级住宅供应量增大随着年北京高级别墅进入落成高峰期，北京别墅租赁市场竞争更加激烈。

新项目逐渐增多，不但对市场平均租金产生冲击，更对落成较早的项目造成压力。

在此情况下，发展商多采取降低租金的方式刺激市场需求，而有些小业主更是采取对所持物业进行重新装修，更换家具电器等措施来增加竞争力。

年北京市场高级住宅的供应量在套左右，市场总体需求量比年有所上升，但受新增供应量增加的影响，市场的租赁价格将与年持平或有缓慢的下降，受开发商的专业水平有所提高的影响，高级住宅的产品品质也会更好。

目前，新的别墅项目还没有对别墅市场产生大的影响。

些在租赁市场表现活跃的项目主要情况如下较受租户欢迎的别墅项目，如香江花园莱蒙湖别墅的些户型均有客户待租，租金保持平稳。

此外，枫叶园香江花园四期的些户型在经过装修升级后租金会出现上调高档公寓项目，如位于东方广场的汇贤豪庭，月开始租赁，入住率达到，万国公寓为。

服务式公寓项目，如雅诗阁国贸公寓嘉里中心万国公寓东湖公寓都保持较高的入住率和租金水平，租金平稳，均保持在美元平方米月。

商铺市场竞争激烈年北京市商业新供应量主要集中在中央商务区中关村地区金融街地区以及部分大型住宅小区内，越来越多的商业面积集中在含有写字楼公寓和酒店的综合项目，尤其在中央商务区和中关村地区。

北京未来将出现些大型购物设施和购物街，例如华贸中心水世界商城万柳购物中心中关村国际商城中关村广场金融街四季天地西环广场郦城等等，面积在万平方米之间。

另外，北京市商业发展的重点将转移到三环路四环路及五环路以外的周边地区。

未来商业区主要集中在前门崇文门地区中央商务区中关村科技园以及四环和五环地区。

王府井商业中心主体部分营业面积总规模控制在万平方米左右西单商业中心营业面积总规模控制在万平方米马甸地区将建立个商业区来服务周边居民，商业区的营业面积在万万平方米之间大钟寺与双榆树地区商业将共同组成新型现代化商业中心，营业面积总规模在万平方米左右。

为节的工作。

以营造高品质物业为开发建设理念，利用本项目的建设提高发展商知名度，树立发展商在高端物业的品牌形象。

结论通过上述综合分析可知，项目有着良好的经济社会和环境效益，并能保证资金链的平衡，同时具有较强的抗风险能力。

表明本项目在经济社会环境技术上均是可行的。

目录第部分项目总说明项目总说明项目背景项目发展商情况项目评价目的项目评价依据建设必要性项目概况项目地块状况项目规划指标项目建设现状第二部分市场前景分析项目总论项目概况项目名称项目建设单位项目位置项目周边目前现状项目性质及主要特点项目地块面积及边界长研究工作依据核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，可行性研究结论市场分析预测项目地块分析项目规划方案项目工程进度投资估算及资金筹措项目存在问题与建议项目提出背景项目提出背景项目所在区域商业发展情况项目投资的必要性市场研究市场供给所在区域内商业用房现有供给量及结构情况调查所在区域内商业用房未来供给量及结构情况调查其他替代性产品供给量情况调查研究市场需求所在区域内商业用房的租用情况调查所在区域内在售商业用房销售情况调查市场价格所在区域内商业用房销售价格情况调查所在区域内商业用房租赁价格情况调查市场预测未来该区域内商业用房需求预测销售及租赁价格预测市场推销推销方式及措施产品推销费用预测市场研究地块特征分析项目区位分析项目交通分析项目人流分析项目周边规划项目分析项目优势分析项目劣势分析项目机会分析项目威胁分析项目定位方案项目产品方案主要技术经济指标第三部分项目经济分析投资估算土地费用前期工程费用建筑安装工程费用基础设施建设费用管理费用销售费用营业税支出其他成本支出估算开发进度第四部分项目可行性分析结论经济评价社会环境评价总体结论及建议第部分项目总说明项目总说明项目背景为积极配合及支持北京市整体发展规划，把握新政后新轮房地产开发的商机，房地产开发有限公司通过审慎的市场研究，房地产开发有限公司拟开发建设甲级写字楼公寓办公商业裙楼等。

项目发展商情况项目发展商房地产开发有限公司开发资质资质法人代表注册资金万元注册号项目评价目的本报告对北京立水桥项目的可行性进行评估。

其主要评价目的为前期市场研究概念设计阶段。

第二部分市场前景分析项目总论项目概况项目名称项目建设单位项目位置马鞍山花园项目位于北京市北五环外，安立路与立水桥道路的交汇处东南。

项目周边目前现状项目东临主要干道路，路东为项目南侧为北侧是。

项目性质及主要特点项目性质为商业金融用地，本地块现状厂房办公楼等。

研究工作依据规划设计方案结合实际市场调研可行性研究结论市场分析预测北京市房地产市场调查年，北京市房地产市场在商圈分布上除传统的金融街中关村三大商圈外，朝外燕莎奥运村长安街等二线商圈进步走向成熟，并大有后来居上之势。

上地商圈以富地大厦金隅科技中心盈创动力为代表迅速崛起，开始向二线商圈冲击。

但金融街中关村在高档写字楼市场上的定位仍是不可动摇的。

据相关部门统计以上的年完工的甲级写字楼均位于以上三个地区。

其中尤以最为重要，四通八达的交通网络，距离首都机场半小时以内的车程，浓郁的商业氛围，成熟的配套设施，从未来的发展趋势看，大型会计律师事务所，咨询顾问公司，广告公司等专业服务性公司在选择办公场所时，越来越看重区域的国际化商务化，以及写字楼的形象力。

因此商务氛围浓厚的成熟区域更受此类公司的青睐。

年北京有大约个优质写字楼项目落成，提供万平方米写字楼面积，是历史上供应最大的年份。

其中，东二环和东三环及周边区域的供应在万平方米左右，这将也使年以来北京东部区域优质写字楼市场供应不足的情况得到缓解。

与此同时，如此大的供应集中在东部，且时间又相对集中，也使得该地区房地产市场受到定程度的冲击，但旺盛的市场需求仍将对该地区优质写字楼市场起到定的支撑。

同时，由于该地区优质写字楼平均空置率处在较低水平，压力相对较小，所以，上述地区写字楼平均租金在年仍然保持相对较为平稳的发展。

西部的金融街地区也进入了落成高峰期。

年该地区有个项目竣工，落成面积达万平方米，但该地区的市场供应和需求直以来对北京优质写字楼市场的影响较小，这是由于金融街特殊的客户群所决定的，但对市场仍将产生定的影响。

中关村及亚运村预计也有万平方米写字楼面积供应，虽然该地区市场供应开始放缓，但由于年该地区供应量较投资环境研究分析，把握宏观市场环境市场研究分析，确定项目的市场定位包括但不限于销售价格定位通过对该项目投资开发总价值投资成本费用资金筹划计划销售收入经营成本税金等基础数据的预测和选定，利用利润率净现值投资内部收益率投资回收期等经济指标对项目进行盈利能力分析及评价通过对项目现金流量资金来源与运用对项目进行贷款偿还能力分析，帮助开发商安排融资计划通过对项目的敏感性分析盈亏平衡分析概率分析对项目进行不确定性分析为委托方进行项目决策开发经营和管理提供参考为政府进行项目审批提供参考和依据。

项目评价依据中华人民共和国建设部发布房地产开发项目经济评价方法设计院有限公司设计的北京立水桥项目修建性详细规划方案中华人民共和国企业法人营业执照副本委托方提供的项目开发有关资料建设必要性从社会效益角度分析，本项目的建设符合北五环外的控制性规划和详细规划。

为北五环外的规划建设提供高品质的房地产产品，满足区域市场对于写字楼及商业用房的需求，同时进步繁荣北五环外路段区域。

项目的建设将带来较好的社会效益。

从企业经济效益分析，由于市场上对办写字楼及商业用房有着较为旺盛的需求，本项目的开发建设面临着良好的市场环境。

本项目将面临较强的盈利空间，对于企业的利润增加及资本金积累有着较好的推动作用。

不论从社会效益或企业经济效益分析，本项目的建设有着充分的必要性项目概况项目地块状况项目位于交通主干道路，东临南临西面是北连。

项目所处位置路段是年北京房地产发展较为活跃地区之，有着较好的区位优势，拥有着良好的生态环境品质和明显的经济效应。

项目规划指标主要经济技术指标项目规划用地居住户数写字楼户商业户总建筑面积其中写字楼商业写字楼层数层建筑控制高度居住区建筑面积毛密度容积率建筑占地面积绿地率。

停车位辆地面辆地下辆。

项目建设现状本项目是北五环外路段整体规划中，集高档写字楼及商业裙楼于体的高品质房地产开发项目。

目前项目处于化建设费按合肥行业标准以建筑面积元平方米计收。

人防费按合肥行业标准按地面总建筑面积元平方米计收。

供水供电配套费按合肥行业标准以建筑面积元平方米计收。

煤气配套费按合肥行业标准以建筑面积元平方米计收。

智能化系统费按合肥行业标准以建筑面积元平方米计收。

该项费用总计元平米，合计费用万元。

管理费用管理费用指开发商为组织和管理房地产开发经济活动以及房地产开发提供各种服务而发生的费用。

主要包括管理人员工资及附加费办公费用差旅费固定资产使用费业务招待费等。

按元平米，合计万元。

销售费用按惯例取销售总额的。

我们在此取。

本项目销售费用约万元即元平米。

营业税支出营业税支出费用按元平米计，则合计万元。

其他成本支出估算不可预见费是指在施工过程中因自然灾害人工材料设备工程量等的变化而增加的费用。

按元平米计，合计万元。

总计成本元平米，合计万元开发进度项目拟分两期开发，总建筑施工周期两年半个月初步估算施工时期年年底至年月交付。

销售进度预测根据预测的施工进度，我们假设在主体结构完成三分之二后开始销售，即大约在年月份开始销售。

根据目前的楼市行情和对宏观经济的预测，预计到年月写字楼销售率在左右，到年月至，全部售完商铺年月起售至年月全部售完。

第四部分项目可行性分析结论经济评价经营方案本项目建成后将写字楼商铺均用于出售，计划在两年内完成销售。

销售收入销售在项目建设中进行。

写字楼平均销售价格为元平米商铺平均销售价格为元平米。