手段较少，而房地产业保值增值功能显著，使得房地产市场成为投资的重要领域。

由于房地产开发投资风险较小，因此在银行银根紧缩的条件下，银行信贷的支持仍未减少，大大刺激了市场的需求。

从消费结构看随着房地产市场的发展，居民住房消费观念发生了明显的变化。

人们已不能满足于够住就行的传统观念，改善型住房的需求较为明显。

住房消费正由居住型向享受型转变。

二次置业三次置业的消费群体逐步扩大。

从需求关系看为加快城市化进程，富宁县根据城市总体规划，正加快旧城向新城转移步伐城镇化水平达以上。

在不考虑有效购买力的情况下，单从住房需求分析，富宁县每年人口增长拉动的住房需求，加之城市外来人口的购买需求和城市拆迁需要，将为房地产业提供广阔的发展空间。

以上这些良好的发展态势为富宁县水岸花园建设和销售带来良好的发展势头，其市场前景乐观。

第四章建设条件与建设选址建设单位概况富宁县中浩房地产投资有限公司于年月成立，注册资金伍佰万元。

现有职工人，其中具有技术职称的专业技术人员人。

经营范围主要是房地产开发经营。

公司成立以来，认真贯彻国家政策，紧紧抓住房地产开发这个龙头，在各级政府主管部门和金融机构的大力支持下，贯秉承诚信卓越创新流的经营理念，坚持高起点高品位高标准，以优雅的设计精良的施工优质的服务，为社会提供了高质量的建筑产品，创造了良好业绩，树立了企业的崭新形象。

二建设选址本项目位于富宁县中心地带，东临国道，西临普厅河，南临农地，北临民宅，地势基本平坦，便于建设。

该地段环境幽雅，市政设施配套齐全，交通通讯便捷，是理想的商业及家居胜地。

三自然条件地形地貌地质等资料本项目场地相对舒缓，平坦开阔，属于稳定的地质构造单元。

沿线地表为砖红性壤土，含沙质粘土。

场地和地基的地震效应根据建筑抗震设计规范有关规范判定，红河州抗震设防烈度为度，设计基本地震加速度值为，设计地震分组为第组。

水文气象资料富宁县属亚热带季风气候，春温高于秋温，雨热同季，冬无严寒，夏无酷暑，雨量充沛，积温高，无霜期长，年均降雨毫米，年平均日照数小时，年均气温摄设将改变富宁市容面貌，对加快富宁县的城市化进程有重要作用。

财务评价表明，本项目投资利润率为较强的盈利能力。

税后财务内部收益率为行业基准收益率，税后静动态投资回收期含建设期为年，盈余资金万元。

不确定分析表明，本项目的抗风险能力较强，本项目在财务上是可行的。

综上所述，本项目经济效益生态效益和社会效益均好，所以本项目可行。

第章总论项目名称及项目建设单位项目名称水岸花园建设性质新建项目建设单位富宁县中浩房地产投资有限公司法人代表曾照远通讯地址富宁县新华镇冷冻厂东侧报告编制单位富宁县中浩房地产投资有限公司二工作依据中华人民共和国城市规划法城市规划编制办法城市居住区规划设计规范富宁县城市远景规划项目用地范围内现状及周围环境等基础资料有关部门提供的证明和资料等三研究范围项目建设的必要性市场分析核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，建设条件与选址规划设计方案物业管理环境保护与节能实施计划与工程管理承担投资估算与资金筹措经济效益和社会效益分析四工作概况富宁县中浩房地产投资有限公司根据富宁县城市总体规划和城市建设的发展情况，积极投资兴建富宁县水岸花园项目。

公司组织工程技术人员，专门成立编写富宁县水岸花园项目可行性研究报告小组。

该小组本着客观科学和对项目认真负责的精神，对项目建设的必要性进行了多方面的调查研究，会同有关部门，对项目建设方案进行了认真细致的研究讨论，按照富宁县房地产现状和城市规划的有关要求，并依据海口市设计院关于富宁县水岸花园建筑方案设计确定了项目的建设规模和实施方案，在此基础上编制了本可行性研究报告。

五建设单位概况富宁县中浩房地产投资有限公司是家具有法人资格，独立核算，自负盈亏的有限责任公司，主营房地产开发。

公司成立于年月，地址为富宁县新华镇冷冻厂东侧。

注册资金伍佰万元人民币，实收资本伍佰万元人民币。

公司在职员工人，其中高级工程师人，中级职称人，技术员人，技术力量较强，管理水平较高，尤其是公司董事长曾照远先生，业务素质高，领导能力强，对市场认识充分，善于把握机会，凭籍多年从事房地产开发的丰富经验，先后开发多个房地产项目，在房地产市场上独树帜，取得了显着的经济效益和社会效益。

六项目建设地点本项目位于富宁县新华镇新兴社区那力小组国道线旁，东方向，水岸花园建设开辟商贸中心文化娱乐中心和风味美食中心，为片区附近的农村劳动力转移和新城区第三产业发展提供良好的基础。

因此，水岸花园建设以建成商业住宅休闲娱乐民族特色小吃五大功能的综合商住区。

提高现有居民居住条件，改善生存环境，提高商贸业档次，改善经营环境。

同时带动农村居民进城经商，发展城市服务业，以及进入工业企业务工，提高非农产业比重，提高城市化水平。

同时，规划增加相应的居民住房建设，为城镇居民和进城的农民提供安居乐业的环境，切实推动城镇化进程，形成新的经济增长点。

三推动市政建设与国民经济协调发展富宁县县城所在地，是政治经济文化中心，市政建设水平直接体现全县国民经济发展水平，两者相互促进，又互相制约，发达繁荣的政治经济文化中心，对全县国民经济发展起到巨大的推动作用，以县城发展带动全面发展，实现城区体化。

水岸花园建设依托旧城区，促进旧城区改造升级，促进发展。

旧城区改造建设固定资产投资本身就对国民经济具有拉动作用，形成新的经济增长点，更是促进国民经济发展的重要因素。

同时，对扩大内需，增强消费产生直接影响，随着国民经济持续发展，加快市政基础设施建设，完善城市功能，扩大城市辐射能力，市政建设与国民经济良性互动，协调发展。

四增加就业空间，增加城乡居民收入，保持社会稳定农民收入增长缓慢引起中央到地方政府的高度重视，解决农民收入增长和提高城镇居民收入的课题已刻不容缓，成为共识，是关系到扩大内需政策实现与全面建设小康社会进程的大事，事关改革发展稳定的全局，事关扩大内需和人民生活水平进步改善与提高。

水岸花园建设以商贸业服务业文化教育娱乐休闲房地产等城市服务行业为主要内容，以三大中心为推动的中心城区，建成可吸纳大量的劳动力就业，城市各类服务业具有就业空间大，就业灵活，就地转移劳动力和增加城市居民就业具有实际意义，可以稳步增加城乡居民收入，确保社会稳定。

第三章商住房市场供求分析富宁县基本情况富宁县位于云南省东南部，南与越南河江省接壤，东部和北部分别与广西百色右江西林田林那坡靖西五县区毗邻，西与文山州的广南麻栗坡两县相连，地处两国三省十县结合部，国道线贯穿县境，是云南通往广西广东等沿海地区的重要门户。

国道和正在建设中的衡昆高速公路贯穿全境，是云南通往广西广东等沿海地区的重要门户。

辖个乡镇个村居委会，总人口万临富宁县冷冻厂，西临幸福家园小区，南临普厅河，北临国道，地势基本平坦，便于建设。

该地段环境幽雅，市政设施配套齐全，交通通讯便捷，是理想的商业及家居胜地。

七建设规模富宁县水岸花园项目规划用地面积总建筑面积，住宅商业停车位辆，小区规划总居住户数户，绿化覆盖率，容积率，建筑密度。

项目建成后，将形成个集商业超市健身娱乐游玩购物市民居住于体的布局合理配套齐全功能完善的现代化住宅综合小区。

八物业管理该项目建成后，将通过招标择优选择家物业管理公司负责进行物业管理，中标公司应严格按照物业管理条例的有关规定，为居民和商家提供多层次全方位细致周到的物业管理服务。

九建设实施计划富宁县水岸花园项目建设期计划为年，自年月至年月竣工，完成商住楼建筑面积。

十投资估算水岸花园项目建设总投资万元，其中建安工程费万元，工程建设其他费万元，预备费万元，贷款利息万元。

十资金筹措公司自筹资金万元申请银行贷款万元其余资金通过房屋预售筹集资金解决万元。

十二经济和社会效益该项目的开发建设符合国家产业政策和富宁县城市发展规划，对于改善城市面貌，推进富宁县城市建设，加快城市化进程具有积极的作用，既提高和改善了居民的居住投资环境条件，同时可带富宁县第三产业的发展，项目完工后可实现利润总额万元，上缴各种税收万元，具有良好的经济效益和社会效益。

第二章项目建设的必要性推进新城区建设，增强带动辐射作用目前水岸花园北面为富宁县城商贸集中地，街区繁华，经营环境混乱，经营场所档次低，占街为市，占道为市，很不适应县城经济的发展。

区内建筑混杂低层次，无法满足商贸文化人居的正常活动。

严重存在脏乱差的现象。

为加大市政设施建设力度，完善县城城市功能，建成富宁县水岸花园城商贸业文化服务为主的综合服务中心，改善居民居住环境，形成水岸花园商业住宅休闲娱乐民族特色小吃五大功能的综合商住区，以推进新城区建设，增强带动辐射作用。

二推动城镇化，构建完善的县城城市功能根据富宁县县城总体规划和水岸花园详细规划，片区属中心城区的重要组成部分。

片区建设有利于提高和推进城镇化水平。

区域位置处于普厅河东岸，自然环境优越，具有与县城协调衔接的自然条件和区位条件。

当前，县城吸引大量来自靠近县城的农村农民参与城市服务业和工业企业的非农就业活动，具备农村劳动力转移。

详见表水岸花园项目投资估算表。

水岸花园项目投资估算表表单位万元序号工程或费用名称计量单位工程量综合单价元金额万元备注建安工程费建筑工程费安装工程费二工程建设其他费土地使用权出让金契税按出让金的计取勘探费测绘初步方案设计图纸审查费环境评估费报批报建手续费可行性报告编制费三通平费另时设施费新材，散装水泥，占道城市基础设施配套费小区配套工程绿化道路景观等设计费工程监理费建设单位管理费招标代理费三预备费价差预备费基本预备费二四建设期利息贷款万元，贷款期限三年，年利率按估算合计本项目总投资万元，其具体筹资方案如下向银行申请贷款万元。

公司自筹资金万元。

房产预售筹资万元。

第十二章财务评价编制依据及说明国家发展