优美，及其适宜人度假休闲居住。

建成后，将为县及其周边地区沿海白领阶层提供优质商品住房。

同时，在这个卖地段不如卖环境的年代，像这样有价值的人居环境必将成为人们疯抢的楼盘，项目销售状况必定路飘红，项目具有良好的市场前景和较好的经济效益。

综上所述，本项目的建设是必要的可行的。

第二章项目背景及提出的理由与过程第节项目提出的背景品位住房呼声高涨无论个人，还是个家庭，总要有最起码的遮风挡雨的空间和面积，这是满足人们生理需求的起码条件，也是解决温饱的必要条件。

随着人们物质生活水平的提高，购买能力也水涨船高，大多数人们在购买房屋时，已将注意力转移到对住房品位的需求。

追求尽善尽美的人生是人类永恒的理想，住房既体现个人和家庭的物质文明，也体现其精神文明。

因此，住房品位综合反映出个人和家庭的生活品位文化品位艺术品位。

随着人们对住房品位的要求越来越高，房地产产品不断花样翻新，位置户型等因素已经不能完全左右消费者的判断，景观自然而然地成为了人们购房时的决定性参考因素之。

住宅与各种天然人工景观的结合，正使得景观住宅日渐成为名副其实的地产风景线。

根据景观的形成方式进行划分，景观住宅大体包括三种类型天然或者现存景观型即借景类景观住宅，这种类型往往位居自然风景条件非常优越的区域，与大自然充分融合，常被认为是更加纯粹更加天然更加典型的景观住宅。

对这种类型的景观住宅进行细分，通常包括水景住宅绿景住宅和公园住宅等等几种常见形式。

水景住宅是指在河湖旁边的物业项目，即借河流之景，此河流可能是天然的江河湖泊，也有可能是人工挖凿引导的。

绿景住宅是指以城市中的森林草地景观为主要卖点的楼盘，换句话说是借助了处绿化带的生态美学功能而兴建的住宅。

公园住宅是指临近公园的物业，这种借助公园的集成环境优势的项目。

人工景观型即造景类景观住宅，所谓造景类景观住宅即为了营造良好的生活环境满足业主对于舒适的居住环境的心理诉求，精心设计人工打造出各种景观的小区。

兼用类景观住宅顾名思义，这类景观住宅二节总体规划第六章设计方案第节建筑设计第二节结构设计第三节给排水设计第四节电气设计第五节空调通风设计第六节建筑节能设计第七节环卫规划第七章环境保护与节能安全第节环境保护第二节节能安全第八章组织机构与物业管理第九章工程及销售进度安排第十章投资估算和资金筹措第节投资估算第二节资金筹措第十章财务评价第章总论第节项目名称及建设单位项目名称度假村项目二建设地址县城区东部王沟村的高地三承办单位概况承办单位蓬达房地产开发有限公司承办单位简介蓬莱市蓬达房地产开发有限公司始建于年，注册资本亿元，是具有山东省颁发的三级资质证书的正规房地产开发公司。

通过几年的发展，公司现有拥有资产总额亿元，专业工程技术人员余人，下辖山东蓬达股份有限公司蓬达期货经纪有限公司蓬莱市华鑫建筑工程有限公司蓬莱市旌旗广场商贸有限公司山东海阳新元广场商城长岛海泉供水有限公司菏泽蓬达木业有限公司蓬达大酒店蓬莱金港湾大饭店度假村蓬莱市蓬达商城等个控股公司，是蓬莱市最大的房地产开发企业。

公司始终贯彻流管理流素质流质量流服务的方针，追求科学的管理体系，过硬的工程质量，完善的物业管理，迅核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，速成为蓬莱市房地产业的中坚力量。

年以来公司从投资开发蓬达小商品批发市场起步，打下了房地产开发的坚实基础。

开发建设的蓬达苑小区包括蓬达东苑蓬达西苑蓬达北苑。

其中蓬达西苑工程为蓬莱市精品工程，是蓬莱市年二十项重点工程之，小区地处市中心繁华地段，由花园广场空中花园及两栋高层住宅楼望海楼望阁楼蓬达商城小区组成，占地面积公顷，建筑面积万平方米，总投资亿元。

蓬达东苑建筑面积万平方米。

蓬达北苑老城区改造工程建筑面积万平方米，现已全部交付使用。

公司新近开发的黄海花园蓬达苑多层住宅黄海花园小高层，建筑面积万平方米，总投资亿元。

蓬达花园住宅商业建筑面积万平方米，总投资万元。

这些项目已交付使用。

公司正建设中的蓬达金港湾项目是年市政府重点工程，总建筑面积万平方米，由两大主体建筑五星级酒店和条旅游商业街组成，年开工，年投入使用，该项目总投资亿元人民币。

现在，金港湾期工程已经完成，进入初装修，二期工程已开工建设。

公司不仅立足蓬莱境内还把经营触角辐射到莱阳海阳等周边城市，现已竣工投入运营的莱阳旌足长岛周边地区沿海城市白领阶层等人们日益增长的住房需求，促进企业的自身发展，决定在县城区东部王沟村的高地进行本项目的建设。

本项目由高层住宅楼商铺公共建筑停车场组成。

二建设规模项目结合市场需求情况建设用地条件及周围环境状况房型结构及绿化条件，同时考虑到资金筹措的可能，规划总用地面积为平方米，规划总建筑面积平方米，建筑层数层，建筑高度米，容积率为，建筑密度为，停车泊位总计个地上停车个地下停车个。

三建设地址项目建设地位于县城区东部王沟村的高地，基地毗邻长岛望夫礁和仙境源两处著名景区。

四建筑特征与结构本项目建设结合县地质情况，及其交通状况，房屋均为精装修，可以直接入住。

五户型设计本项目住宅为高层住宅，地上三层为商铺，四层至十八层为住宅区，设计提供了多种户型，面积为平方米，可满足不同阶层不同业主的要求。

主力户型为两室两厅卫和三室两厅两卫。

六环境保护本项目选址位于县城区东部王沟村的高地，基地毗邻长岛望夫礁和仙境源两处著名景区。

该区域周围环境状况良好，周边水体大气土壤具有较强的自净化能力，且有定的环境容量，适合本项目的建设。

本项目主要可能的污染源有生活污水厨房油烟和生活垃圾，除此之外基本无其他污染物排放，因此，经过适当处理后对周围环境不会产生不良影响。

七项目实施进度计划本项目建设期为个月，从年月开始至年月底结束。

建设完成后年内完成全部工程的销售。

八投资估算经测算，本项目总投资估算为万元，其中土地费用为万元，前期工程费为万元，配套建设费万元，建筑安装工程费万元，公共配套设施建设万元，管理费用为万元，财务费用为万元，销售费用为万元，其他费用为万元，不可预见费为万元。

九资金筹措方案本项目总投资为万元，其中企业自筹资金万元，自筹部分包括自有资金万元，预销售收入万元，本项目拟采用滚动发展的开发方式，即把先期预售房款作为其他自筹资金用于项目后期的开发建设申请贷款万元。

十盈利能力分析经测算，本项目建设完成，可实现销售收入万元，可实现利润总额万元，利税总额为万元，税后利润万元。

投资利润率为，投资利税率为，销售利润率。

十主要经济技术指标序号项目数量单位备注占地面积平方米总建筑面积平方米高层住宅比例容积率建筑密度停车泊位总计个地上停车个地下停车总投资万元销售收入万元投资利润率旗广场商贸城，建筑面积万平方米，是莱阳最大最繁华的商业中心。

在海阳建设的新元广场商城总投资万元，海福莱连锁超市和精品屋现已建成并运作经营。

在沾化投入的万元建设的蓬达大酒店等项目正在建设中，年投入运营。

投资近亿元的海阳大酒店和莱阳蓬达花园开发项目以及投资万元的栖霞海福莱花园商住项目投资亿元的长岛东海赢洲国际会议度假村旅游项目，现正在运作当中。

另外，公司还于年月份收购烟台市物资期货经纪有限公司，更名为蓬莱期货经纪有限公司，注册资本万元，是现在国家证券会管辖的在国家工商局注册的级期货经纪公司。

年交易量在全国排名位，全国共计有家期货经纪公司，山东省共家，我们其中之。

年出资万股入资恒丰银行，公司法人代表盖其东现任恒丰银行董事。

恒丰银行是中国家股份制银行之，我公司是该银行股东之。

公司主要从事房地产开发建筑物业管理金融商业旅游酒店等。

先后在蓬莱市莱阳市海阳市栖霞市县沾化县等地开发大量的商业及住宅。

共计多万平方米。

几年来蓬达房地产开发有限公司在公司规模迅速扩展的同时，本着以繁荣蓬莱为己任的原则，为蓬莱市城市建设做出了突出的贡献。

现在正在开发建设的项目运作良好，预计销售额达七个亿，同时公司为了长远的发展目标还在黄金地段储备了几百亩的土地，以确保公司持久稳定高速的发展。

第二节可行性研究报告编制依据蓬达房地产开发有限公司关于委托烟台元亨管理咨询有限公司编制本项目可行性研究报告的委托书二国家省市有关政策法律法规规定要求三国家现行有关技术设计规范和标准四国家发改委关于项目可行性研究报告内容和深度规定要求五城市居民住宅规划设计规范六投资项目可行性研究指南中国电力出版社七建设项目经济评价方法与参数实务全书中国建材工业出版社八建设单位提供的基础数据资料九山东省建筑工程综合定额十山东省安装工程综合定额第三节研究范围及内容项目背景及提出的理由与过程二市场分析与建设规模三建设地点及场址选择四总体规划方案五设计方案六环境保护与节能安全七组织机构与物业管理八工程及销售进度安排九投资估算和资金筹措十财务评价第四节项目概述基本概况近年来，各地城市化水平持续提高，随着城镇化进程的加快，居民对城镇住房的需求也在逐年增加，项目承办单位蓬达房地产开发有限公司为满阻力。

电。

主要耗电点为居民生活用电和楼道照明用电，配电干线均采用铜电缆，不采用铝胶线架空的方案，以减少线路损耗。

采暖及煤气。

供热管道采用焊管埋地铺设，液化气采用无缝钢管埋地铺设。

二节能措施太阳能采用太阳能电池板板安置于屋顶遮阳板，将太阳能转化为电能。

节电采用交通系统和汽车库自然通风系统节省照明用电和正压送风机械排烟等设备用电。

在民防地下室内采用诱导式通风系统，节电。

降低能耗设计中满足使用功能的前提下，使外墙规整减少外墙面积降低制冷等能耗。

屋顶采用薄层屋顶绿化技术，降低热辐射。

太阳直射下比传统通风隔热屋面表面温度降低。

住宅卫生间采取节水措施，选用节水型卫生洁具，以节约用水。

采用新型节能的墙体裁料，重点是使用轻质高效保温性能好的节能新材料和保温门窗，复合墙体，加强屋面保温。

加强采暖管网的保温工作。

积极推广应用太阳能设施。

除以上措施外，管