要意义，主要反映在自贡市汇东商业广场工程项目是自贡市社会经济发展的需要。

经过年的建设和发展，自贡市经济建设取得了辉煌的成就经济实力大大增强。

特别是改革开放二十年来，自贡市认真贯彻执行党的改革开放搞活的方针，经济建设和社会结构发生了新的变化，国民经济中的主要关系趋于合理。

农业生产条件改善生产水平逐步提高，工业生产发展迅速，工业结构趋向合理，已逐步建立起了包括酿酒化工电力食品加工印刷机电设备建筑材料等批优势行业。

自贡汇东商业广场是汇东新区市中心规模最大，功能齐全，交通方便的唯大型商业综合楼，是经商绝无仅有的黄金口岸。

随着自贡市城市政治经济文化中心由原来的老城区迁移到汇东新区，汇东新区住宅小区的不断新建，居住人口不断增加，自贡汇东商业广场的修建经营改善了投资环境，加快招商引资力度，必将产生巨大社会效益和企业效益。

二加快城市的发展，完善城市结构，改善人民生活条件的需要。

根据自贡市的未来五年的发展目标和城市的总体规划，自贡市经济将以年均的增长率迅猛发展，人民生活水平将达到个新台阶，人民对生活的需求将由原来的量变到质变，必然要求人民经商条件随之改善，购物环境更大化地完善。

自贡汇东商业广场综合楼就是顺应这种需求而修建的。

综上所述，我们认为该项目的建设是完全必要的。

第四章项目建设条件社会环境条件自贡市在改革中，与时俱进开拓创新。

随着城市建设进程加快，内陆工业化战略的推进，为自贡市的城市建设注入了新的活力和强劲的动力。

自贡市城区由平方公里经过几年的时间猛增至平方公里。

城市居住人口达到万人。

自贡市抓住机遇，深化改革扩大开放。

经济建设科技社会事业持续快速健康发展，全市国内生产总值以年均的速度增长。

自贡市气候宜人，起伏的丘陵满是绿意，釜溪河穿城而过，已形成酿酒化工电力食品加工印刷机电设备建筑材料等批优势行业。

现有科研机构个，科技对经济发展的贡献率为，为自贡市商贸繁荣提供了有力支持。

全市有集贸市场个，专业批发市场个，全市年国内总产值亿元，比年增长，与年相比年均增长，人均，财务净现值万元，投资回收期年。

根据上述分析论证，自贡市汇东商业广场开发建设项目总体平面布置是合理的，各功能区布置和结构管线工程布置亦是合理的。

自贡市汇东商业广场开发建设项目有宽松的优惠政策作保障，有充足的投资来源作后盾，投资估算合理，市场前景好，经济效益和社会效益良好，项目切实可行，建议应尽快实施。

第章总论项目名称自贡汇东商业广场二项目性质自贡城市形象重点基础设施建设。

三项目地点自贡市汇东新区汇东路与丹桂大街交叉口西南角。

四项目规划及开发面积总占地面积平方米，总建筑面积平方米。

五项目法人概况单位名称自贡鼎立房地产开发有限公司二法定地址自贡市沿滩区高峰乡龙神组三法定代表人宋元刚四注册资本金人民币万元五企业类型有限责任公司六经营范围房地产开发物业管理建筑工程安装房屋维修装饰道路土石方工程销售建材。

六项目承建方式本项目由自贡市卫坪建筑有限责任公司承建土建工程，实行双包。

土石方工程由达闻实业有限公司单独承包。

七可研报告的编制依据和研究范围我公司受自贡鼎立房地产开发有限公司的委托，负责对其开发的汇核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，东商业广场基础设施项目进行可行性研究，其主要研究内容为项目提出背景及建设的必要性自贡市周边地产开发市场分析建设内容和规模工程建设方案投资估算与资金筹措借款偿还能力分析风险分析等。

八可研报告概要及结论意见项目建设的必要性自贡汇东商业广场位于自贡市汇东新区汇东路与丹桂大街交叉口西南角，是该城区唯的大型综合商业广场。

在该项目方圆公里的半径范围内，拥有自贡市市政府自井区政府高新区管委会海关办公大楼自贡市广播电视局农业银行建设银行交通大楼稽征大队汇东大酒店等政府机关和企事业单位，还有梨园新村丹桂小区英祥小区银桦小区等高尚住宅小区，共拥有人口万多人，有配套的医院学校等。

该项目的建设对促进汇东新区商业繁荣商务往来，满足人民生活需要和提高城市形象具有十分重要的作用。

二建设内容及规模自贡汇东商业广场是个集商业办公休闲为体的综合型建筑。

该项目占地面积，建筑面积，框架结构，地下层地上八层。

地下层为停车库地下超市和设备用房，层至三层为商场，四五层为办公会展商。

资产负债率为，流动比率为。

二企业法定代表人和项目责任人基本情况公司总经理宋元刚。

男岁大专文化，曾历任自贡市泰丰实业有限公司总经理自贡市泰丰集团有限公司董事长自贡市泰康发展有限公司总经理等职。

该同志具有较高的经济理论水平和较强的经营管理能力，实践经验丰富。

曾领导和参与开发的项目有自贡市泰丰综合楼泰丰丽苑数码港湾泰丰大厦，总开发面积万多平方米。

本项目负责人副总经理杨建清具有较丰富的项目策划建设和经营管理经验，开发成绩显著，具有聚集资金的能力和贷款偿还意识。

有能力主持该项目的开发和建设，实现预期的开发目标。

第三章项目的提出和建设的必要性项目的提出中共中央提出的实施西部大开发战略，有利于我国中西部地区经济发展，有利于提高全民经济收入，有利于实现我国东西部经济协调发展和最终实现共同富裕的目标。

四川省自贡市地处我国西部内陆，是我国有名的恐龙之乡。

特别是在中央实施西部大开发，地处四川丘陵地区中心地带的自贡市经济发展突飞猛进，年全市国内生产总值为亿元，比年增长，工业经济年产值超百亿利润再翻番，年全市农业总产值亿元。

年城市居民人均可支配收入元，农民人均纯收入元，城乡居民储蓄存款达亿元，五年净增亿元。

年全市社会消费品零售总额为亿元。

自贡市以发展为依托，以稳定为基础。

现全市城镇化水平达，主城区建成面积达平方公里，聚居人口达到万人，建成区绿化覆盖率达到，旧城改造成效明显，汇东新区初具规模，区县城市建设取得新进展。

自贡市政府工作报告指出未来五年力争国民经济按年均速度增长，到年全市国内生产总值突破亿元，全市城镇化水平达，主城区建成面积达平方公里，聚居人口达到万人，建成区绿化覆盖率达到，人均可支配收入元。

目前，汇东新区已成为自贡市城市发展的重点项目，汇东新区将成为自贡市政治经济文化中心。

自贡汇东商业广场位于汇东新区市中心主轴线汇东路与丹桂大街的交叉口，具有得天独厚的地理位置，交通方便。

除该项目用地外现在汇东新区市中心方圆公里范围里已无大型商用空地可开发，因此自贡汇东商业广场是新区市中心唯的大型商业综合楼。

为满足方圆公里范围里的万人的生活需要，鼎立公司及时向市政府提出开发建设自贡汇东商业广场的申请并得到市规划局的批准。

三项目建设的必要性中共中央提出的实施西部大开发战略，加快中西部地区发展务用房，六七层为写字楼，八层为休闲中心。

三投资估算及资金来源本项目为自贡鼎立房地产开发有限公司投资建设，其建设投资范围包括土建工程装饰工程安装工程，室外工程，给水及生活污水排水等工程的投资。

项目总投资经测算项目总投资万元，其中建筑工程安装费用万元，土地购置费万元，建设工程其他费用万元，基本预备费万元，建设期利息万元，建设单位管理费万元资金来源业主已投入自有资金万元购买土地材料费等占投资总额的申请银行贷款万元，占投资总额的销售款转投资万元，占投资总额的。

五结论意见通过对该项目的分析研究，我们认为项目符合总体规划，有利于加快自贡城市现代化的建设步伐。

项目计划申请银行贷款万元，三年左右即可偿还银行贷款。

项目在整个经营期可实现税后利润万元，投资利润率为，税后财务内部收益率，财务净现值万元，投资回收期年含建设期，财务评价指标较好，该项目具有较好的开发前景和良好的投资回报，项目的建设是可行的。

随着西部大开发战略的实施，自贡作为西部重要城市，在城市经济发展和城市建设方面的重要性十分显著。

随着汇东商业广场的建成，必将带动整个自贡汇东新区的快速发展。

承建公司也可从中取得合理的投资回报，具有双赢的效果。

项目的建设是基本可行的。

第二章项目业主与法定代表人企业概况自贡市鼎立房地产开发有限公司以下简称鼎立公司是年月成立的有限责任公司，具有独立的企业法人资格，公司注册资金万元，注册号，公司地址自贡市沿滩区高峰乡龙神村组。

鼎立公司的经营范围房地产开发物业管理建筑工程安装房屋维修装饰道路土石方工程销售建材。

鼎立公司总经理宋元刚，副总经理杨建清胡红。

公司现有员工人，其中中高级管理人员人，其它有职称的技术人员人。

大专以上学历人员占。

下设项目开发部招商引资部经营管理部总经理办公室财务部。

公司以诚信务实创新竞争高效的经营理念和依法经营，互利互惠，共谋发展的企业形象。

全力投入自贡市现代化城市建设，改善人民居住环境生活环境的开发与经营活动取得了良好的开端和社会效益。

公司自成立以来，建立了完善的现代企业制度，具有较强的激励机制和集聚资金的能力。

财务状况年末，鼎立公司总资产万元其中流动资产万元固定资产万元在建工程万元，递延资产万元，负债万元各种设备房均置于地下层，各种产生噪声的设备均有减振减速减噪措施，以减少噪声污染。

第六章市场分析与预测市场分析主要消费对象改革开放以来，自贡市经济建设已取得了巨大成绩，人民丰衣足食，总量以及人均和人均都有了较大提高，尤其反映个人消费支出的指标急剧增加，而反映生活消费支出的恩格尔数年年下降，近年已降达，人民的生活水平和质量日益向小康目标迈进，因而对购物环境及居住的外环境等都提出了较高的要求，且这种潜在需求，随着自贡市向大中型城市迈进步伐的加快，正与日俱增。

据市房管局统计年自贡市销售房屋面积达万平方米以上。

正由于该工程是经商的黄金地段，工程建成后，将承担起自贡市汇东新区重要大型商业购物中心和写字办公中兴的任务。

主要的购房户多为大型零售企业中间批发商和个体商户。

随着人们增加，消费观念，消费模式的改变，投资方式的多样化，投资房地产已成为新的热点。

公务员小商业者先富裕起来的农村居民回乡的打工