突出，效益般。

咖啡厅近几年发展很快，星巴克和上岛咖啡的经营状况较突出。

档次较高的健身俱乐部在家左右。

第三章项目竞争力分析分析优势分析地理位置及交通本项目地处天津城市，紧邻和平路步行街，周边商业众多，是天津最为繁华的地区，也是商业发展的重要地段。

有多条市级道路经过本项目，交通较为便利。

由于可视性较好，各条通路均能看到项目内部状况。

自然环境项目核心地带是个占地平方米的花园，周围矗立着栋各具特色的欧式建筑，形成个非常优雅和谐宁静的环境。

人文环境该项目是原法式风情区，历史文化底蕴厚重，建筑风格独特。

例如位于花园路号的幢带有庭院的欧式三层小楼是著名爱国将领吉鸿昌先生旧居花园路号建筑是天津近代著名的实业家章瑞亭先生旧居。

类似的建筑共有栋，均被列为历史文化保护建筑。

以上这些都为本项目注入了文化历史因素。

市政配套该项目市政设施较为齐全，市政建设条件良好，属成熟社区。

地块规模地块规模为，适宜打造集高尚餐饮休闲娱乐为体的社区，加之具有浓厚历史文化底蕴的建筑群体，可持续发展空间可观。

政府支持天津市委市政府天津经济技术开发区管委会天津和平区政府对此项目大力支持法国政府及法国驻中国大使馆对此项目也给予积极关注和配合，都为项目的成功开发提供了有效保障。

二劣势分析周边道路单行线过多，道路狭窄，影响未来项目的客流。

紧邻和平路步行商业街和滨江道步行商业街，有可能会带来大量中低消费人群，必将影响本项目品质。

周围现在还没有大型停车场，虽然规划附近会有两个较大的停车场，但短时间内还是会影响来本项目的高端自驾车客群。

三机会分析本项目内的建筑很多都有近年的历史，历史底蕴比较浓厚，建筑风格比较明确，有利于项目的开发。

天津市政府大力开发旅游资源，将本项目列入今年重点开发项目之。

市委市政府旅游局开发区管委会和平区政府都对项目给予大力的支持。

天津市制定了对本项目的相关优惠政策，利于本项目的开发和运作。

本项目周边缺少休闲娱乐场所，因此有利于本项目的开发和运作。

天津市缺少个集餐饮旅游休闲娱乐文，开发成本增加时，财务内部收益率仍能大于设定的帖现率具有定的抗风险能力。

第十章结论通过上述分析，本项目采用滚动开发方式，建设期为三年，项目建设总投资为元，不考虑融资成本在测算期内可获得利润总额元。

经测算，整体项目的全投资财务净现值为元，全投资财务内部收益率为，投资回收期为年。

因此，项目投资是可行的。

第章项目概况项目背景年天津市政府关于进步加快旅游业发展的意见文件确定打造近代中国看天津文化旅游主题板块，即以统规划分步实施政府主导市场运作为原则，紧密结合海河综合开发，以风貌建筑重大历史事件遗址和名人故居为依托，谋划不同主题的文化旅游板块系列，实施近代中国看天津的三年整合开发规划。

天津市花园历史风貌建筑保护暨旅游主题板块以下简称本项目是上述板块的重中之重。

为确保年底前把本项目建成天津乃至全国的标志性旅游景点，迎接北京奥运，促进旅游业大发展，天津市政府要求有关方面尽快落实项目建设主体，发挥切积极因素，尽快启动和实施本项目。

二可行性研究报告编制依据天津市人民政府文件关于进步加快旅游业发展的意见津政发号年月日天津市和平区人民政府与天津国际酒店集团签署的改造花园法式风情区协议书北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司为本项目做的基础研究及市场研究报告产品定位及开发策略报告核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，和平区政府相关部门提供的花园地区房屋建筑面积统计表天津市规划测绘院提供的花园现状地形图。

三项目名称天津市花园历史风貌建筑保护暨旅游主题板块项目四项目界址本项目位于和平区商业，由和平路赤峰道新华路营口道四条道路围合而成。

内部以花园原法式花园为，被承德道丹东路辽宁路形成条放射性道路所分割，周边环绕栋欧式建筑和栋近代建筑，具体区位见附图五规模及内容本项目总占地面积约总建筑面积，其中市区公用建筑面积住宅建筑面积。

六建设方基本情况投资商国际酒店集团始建于年，是天津开发区管委会投资设立的以旅游为支柱产业的集团化公司。

业务范围涉及旅游投资房地产开发酒店管理及物业管理分时度假广告策划等产业。

多年来公司造就了批专业管理团队，积累了旅游房地产项目开发特色休。

年至年间，物业累计总量年均增长，增量的年均增长更达，市场供给迅猛增长。

新增供应方面，年至年天津市进入了个供应高峰。

在大型和外资年津京沪渝穗人均可支配收入及消费性支出情况天津北京上海重庆广州亿元城市居民人均可支配收入城市居民人均消费性支出超市相继落成开业的推动下，天津市商业物业年均增长超过万。

年到年间将有约万的商业物业向市场交付。

通过对不同商业区域和不同商业类型价格资料的调研，天津市商业物业市场的主流销售价格集中在元区间，主流租金集中在每天元至元区间。

酒店物业市场天津市目前拥有四星级含准四星级酒店共家，可提供各类客房间，占全市客房总量的。

天津五星级含准五星级酒店共计家，可提供各类客房间，房间数占全市。

根据市政府规划，在年奥运会前，天津市场至少需要开发建设家四星级以上的酒店，其重点会分布在滨海新区和城区贸易商务频繁的商务区。

天津市五星级酒店的价格直以来保持着相对较为平稳的水平，平均房价在元天，实际成交价格约为元天。

由于现存供应量还相对较少，竞争压力较小，因此天津五星级入住率仍然较为理想。

五星级酒店平均入住率保持在的良好水平。

天津作为直辖市，有着悠久的历史和深厚的文化底蕴，目前城市的大规模建设，海河沿线的改造，会有许多有特色的游览娱乐消费的景点被开发出来，旅游的产品结构和产业规模都会不断地完善和扩大伴随着城市改造，天津将会给人面目新的感觉，这对天津酒店业提供了更大的需求。

酒店服务式公寓市场天津真正意义上服务式公寓很少，目前只有天津国际大厦奥林匹克大厦利顺德酒店公寓喜来登酒店公寓和国际公寓等几家酒店服务式公寓，总共提供大约套公寓单位。

这几个项目均由管理及服务水平流的物业公司进行管理。

其平均租金在元月平方米。

另外，还有家标榜为服务式公寓的项目，但是般都不提供酒店式服务，因此不能算是真正意义上的服务式公寓。

文化艺术及休闲娱乐市场文化艺术及休闲娱乐市场是个庞大复杂的市场，根据各市场的特征以及消费者的类型，将其整体市场分为文化艺术市场传统休闲娱乐市场和新兴休闲娱乐市场三大类。

文化艺术市场天津有各类博物馆家画廊和美术馆的供应量相对较少各类艺术表演场所个。

传统休闲娱乐市场天津市电影院高峰时期曾达到家，而截至年，存活的闲娱乐风情区成片规划开发的成功经验，培育了特有的综合竞争力，是市政府重点打造的天津市旅游旗舰集团之。

为争取本项目建设的主体资格，公司组织了大量资源，包括聘请世界流项目策划公司世邦魏理仕公司，完成了项目整体策划规划和可行性研究报告，于年月日与天津市和平区人民政府签署了改造花园法式风情区协议书。

上述工作得到了市委市政府有关领导的认可。

在市政府大力支持下，公司于年月日至日在法国巴黎成功举办了本项目路演活动，并决定参加年月由市政府组织的项目招标等活动。

二建设单位天津公园投资开发有限公司，情况说明第二章投资环境分析天津市宏观经济分析天津市增长情况年天津市增长情况年年年年年年年年亿亿元人均元近年来天津国民经济均保持两位数的高速发展，是国内经济最具活力发展最为稳健的区域之。

年天津市实现全市国民生产总值亿元，按可比价格计算，比上年增长，创年以来最高增幅，居全国各省市自治区前列。

全市人均生产总值由上年的元增加到元，按当年汇率折算，折合美元，比上年增长。

上述情况表明了天津工业化进程明显提速，产业结构进步优化，消费结构进步升级，居民生活水平显著提高，经济和社会发展将进入个新的持续快速增长阶段，外商直接投资至年末，天津直接利用外资合同额达万美元，其中工业及建筑业占，房地产业占。

截至目前，世界强跨国公司在天津投资近家，投资项目余个，投资额超过亿美元。

居民消费支出结构根据权威部门统计，从到年天津城镇居民可支配收入增长较快，年平均增长率为。

各年支出占收入的比重在左右。

图五大主要城市可支配收入和消费性支出情况横向比较而言，天津市虽然与国内其他线大城市收入及消费水平有定差距，但发展速度较快请见上图，例如年至年，天津城镇居民人均可支配收入及消费性支出呈同步增长态势。

年天津综合恩格尔系数居民人均食品支出占消费性支出的比重为，按照联合国粮农组织标准，总体上已实现小康，进入了比较富裕阶段。

国内外游客数量年天津市共接待海外旅游者万人次，同比增长旅游创汇收入亿美元，同比增长。

同期天津市接待国内旅游人数万人次，同比增长国内旅游收入亿元，同比增长，创历史最好水平。

二天津市各物业市场发展情况商业物业市场年底天津商业物业累计开发面积达万，到年达到万建造，这部分结合产品的特色将是项目的另个亮点。

通过花园的存在也可以达到形成相对宁静和谐的环境。

为在项目中营造和谐优雅和具有亲和力但又生动有活力的消费环境。

花园内应以相对封闭的步行街的形式出现，拒绝噪音汽车尾气和拥挤带来的不良影响。

第七章项目开发运作模式开发策略本着统规划整体开发的原则，对区域进行整体策划规划设计及开发对建筑外檐在恢复建筑原貌的基础上加以创新和改造对街区标识符号路灯等统进行设计及实施本项目由于整体规模不大，不进行分期开发，以此保证改造二次装修园林建设气呵成，届时可以以统的面貌出现在消费者面前，形成强势的市场效应。

酒店式公寓及商务会所由投资商进行内装修，自己持有经营。

这样可以通过开发商自身的努力为整体项目创造很好的形象，为项目树立领导作用，也通过这种形式统管理标准。

其它项目的内部装饰，在保持装修符合定位的要求和与整体协调统的原则下由经营者自行设计实施。

成立统的商业管理公司及物业管理公司，以标准的管理方式，负责整体招商租赁市场推广及对外协调关系。

二建设进度