味进步提升，对产品要求越来越高，消费者投资不仅仅局限于物业回报价值体现与性价比综合评估上面，更多体现于对区域市场及推出产品理智分析上，所以，这类产品虽有良好市场潜力与前景，但如何开发推出什么营销战略如何制订，将是开发者运营者头等课题。

天目湖目前中高档酒店式公寓别墅均价在，部分高于元，如金桥国际聆湖翠苔涵田度假村都达到了元及万，调查发现，去化量并理想，究其原因，可以分为以下几个方面开发商推出数量有限，以为凭稀缺资源及独特口味能羸得价格制高点竞争，但他们忽略了市场现状与市场包括消费者承受能力，般独栋别墅总价在万元套万元套，部分在万元套万元套，更有甚者价格在万元套以上，这个价格与面积在香港也不过如此，别人拿来干什么真正富豪来到这里干什么再加上相关功能设施配套都不完善，服务标准与内函无法同真正顶级别墅社区相匹配，造成竞争极度弱化局面，因此，对于高价别墅目前状况仍处于有价无市局面，这说明开发商前期功课没有做好，对市场消费者缺乏足够认识，仅凭自我推断创造产品从而形成如今进退两难境地。

天目湖旅游市场开发正处于深层发展阶段，但目前有关度假产品品牌度假文化开发未能得到中高端消费者认可。

居住休闲度假本身就市场论证篇项目市场分析项目自身市场分析项目周边市场分析项目辐射市场分析项目关联的价值分析项目生存基本基础分析行业产业宏观发展分析城市发展对项目的驱动分析项目开发价值分析项目竞争分析区域市场投资者分析区域市场消费市场分析国内同业态成功案例分析格过高仍是投资者望而却步主要因素，高端物业价高质不高，大都处于有价无市尴尬境地低端产品竞争力低下，简单传统居住观念与初始级配套注定项目投资性价比不优，这类产品很难打动投资型客户而中高端物业天目湖目前虽然有相当部分销售市场整体良好，但由于产品配套设施缺陷，开发商开发意识局限，过多考虑了自身利益，没有为项目中长远发展做好前期规划，很难形成功能完善与消费需求之间良好互补，整体上不能产生规模效应，因此，该类项目整体竞争力不高而本项目正是切中当前市场空白与消费需求，有望在中高端度假物业中笑傲江湖。

项目客户群体解析主力人群泛长三角投资固定人群，这部分客群投资意识浓厚，目标选择清晰，投资观念成熟，出售概率与频率相对较高，是项目产权主力购买人群，以宁杭线沪宁线为住投资辐射线条，辐射半径以项目中心公里内，习惯区域自驾车在小时左右。

次主力人群旅游资源带动下投资游离人群，这部分人群无明显投资目标特征，初始身份为旅游者，随着对项目认识并最终转为项目投资者，这部分人群既是项目商业领域主力消费人群，又是潜在投资客，数量庞大，连带效应好，对投资缺乏较为成熟理性，是项目重点关注核心推广人群。

补充人群城市基本支撑本地客群涵盖金坛溧阳常州溧水宜兴等不超过小时左右车程固定人群，这部分客群既是传统消费固定者，也是投资产权随即者，对项目及周边相关情况较为熟悉，属于主动消费与主动投资人群，但整体规模有限，属于项目补充客户人群。

业态规划站式，规模型，人性化集度假旅游商务休闲购物娱乐为体旅游景区商业综合体。

产品设计度假式酒店经济型酒店酒店公寓商务会议型酒店产品度假产品花园洋房景观公寓休闲别墅联排别墅别墅多层住宅别墅式企业会所配套商业休闲类产品娱乐酒吧网吧游乐场运动养生美容健体美发足疗保健旗舰店及文化产品游泳洗浴。

购物类综合型超市商业步行街土特产专卖与美食酒店产品商务会务会议型酒店经济型酒店规划方案占地面积亩，平米，约万平米建筑面积，约万容积率规划分配商业部分万元占综合型超市两层含停车场商业步行街万娱乐美食养生土特产专卖服务类浴城水文化万占二度假部分万占花园洋房类服务型公寓联排别墅别墅别墅式企业会所万占酒店公寓万占多层住宅万占规划户数户三配套商业部分约占项目经济指标测算科目项目计算基准单价元总价元说明销售收入景观度假产品总销售额经济型酒店酒店公寓多层住宅出售商铺小计土是种格过高仍是投资者望而却步主要因素，高端物业价高质不高，大都处于有价无市尴尬境地低端产品竞争力低下，简单传统居住观念与初始级配套注定项目投资性价比不优，这类产品很难打动投资型客户而中高端物业天目湖目前虽然有相当部分销售市场整体良好，但由于产品配套设施缺陷，开发商开发意识局限，过多考虑了自身利益，没有为项目中长远发展做好前期规划，很难形成功能完善与消费需求之间良好互补，整体上不能产生规模效应，因此，该类项目整体竞争力不高而本项目正是切中当前市场空白与消费需求，有望在中高端度假物业中笑傲江湖。

项目客户群体解析主力人群泛长三角投